房地產開發中建設工程項目管理問題研究

■黃衛平 ■尋烏縣房地產管理局，江西 尋烏 342200

房地產開發中建設工程項目的管理是指從項目準備階段持續到竣工驗收階段整個建設過程進行的管理，管理水平的高低直接關系到整個項目建設質量、安全與成本。在市場競爭日益激烈的背景下，房地產開發企業要想持續發展，就必須加強對建設工程項目管理的重視，解決其中存在的問題，在保證建筑工程質量的基礎上，提升開發企業的經濟效益。

1 房地產開發中建設工程項目管理存在的問題分析

我國房地產開發建設工程項目管理主要包括兩種模式，一是業主方項目管理，二是建設監理制并行業主方項目管理，存在的問題具體如下：

1．1 業主方項目管理存在的問題

首先，管理機制問題。我國房地產開發還處于初期發展階段，許多房地產企業都沒有形成完善的管理機制，管理制度方面存在漏洞、管理體系當中權責混亂等問題時常發生，給建設工程項目管理工作開展造成不良影響。其次，項目資金問題。我國房地產企業當中有很多為小企業，其資金實力相對較為薄弱，并不能完全擔負土地購買和工程建設所需的大量資金，一旦發生融資困難問題，會導致企業出現流動資金抽空、資金鏈斷裂，導致整個工程停工。第三，招投標問題。嚴格的招投標制度是工程建設質量的基礎保障之一，但在實際當中，許多房地產企業并為嚴格按照招投標制度要求，采取了邀標方式，項目承包、施工方在資質、技術、管理等方面都存在許多不足，給工程建設進度、質量造成嚴重影響［1］。

1．2 建設監理制并行業主方項目管理存在的問題

首先，權責混亂問題。在建設監理制并行業主方項目管理模式中，建設監理只針對工程項目的施工，而沒有設計變更、投資控制的監理權力，這就使得承建單位、建設單位與監理單位之間的關系十分復雜，彼此之間權力、責任混亂不清，建設單位擁有投資控制權，經常會直接命令施工單位作業，給建設監理方工作造成干擾，出現多頭指揮問題，導致建設監理缺乏獨立性、公正性。其次，材料質量問題。材料質量是影響項目建設質量的重要因素，如果單獨的建設監理，出于工作責任的考慮，監理方會對材料質量進行嚴格檢查。然而，在建設監理制并行業主方項目管理模式中，業主方為了降低工程造價，對于大宗材料通常會通過低價招標競爭方式進行采購，加上監理方會受制于業主方，會降低對材料的審核和管理，許多材料質量問題得不到發現與解決，最終影響到工程建設質量。

2 房地產開發中建設工程項目管理問題的解決措施

2．1 加強建設工程項目的成本管理

房地產開發建設工程項目的建設成本直接關系到房地產企業的經濟效益，也是衡量工程項目管理水平的重要指標之一。在房地產開發建設工程項目中，招投標、設計、準備、施工以及竣工等每一個階段都會有成本發生，所以要采取全過程成本管理的措施，同時，由于建設工程項目各個環節之間存在著緊密聯系，在每個環節的成本管理當中，不能一味地降低成本，需要從整體性角度出發，實現整個建設工程項目成本管理的最優化。

2．2 加強建設工程項目的質量管理

房地產開發建設工程項目的質量高低會影響到工程的安全，與使用者的生命財產安全有著密切聯系。建設工程項目的質量管理包括許多方面，比如材料質量管理，需要加強對材料質量審核，既要確保材料型號、類型等符合工程需求，也要做好材料價格控制;比如施工技術管理，要嚴格按照相應技術規范進行使用，保證施工技術的應用效果;此外，施工工藝、組織管理等也是影響質量的重要因素。因此，建設單位應加強對影響工程項目質量因素的分析，針對每一影響因素采取合適的應對措施，最大程度的保障工程建設質量［2］。

2．3 加強建設工程項目的風險管理

房地產企業的核心目標是在工程項目開發中獲取相應的利益，因此，風險管理也是建設工程項目管理中的重要工作。在建設工程項目的風險管理中，有效管理措施包括：(1)風險規避：這是一種消極的方法，是通過放棄投資等方式來規避相關風險，除非在迫不得已的情況下，不建議采用此種方法。(2)風險轉移：一是利用合同來將建設工程項目的風險轉移給執行方，降低建設方承擔的風險;二是通過購買保險的方式，將風險轉移給保險公司。

2．4 提高建設工程項目的監理水平

工程項目監理是影響建設工程項目質量、成本的重要因素，提高建設工程項目的監理水平十分必要，具體措施有：首先，規范監理市場與行為。相關房地產部門應該加強對監理單位的資質審核，規范監理單位行為，維護監理市場的秩序，以免監理企業之間發生惡性競爭，影響到監理工作的正常進行。同時，就監理企業而言，需要加強對監理人員的培訓，提升監理人員的綜合素質，發展全能監理，為監理水平提升奠定良好基礎。其次，保證監理工作的獨立性。建設監理是第三方行為，只有保證其工作的獨立性，才能有效保證監理工作的效果，因此，在簽訂監理合同時，建設單位與監理單位應該處于平等地位，按照平等協商原則將監理單位的任務明確規定在合同中，簽訂合同后，建設單位不能再干預監理單位的正常工作，確保監理工作的公正、獨立，建設單位可以對監理工作行以協調、監督和檢查［3］。

2．5 明確業主方、監理方的權責

為保證監理方工作的正常開展，避免權責不清問題，建設單位無權干涉監理單位工作，但有協調、監督和檢查權力，具體表現為：(1)在向監理單位委托施工階段監理業務時，需要在相應合同中明確規定監理公司的權力，除工程進度款付款憑證簽署、工程結算審核之外，其它權限應該全部授予監理工程師，以保證監理工作良好開展。(2)建設單位可以審查監理單位提供的人員組織機構，對于無執業資格或者不滿足要求的監理人員，可要求監理單位進行更換，如果監理規劃和細則存在不適之處，可要求監理單位及時調整，保證監理工作的效果。(3)建設單位可以對監理單位工作設備等進行檢，定期審查監理資料和成果，不定期抽查監理工作情況，以確保監理單位按合同要求開展監理工作，避免監理單位與施工單位串通。

3 結語

綜上所述，隨著建筑行業的快速發展，房地產企業越來越多，市場競爭日益激烈，在此環境中，房地產企業要想保證自身的健康、可持續發展，必須加強對建設工程項目質量、成本等的控制，建設工程項目管理作為決定項目質量、成本的重要手段，探討其中存在的問題，采取合適的應對措施，具有十分重要的現實意義。

［1］包瑞．房地產建設工程實施中的項目管理問題研究［J］．科技視界，2014(17)：104+140．

［2］洪德星．淺談房地產開發中建設工程項目管理［J］．低碳世界，2014(15)：322-323．