房地產開發項目成本規劃研究

■李江華 ■重慶市秀山縣城鄉建委，重慶市 409900

房地產開發項目成本規劃的內容豐富，包括一系列的策劃問題，促使成本規劃成為房地產開發項目的重心。房地產項目開發的過程中，應該注重各個環節的成本分配，針對不同時期的開發項目實行可靠的成本規劃，嚴謹控制成本的規劃內容，規范與開發項目相關的各項成本。成本規劃對房地產項目開發的影響較大，需求強化成本規劃的控制，才能穩定房地產的項目開發。

1 房地產開發項目中成本規劃的問題

房地產開發項目對成本規劃的需求較大，實際成本規劃并沒有達到成熟的狀態，其在房地產開發中仍舊存在缺陷點，制約成本效益的發展。

1.1 缺乏成本規劃的思想

房地產開發項目過分追求成本規劃中的實踐表現，忽視了成本規劃思想的重要性。成本規劃思想能夠約束規劃的具體內容，促使其更符合房地產開發項目的需求，在項目開發的整個過程中發揮約束作用［1］。房地產開發項目中逐漸淡化成本規劃的思想控制，很容易引起成本風險，不利于成本規劃的有序進行。

1.2 成本規劃體制不完善

房地產開發項目成本規劃的體制，用于規范成本分配的行為，根據房地產開發的需求，構建成本規劃的方式。體制在成本規劃中起到嚴格的控制作用，我國80%以上的房地產開發項目中，不具備完善的成本規劃體制，因而無法保障房地產開發項目經濟基礎。

1.3 成本規劃的控制性低

房地產開發項目成本規劃缺乏控制性，僅僅為房地產開發項目提供了依據，并沒有發揮控制作用，增加了項目成本的風險性，促使房地產開發項目面臨著過大的成本消耗，不能實現有效的經濟控制。

2 房地產開發項目成本規劃的方式

房地產開發項目的成本規劃中，需要遵循經濟、效益的原則，利用規劃性的戰略方式，優化成本規劃的方式。

2.1 構建成本規劃的目標及體系

房地產開發項目成本規劃的目標及體系，按照多重循環擠壓的方式，降低房地產開發的成本投入。房地產公司在開發項目成本規劃的過程中，需要主動構建成本規劃的目標及體系，同時按照成本規劃的目標、體系，逐層分解規劃內容，分解到最小單位后，評價成本規劃的內容，進而找出控制成本規劃的方式，落實目標及體系。成本規劃目標及體系構建，還要以房地產開發項目所處的市場環境為主，明確市場的變化方向，由此才能確保目標及體系符合成本規劃的需求。

2.2 明確成本規劃中的設計方式

房地產開發項目成本規劃的設計方式，可以穩定房地產企業的經濟基礎，提升房地產市場競爭的水平［2］。例如:某房地產開發項目在規劃設計中，一期住宅開發的總套數4462 套，車位3005 個，銷售金額148885 萬元，項目利潤22332 萬元;二期住宅797 套，車位771 個，銷售金額27765 萬元，項目利潤4164 萬元。該房地產開發項目非常注重成本規劃的設計方式，全面列舉了該項目的各項成本明細，如土地獲得價款42500 萬元、綠化工程費3200 萬元，最終項目開發費用的總成本是125600 萬元，詳細規劃出成本設計，有助于降低成本消耗，加強成本控制的力度。

2.3 加強成本規劃中的控制力度

房地產開發項目的成本規劃，決定了房地產的市場價格，因為房地產開發項目的投資大、回收周期較長，所以房地產開發非常注重成本規劃的控制，避免成本規劃中出現經濟排查，促使成本規劃符合房地產市場的發展要求。成本規劃控制是房地產開發項目的核心部分，分析成本規劃控制的措施，房地產開發項目的成本包含多項類型，成本費用控制的方式需要結合成本的具體類型。某房地產開發項目中，土地費用占有很大的規模，屬于不可改變的一項非常，該項目政策性成本費用有:報建費8750 萬元，相當于每平方米175 元，該項目總成本125600 萬元，單純報建費占到6.9%，此類成本很難減免，需在其他費用中考慮成本控制，如:(1)管理費用1800 萬元，其對該工程項目的影響性小，可以適當控制管理費用的支出;(2)給排水工程費571 萬元，可以加強給排水工程的控制力度，達到成本控制的目的;(3)房屋開發費80000 萬元，是最大的成本控制源，而且控制潛力非常大。

2.4 落實成本規劃的各項內容

房地產開發項目成本規劃的各項內容都要落實到位，通過落實規劃內容實現成本控制［3］。房地產開發項目中規定了不同部門負責不同的成本分配，各個部門之間應該相互配合，致力于降低房地產開發的成本。以某商務類房地產開發項目為例，分析成本規劃的職能內容，該項目中將成本分配到五個部分，分別是:財務管理部4561 萬元、設計管理部3256 萬元、項目經理部13058 萬元、營銷管理部1578 萬元、成本管理部116 萬元，各項費用均為成本上限，開發過程中要求部門監督職責內的成本消耗，嚴謹落實成本規劃的內容，避免出現超支現象，后期經統計發現，各部門成本控制的情況為:財務管理部4320 萬元、設計管理部3124 萬元、項目經理部12941 萬元、營銷管理部1478 萬元、成本管理部110 萬元。

3 房地產開發項目成本規劃的管理

房地產開發項目成本規劃是經濟效益的基礎，需要對其采取高效的管理措施，確保房地產開發項目成本規劃的規范性。分析房地產開發項目成本規劃的管理措施，如下:

3.1 計劃成本的工作

房地產開發項目成本規劃的計劃管理方面，應該按照開發項目的計劃內容執行計劃管理，重點管理成本規劃的預算方面，按照預算目標分配成本規劃中的計劃內容，進而為成本規劃的各個項目提供限額標準，控制成本資金的施工。

3.2 監督成本規劃

成本規劃管理中，需要全面審核資金費用，確保其符合房地產開發項目的實際需求，按照房地產開發項目的實際狀態執行定量支付，不論是采購過程還是分包環節，都應實行成本監督，審核成本規劃的內容，體現成本規劃監督的重要性。

3.3 跟蹤成本項目

成本規劃管理中采取跟蹤成本項目的方式，主要是準確記錄成本規劃的內容，制定出詳細的項目方案，以報告的方式管理成本規劃。

3.4 預防成本風險

通過管理措施預防成本規劃中的風險，防止出現成本超支的問題［4］。房地產企業成本規劃中對比預算和實際消耗，規避成本規劃中的風險，以此來提升房地產開發項目的價值水平，嚴謹控制成本規劃的過程。

4 結束語

房地產開發項目成本規劃的過程中，需要嚴格審核成本規劃中的各類問題，按照成本規劃的方式進行，同時做好成本規劃的管理工作，確保房地產開發項目成本規劃的經濟效益，實現經濟利益的最大化發展。成本規劃能夠規范房地產的開發項目，避免房地產開發時出現成本缺陷或問題，穩定房地產開發項目的成本基礎，做好成本規劃的工作。

［1］孟麗.對房地產開發項目成本控制的思考［J］.建筑管理現代化，2009，01∶76 -78.

［2］白雪山，路方芳.房地產開發項目前期階段成本控制［J］.山西建筑，2009，34∶272 -273.

［3］孫忠寶.對房地產開發項目成本管理策略的簡要探討［J］.中小企業管理與科技，2009，03∶7 -8.

［4］黃先鋒.青島地區房地產開發項目建設階段成本控制研究［J］.青島理工大學學報，2009，06∶130 -136.