住宅小區共用消防設施常見問題探析——以建業森林半島為例

■楊俊紅 ■河南裕華建設安裝工程有限公司，河南 鄭州 450000

從2015 年5 月17 日清晨到19 日凌晨，建業森林半島小區兩天之內著了三次火。該小區屬于鄭州市建成較早的高檔住宅小區，曾被評為“亞洲人居環境建設典范工程獎”，小區配套設施、物業管理水平在當地行業內都屬于翹楚。雖然這三次著火最終都被撲滅，著火單元樓內消火栓內有水槍、水帶，但就是沒水壓;消防通道太窄，不符合消防規范，大型的消防車開不進去，只有小型的消防車可以通行等問題暴露無疑。這些暴露的問題僅僅是物業管理行業共用消防設施管理問題的冰山一角，實際的問題更嚴重，公用消防設施缺少日常維護和安全日常檢查，部分物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。在此對用消防設施所暴露出的問題進行分析梳理，找出對策，以便物業服務企業、政府部門對癥下藥，采取措施，加強對共用消防設施的管理，保障廣大業主的生命財產安全。

1 共用消防設施問題匯總

1.1 消防通道被占用、消防通道拐彎處不符合消防規定

建業森林半島小區的通道入口安裝進出分離式道閘設備，一進一出，中間采用安全島+崗亭的模式，導致通道進口和出口的寬度不滿足消防車通行的規范要求，在火災發生時導致消防車無法進入園區，且園區內的消防通道被業主的私家車和電動車等雜物占用，消防通道變的很狹窄，消防車即便進入園區也根本無法通行。

1.2 疏散通道、安全出口被占用

建業森林半島小區著火的是10 層的一戶業主家，待消防官兵帶著水帶進入樓層滅火時，發現樓道內的嬰兒手推車、自行車等物品堆放在樓道，影響通行與疏散。

1.3 煙感、溫感報警系統缺少必要的巡檢維護

其煙感、溫感報警系統的設備有的上面還有紅色的塑料罩罩著，屬于交付使用時未及時去除，導致發生火災時未能及時報警。

1.4 消防噴淋泵、消火栓泵、穩壓泵定期試運行

待消防官兵沖到事發樓層打開室內消火栓時，發現沒水，告知物業啟動消火栓泵，依然水壓很低，根本不能滿足滅火要求。縱觀整個物業服務行業，消防噴淋泵、消火栓泵、穩壓泵不發生火警情況，基本沒人注意，也很少維護，等真的發生火災情況，因缺少必要的維護，整個管道系統的功效大打折扣，出現水壓低、甚至沒水的情況就很普遍。

1.5 正壓送風機、防排煙風機的定期試運行

樓層上的正壓送風機問題不大，可是其每層的百葉風口處的防火閥開關因為幾乎沒有維護，導致發生火災時部分樓層的防火閥不能打開。地下車庫的正壓送風機、防排煙風機也是缺少必要的維護，有的沒有及時的調整到自動狀態，導致發生火災時不能聯動。

1.6 消火栓、噴淋系統的泄水測試

缺少必要的維護，消火栓管道沒水，或者水流很小，發生火災噴淋根本噴不出水，噴淋管內都是斑斑銹跡的黃水，已將噴淋頭堵塞。

2 問題原因分析

以上出現的這些問題仔細分析既有管理人員的因素、也有大的環境因素導致。

2.1 人員的因素

目前，按照國家法律規定，消防控制室值班員必須經消防專門培訓持證上崗外，物業服務企業從事消防管理的人員卻沒有持證上崗的要求。實際情況是消防管理人員也多為消防控制室值班、水電維修人員、保安等人員兼職，這些人員基本上都沒有經過專門消防培訓，沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和操作、檢查、維護的基本方法，同時這些兼職的消防管理人員工資低、責任心不強，消防管理幾乎成“空白”。

2.2 環境的因素

(1)缺乏維護資金。物業服務企業實施上述所說的消防管理，其資金來源于兩方面。

①對共用的消防設施設備進行運行、養護、維修和管理，所需資金來源主要是業主交納的物業服務費。按照《物權法》的規定，物業服務收費遵循費用與服務水平相適應的原則，但實際情況是，物業公司服務質量與物業收費不成正比，提供的服務無法滿足業主要求。業主通常采用拒交物業費作為維權手段，長此以往，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，最終造成服務質量降低，產生惡性循環。

②對共用的消防設施設備進行維修、更新和改造，則需要動用業主共同交存、屬業主共同所有的專項維修基金。根據國家相關法律法規，業主有使用專項維修基金的決定權，動用專項維修基金，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，亦或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設(房地產)主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。

專項維修基金的領用存在兩個關鍵點，一方面是依據法律規定，領用條件嚴苛。不但要明確物業消防服務日常維護職責和標準，還需要了解動用專項維修資金的具體情形，這些情形還需要區分哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件。只有大家有統一的共識，各方包括監管資金的政府職能部門才有討論或者審核通過的可能;另一方面是程序上必須有雙重大多數(兩個三分之二)業主或業主大會討論通過，這里面有三個棘手問題，一是沒有組織者、二是多數業主不積極參與、三是眾口難調形不成合意。因嚴苛的使用條件和復雜的程序，在現實中能夠成功動用使用住宅專項維修基金的并不多見。在目前沒有成熟的機制、制度或者慣例解決這兩個關鍵點情況下，缺乏資金或者說有錢用不了，出現很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法解決，就不足為怪。

物業服務費收支不平衡、專項維修基金有錢用不了，在這樣的環境下物業服務企業對一些公共消防隱患問題的整改也是有心無力。

(2)法不責眾的無奈。小區內業主占用消防車通道、雜物堵塞公共樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題，嚴格講屬于違反消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為屬于業主所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，但很多業主予以抵制，不予改正。物業服務企業如果按照法律規定約束業主，業主不樂意，增加與物業的對抗，甚至是不繳納物業費;物業服務企業如不按照規定要求，又會面臨政府執法部門的處罰，而作為我們的行政執法部門直接對這些業主進行處罰又不現實。在這種情況下，物業可以做的就是聯系其他利益受損害的業主，通過民事訴訟方式向侵權人討要補償，但中國傳統鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素，許多業主明知道自己權益受損也不愿意出面維護自己的權利，“法不責眾、多一事不如少一事”觀念，給問題的最終解決造成很多障礙。這也是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的誘因。

3 對策研究

(1)物業服務企業要不斷提高自身的管理水平、強化服務意識、提升服務品質，還要樹立消防安全觀，重視公共消防設施的維護管理，建立消防規章制度，并嚴格執行。具體可以從如下幾方面去做:

①消防通道、疏散通道、安全出口管理。a.單位應保持消防通道暢通，嚴禁占用消防通道，對于需要在小區出入口安裝道閘的情況，可以考慮將道閘安裝在道路兩側，道路中間不設置安全島，將崗亭移至道路一側的模式。對于停放在消防通道上的亂停亂放車輛，要及時進行制止并勸離。b.對長時間占用消防通道、疏散通道、安全出口的行為要進行制止，對不聽勸告的要予以清理。c.應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養。

②消防器材管理。a.每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥;b.派專人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態;c.對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即補充并上報領導;d.各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責;

③消防設施、器材維護管理制度。a.消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。b.消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態。

④消防設施和消防設備定期測試。a.煙、溫感報警系統的測試由消防工作歸口管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次;b.消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用;c.正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次;d.室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次;e.其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。

(2)作為政府部門要加強監督與政策引導，為物業服務企業排憂解難。

4 結語

一些物業服務企業經營策略急功近利，在經營中重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，重經營、輕安全。在費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面投入了巨大的人力、精力、財力、物力，卻忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。我相信通過物業服務企業的自律、政府部門加強監管與政策引導，這種現象將徹底改變，并最終消失。

［1］劉源峰，賈文彬，張紹強.建筑消防設施常見問題分析［J］.哈爾濱軸承，2006，27(03).

［2］蔡飛.基于建筑消防設施常見問題的研究［J］.城市建設理論研究(電子版)，2012(01).

［3］曹廣文.消防設施常見問題分析研究［J］.城市建設理論研究(電子版)，2012(08).