房地產成本控制新思路的研究

■俞平鋒 ■中大建設股份有限公司，江西 南昌 330000

1 房地產成本的構成

1.1 土地成本、建設及配套設施造價土地成本和建設及配套設施造價

土地成本往往決定著一個樓盤的基本售價和樓盤市場歡迎程度。土地成本涉及土地取得費用及開發成本。不同地區，不同城市，土地成本往往不同。特別是2008 年之后房地產行業的迅猛發展，土地成本價格也隨之迅猛發展。無論是東部發達城市，還是西部一般的小城鎮，房地產價格都抬升到一個相當高的價格。土地成本往往受距離市中心遠近和周圍交通通達度影響。一般而言，現在較為發達的城市市區土地成本業已達到了每畝500 萬元左右，較為小的城鎮每畝土地成本也能達到120 萬元以上。通常而言，一般可以估算樓面價格的公式可為每畝地價除以666.7 除以容積率。常見的容積率是指建筑面積除以占地面積，又稱建筑密面積毛密度。容積率是衡量建設用地使用強度的一種數據。容積率通常而言均指的是多層容積率，最大值不應超過2，否則建筑的品質將會很差。建設造價也是房地產成本的重要部分之一，在我國，建設成本占總成本的百分之四十。在人力成本和材料購置費用上，中小型城鎮要比一線城市有優勢。同時，鋼筋總量與磚面材質同時影響總成本。常規的配套設施包括取暖，供水，供電，天然氣，園林綠化，交通等。以內地中小型城市為模板，除卻園林景觀，配套設施每平方約為200 元左右。園林景觀設計因工程水準，設計單位不同而成本不同。由具有業內權威涉及，其成本包括設計費用和施工費用大致可為每平方300 元以上。由中小型景觀設計公司承擔，項目費用可以下浮，但品質難有保證。

1.2 設計勘察監理等

涉及勘察監理可以由自己下設的部門承擔，也可以邀請業內專業公司承做。以內地中小型城市為例，其設計勘察監理成本常規不超過每平方100 元，沿海城市會有少許上浮，但常規不應超過其成本的百分之二十，同時也應將相關公關費用考慮在內。

1.3 財務管理營銷費用

房地產行業，因為房地產產業建設營銷時間長，必須借助銀行業貸款，銀行貸款是絕大數房地產開放商的主要資金來源，支持了房地產的開發，建設和營銷費用，為房地產的健康發展提供了強有力的資金支持。借款數額與利率，項目大小，開發與銷售時間直接影響了項目的成敗。財務費用的常規算法可為總成本乘以百分之五十乘以銀行年貸款利率的兩倍，所以借款所占的成本占據總成本的比例并不穩定。營銷可分為營銷代理和廣告投入兩類。中小型城市營銷成本占據總成本的百分之五，大型城市因為較多的同業競爭壓力和銀行借款壓力，一般而言，營銷費用可高達總成本的百分之十。管理成本占據總成本的比例通常比較小，其比例通常為總成本的百分之二，主要負責管理房地產開發企業的人員的工資，津貼(差旅費，交通補貼，餐費補貼等)，獎金(營銷業績，管理業績，績效工資，年終獎等)，保險(失業保險，生育保險，醫療保險，工傷保險，養老保險)，公積金等。

1.4 相關行政收費及稅費

根據房地產公司資質和開發的項目不同，以及房地產所在地(大型城市與中小型城鎮，東部地區與中東部地區)，其差距是相當大的。主要由各級地方政府以及各級房地產開發主管部門向相關企業收取。內容涉及房地產開發交易管理費，人防工程收費，煤氣水電增容費，城鎮土地使用費等各類行政收費。稅費主要包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地使用稅，營業稅，土地增值稅等各類稅種。眾所周知，相關政府行政收費及稅務繳費占據總房地產開發成本比例較高且不透明的，雖有統一的全國標準，但通常涉及各類衍生公關費用，數額難以具體計算。但業內專家估算，相關行政收費與收費可高達總房地產開發成本的百分之十五以上。

2 房地產成本開發控制存在的問題

2.1 缺乏科學房地產成本控制的方法

房地產成本控制方法科學與否直接制約了房地產開發企業經營成功與否。倘若房地產開發公司忽視房地產市場開發的一般規律，盲目投資，或者投資數額過大，無視當地房地產商品消費者的實際消費能力，不顧其實際需求，必將飽嘗經營失敗的苦果。全方面成本控制制度是房地產開發成本控制的核心，它貫穿房地產開發設計到實際施工的整個過程。隨著現代經濟的生產精細化和分工的科學化，只有將房地產生產的各個環節要素才能實現房地產開發成本的最小化和企業盈利的最大化。

2.2 錯誤的房地產開發成本控制認識

財務部門提供的財務報告，是以往房地產企業決策和監督部門制定相關決策和審計的重要依據。但是由于財務報告的相對滯后，從而導致企業做出錯誤判斷，從而增加投資成本，加大企業運營風險。因而確立正確的房地產開發控制認識是科學進行的房地產開發成本控制的前提。有關財務報告應考慮市場變化，并制定相關預判草案。

2.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

眾所周知，國內房地產企業很多都是家族企業，尚未建立實質的現代企業制度。暴利行業依靠的是壟斷地位。任人唯親，賞罰不均甚至在一些大型房地產開發企業也并不鮮見。很多企業的運行模式仍然簡單出放，這嚴重損害了企業應有的健康機體。建立股份與決策，權利與責任分離的現代企業制度是勢在必行的趨勢。成熟的成本控制制度應是建立正確科學的現代企業制度和涵蓋各要素全面的成本控制制度。

3 房地產成本開發控制的新思路

3.1 加大土地供應總量和利用效率

土地供應總量嚴重制約商品房產出的可能性，而囤積土地，買而不建等投機行為直接威脅著房價。本國政府一直提倡發展中西部中小型城市，但是人們的實際需求確實是東部基礎設施完備的發達城市群。但是相比較于中西部較為充裕的土地資源，東部土地資源緊張，能用于建設商品房的土地資源也更加稀少。況且倘若大量移民進入東部發達城市群，將加劇東部水資源緊缺，電力，教育等資源，不利于國家的長治久安。因而發展我國中西部小城鎮，吸納農轉非，是我國家城市化的必有之路。除此之外，應壓力打擊開發商囤積土地資源，購買土地資源但不進行相關建設或久建不完等實際投機行為，維護房地產市場的正常經濟秩序。

3.2 降低稅負，通過市場化運作盤活房地產產業

眾所周知，房地產產業帶來相關行政收費和稅務收入，已成為地方各級政府財政收入的主要收入。但是從長期來看，這是不利于地方經濟的健康發展，并制造虛擬的房地產產業泡沫。逐步放寬房地產稅負，嚴查房地產開發商資質，通過市場化運作盤活房地產產業，用市場調節并輔之強有力的宏觀調控，從而實現降低房地產物價，實現讓利于于民的實際施政目標。從英美發達國家的相關經驗來看，政府過多干涉房地產市場的結果必然制造實際的高房價。政府通過底成本的城市強拆改建獲得了低成本的土地，并出售給相關房地產開發企業，并通過事實上的高稅收政策和繁瑣的各類行政費用，謀取暴利。換而言之，市場化就是利用公平交易這個無形杠桿，將各個市場個體放在同一談判桌上，利益均沾。

3.3 提供更為親善的金融政策，為降低房價掃清障礙

需要特別指出的一點，我國銀行業系統對于房地產產業的支持力度不大，且青睞國有企業，從而導致中小型企業融資難。這一定程度加大了企業經營成本和融資成本。相關銀行業從業人員應立足市場秩序，提供一個無差別非歧視的融資平臺，為廣大中小型企業提供切實的金融政策，從而推進我國房地產行業的健康和諧發展。目前中國的房價收入比，與實際GDP 增速嚴重不符合世界標準，且中西部地區房屋閑置率較高。一個無形的房地產泡沫正在形成。而積極親善的金融政策有利于維持房地產經濟的運轉，通過符合市場預期的調節，為降低房價及其成本掃清障礙。

4 結束語

改革開放以來特別進去新世紀以來，我國房地產產業迅猛發展。但隨之而來的高房價也嚴重限制我國居民改善住房的需求，制造商業泡沫，不利于我國房地產產業乃至實體經濟的健康成長。本文從分析房地產成本構成，現階段存在的問題出發，提供相關降低房地產開發成本新思路。

［1］何丁平，淺談房地產成本控制［J］;成本管理，2011.(10).32 -37.

［2］任志強.中國房地產市場存在的問題及對策措施［J］;科技資訊，2014.(9).12 -13.