社區商業設計規劃研究

■許 云 ■中南建筑設計院股份有限公司，湖北 武漢 430071

1 社區商業概述

社區商業是城市商業當中的組成部分之一，其所提供的服務為社區居民所需的日常生活服務，這一類服務擁有便利性和頻繁性。在設計社區商業的規模大小、服務種類、商圈范圍等方面，其較城市中心的商業和城市區域型商業要低得多。但社區商業擁有比較穩定的市場，未來，將會隨著居民的生活水平的提高而得到更好得發展。

(1)商業建筑的分類。商業建筑根據商住比指標可分成輻射型、中間型、內向型。輻射型的比例大約占到5%-11%，商業體量大，對于外來客流的要求比較高，對交通、人流、商業氛圍也有一定的要求。中間型的比例大約占2%-5%，主要是依靠商業所在的社區自身的居民需求，對周邊的略有兼顧。內向型的比例大概占到2%，基本完全是依靠商業所在社區自身的居民需求，基本顧及不到社區商業的對外性。商業規模的大小按照社區人口規模的多少來進行調整，通常社區自身的人口規模就足夠支持商業的照常運營。商業建筑根據服務的規模大小可以劃分為社區級商業、鄰里級商業、便利級商業。社區級的商業，一般商業面積達2 萬-5 萬平方米，以大賣場或百貨為其主力，輔以專買等其他類型的店鋪。鄰里級的商業，一般面積在3 千-2 萬平方米，主力店一般是超市，包括便利性的銷售、服務、餐飲等其他的店鋪。便利級的商業，一般面積在3 千平方米之下，以小店或集中起來的大集成店組成，也包括便利性銷售、服務、餐飲等店鋪。商業建筑根據建筑載體形式來劃分，可分成底商型商業、裙房型商業、獨立型商業。根據商業的布局來劃分，有可分成購物中心、商業街和散點式商業。

(2)社區商業的特征。社區商業的特征決定著社區商業所扮演的角色，分別有顧客屬地性、業種配套性、日常便利性、服務親和性、需求依賴性、贏利穩定性以及商圈擴展性。通過對整個社區的綜合價值提升的角度來看，社區商業和住宅之間存在著商業服從于社區，社區又靠商業來提升價值這樣的相互關系。

2 社區商業的定位

社區商業的定位，首先要進行市場分析。市場分析主要是對周遭的人口統計，周圍居民的消費特征，周圍車流量的統計，以及競爭對手分析、周邊的市政規劃分析、商業物業條件分析、流動人口調研、周圍交通狀況分析以及客流的對象和走向。

對社區商業進行定位策劃包含有市場定位、顧客定位、規模定位和主題定位。市場定位當中，包含功能定位，按照社區輻射程度可以劃分成輻射型社區商業、中間型社區商業和內部型社區商業。社區商業一般定位成專業市場的商業并不多，往往是日常的業態類型。形象上可以定位成高中低檔。顧客定位首先要研究目標客戶是什么群體，有多大規模，他們的消費特征是什么。商業規模定位是確定社區商業類型的一個基本要素，尤其是尚未確定面積大小的商業項目，對于商業規模定位是非常重要的，只有恰當的商業規模才有助于整體項目的進步。商業規模往往對社區商業的性質起著一定的決定作用。通常社區商業的規模越大，商業的經營性質就越強，往往是成正比的關系。在對社區商業規模定位中，要考慮商業市場容量、整體租售情況對于項目的影響，項目商業屬性、競爭性項目對于規模的影響，以及項目自身條件對于規模的影響等等。主題定位是商業住宅的整體風格、整體氛圍、整個主題的可實現性。

3 我國社區商業發展現狀

我國社區商業起步較晚，目前仍處于初級起步階段，主要是通過歷史形成的沿街商鋪作為載體。伴隨著城市的發展和擴大，區域商業中心已經遠離了一些住宅社區，而一些滿足附近居民生活需要的底商越來越多。現如今，隨著社區商業的飛速發展，新興的住宅漸漸走向郊區，與此相配套的社區商業亦走向成熟，各種形式百花齊放。這其中也存在這一些問題，例如社區的設計規模，功能規劃不盡合理，所以需要對現代的社區商業設計提供一些理論指導，以解決實際操作中出現的亟待解決的問題。

4 社區商業的設計要點

(1)社區商業業態組合。社區商業的基礎業態有百貨超市、服務配套、餐飲、服裝、美容、家居、兒童業態等幾大類的業態。社區商業業態的組合，一般是以超市、服務配套和餐飲三類為主要的基礎業態。根據店面位置的優良來考慮業態的設置，承租能力高的業態往往被優先考慮。還需要考慮招商的執行力度如何，與項目的實際情況是否符合，能否順利開業和正常經營，注意培養商業的氛圍等。

(2)社區商業的功能布局。合理的商業配比既可以滿足居民的日常生活需要，又可以顧及到商業效益，避免商業同質化形成惡性競爭，導致影響居民的生活品質。規劃中按照服務性業態、餐飲類業態、菜場類業態，對商業街進行了布局。在小區主入口前的商業街西側為服務性業態，通過此類相對安靜的業態布局，使高層住宅區與餐飲區完全脫離，最大限度的減少噪音、油煙等對住宅區的影響。社區商業的布局一般分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點列布型。其中底商滿布型其優勢是商業體量可擴展，范圍面積大，展示效果好，可以很好地吸引外來消費者，從而幫助商業的銷售量增加，然而商業規模太大會使業態控制增加困難，如果有店面空置，則會給社區造成較大的負面作用。入口商街型的優勢是有助于社區居民的消費，商街的店面的商業價值都比較高。

(3)建筑單體鋪位面積及面積比、內部設計。硬件規劃設計的合理與否，將影響業態的進駐，硬件規劃設計時社區商業經營順利的重要的一步。不同的業態對于硬件的指標要求不同，對鋪面的大小也要求不一致。要充分結合社區商業各個業態的需要，把店鋪的面積區間進行劃分，例如可以分為30 平米以下，31-80 平米，81-200 平米，201-500 平米，501 平米以上這幾種面積區間。內部設計方面，一般首層的層高要高一些，要注意方便業主或者是使用者能夠隔出夾層。內部的隔墻要避免盡量少得用到承重墻，可以方便內部空間的靈活調整和使用。對于兩層或多層的店面需要有室內的樓梯，以便貫通上下層。要預留出光纖電纜接口和排水管位，設置好衛生間，安置好網絡裝置，方便使用。

(4)立面造型設計。建筑的構造要根據之前建筑結構的條件，和周遭的環境相關聯，有所過渡，商業建筑要能夠滿足商業展示的需要。商業街的建筑風格要和住宅能夠相配套，避免底商的設計千篇一律，要注意反映出高檔住宅區的品質和風格。對于街區的設計要留意曲面的變化，不能是完全的直線造型太過呆板，以增添街區的藝術性和趣味性。墻體的色彩要和住宅的整體色調協調，大塊玻璃幅度要適量，盡可能不要給人只有玻璃材質的單一感受，可以選擇符合項目特色的材質隔條才分隔。店面外向型可以凹凸相配，從而造成立體感，富有變化的街面形象。店面可以加上遮雨棚、遮陽棚等，裝飾的同時能夠使樓梯和玻璃的銜接處得以過渡，還能增加實用功能。要盡量去設計出舒適、溫馨、怡人、輕松的商業街的風格。

5 結束語

要想在日益競爭激烈的房地產市場中站穩腳跟，就必須認識到社區商業中心對于提升小區競爭力、品牌附加值、社區文化與凝聚力所起到的作用，了解社區商業建設發展中不斷變化的復雜性和細微性。商業的多樣性決定了社區商業化設計是個很難實現“規范化”的領域，但其中的規律還是有跡可循，未來一定會產生更多優秀的城市社區商業的建筑。

［1］劉鵬.社區商業的理論與模式［J］.城市問題，2003(2).

［2］宋春光，劉江濤.中國社區商業化發展的路徑分析，2008(1).

［3］喻穎正.社區商業開發運營指南.廣州:暨南大學出版社，2005.