淺談房地產(chǎn)招投標(biāo)階段和簽訂合同階段的工程造價控制

■邢桂英 ■重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶市 400000

房地產(chǎn)的發(fā)展是推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要方面，近年來，我國房地產(chǎn)市場的動蕩對國民經(jīng)濟(jì)的影響力明顯增大，國家通過調(diào)控房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的舉措也越來越多。同時，隨著城市化發(fā)展和人民生活觀念的變化，民眾對住房的需求量逐漸攀升，這些都促進(jìn)了我國各地房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過程中如何更有效地控制成本，是房地產(chǎn)企業(yè)面對的重要問題。在招投標(biāo)階段，通過對投標(biāo)公司的要求和投標(biāo)公司自身對工程造價的控制，可以有效控制工程成本。同時，合同訂立階段，對合同規(guī)章和協(xié)議的明確和對工程問題、預(yù)算的清晰規(guī)定，可以保障工程施工階段的造價和建設(shè)成本。

1 招投標(biāo)及合同簽訂的意義

招標(biāo)和投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的一種擇優(yōu)成交方式。在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，通過事先公布建設(shè)要求和工程規(guī)模，對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等全面的評定審核，最終選擇能夠保障工程質(zhì)量，有效降低建設(shè)成本的企業(yè)。在此過程中，招投標(biāo)雙方根據(jù)雙方的要求和能力，完成了優(yōu)化組合，投資方對成本控制的要求和承建單位對成本的合理控制措施得到了有效的結(jié)合，從而從整體上達(dá)到了工程造價的合理控制。

合同的訂立是房地產(chǎn)建設(shè)過程中，投資方和承建單位對工程建設(shè)過程中的具體技術(shù)要求、造價控制、責(zé)任和義務(wù)的協(xié)商過程。在具體的合作條款的磋商和訂立過程中，對具體的材料使用、建設(shè)規(guī)格、預(yù)算和成本的控制等，都有明確的條文規(guī)定，這樣一來，在工程建設(shè)階段承建單位對工程建設(shè)中的成本控制都有了明確規(guī)定，雙方的財務(wù)關(guān)系得到確立，工程建設(shè)中的具體資金預(yù)算就被納入到一個可控的范圍和規(guī)定中。

2 招投標(biāo)和合同簽訂過程中的問題

2.1 工作過程不規(guī)范

房地產(chǎn)工程建設(shè)涉及金額大，工程項(xiàng)目種類多、工期長。在招投標(biāo)過程中，不當(dāng)操作甚至是違法行為屢有發(fā)生。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》明確規(guī)定，任何單位和個人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。但是在具體操作中，部分房地產(chǎn)投資商為了直接選定承建單位，不進(jìn)行公開的招標(biāo)，或者已經(jīng)提前選定中標(biāo)單位。在對投標(biāo)公司提供的材料進(jìn)行審核檢查時，沒有進(jìn)行科學(xué)的論證，對某些項(xiàng)目的成本和材料價格認(rèn)識不清，這就導(dǎo)致投資單位對工程造價沒有明確的認(rèn)知，從而無法達(dá)到工程造價的合理控制。

合同簽訂過程中，合作條款的規(guī)定模糊不明確，對工程建設(shè)過程中的材料、工程進(jìn)度、人工成本等不能做到全面科學(xué)的規(guī)定。有些投資單位為了最大限度控制成本，在合同簽訂過程中，不能遵循自愿平等的原則，在合同中加入一些苛刻的條款，導(dǎo)致承建部門在建設(shè)過程中無法正常施工。同時，承建單位對合同條款的隱瞞欺騙行為也屢有發(fā)生，最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不合格或者成本預(yù)算的超額。

2.2 招標(biāo)文件與施工合同的不一致

招投標(biāo)文件是簽訂施工合同的主要依據(jù)，但有些業(yè)主存在著買方市場優(yōu)勢地位，或者要求附加條款，使最終簽訂的施工合同與招標(biāo)文件及投標(biāo)書出現(xiàn)較大的背離，在工程成本上與招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)資料的說明有很大的出入，從而為施工合同的簽訂帶來很大困難，致使雙方因合同有關(guān)條款糾纏不清而延誤了工程的工期。在涉及到具體成本、賠償?shù)冉痤~時，合同簽訂過程中沒有做出明確的規(guī)定，比如，有些合同在涉及到材料多少和成本控制范圍時，規(guī)定過于模糊，如“100 萬元左右”，“10%到15%之間”，這樣的規(guī)定對于一個涉及資金多，工程復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模苄〉氖杪┰斐傻某杀镜脑黾佣际蔷薮蟮摹?/p>

3 招投標(biāo)階段和簽訂合同階段控制工程造價的措施

3.1 加強(qiáng)對招投標(biāo)要求和合同條款的說明分析

投資方要根據(jù)工程要求和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，在招標(biāo)過程中對工程項(xiàng)目進(jìn)行說明。投標(biāo)單位在投標(biāo)之前，必須要對招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)的分析，明確工期、質(zhì)量、資金和技術(shù)要求，對工程造價有著清晰的認(rèn)識，對工程建設(shè)中可能遇到的問題要有充分的估計。簽訂合同過程中，對合同條款中不明確的地方或者問題涉及復(fù)雜的地方要詳細(xì)解釋說明，或者增加附加條款和說明文件。合同條款要請專業(yè)技術(shù)和工程人員進(jìn)行復(fù)核，對工程涉及的各個方面做到全面、清晰的說明、規(guī)定和協(xié)議。

3.2 提高招投標(biāo)和合同簽訂的規(guī)范性

招投標(biāo)過程要嚴(yán)格遵循我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，對所有的投標(biāo)單位都要做到透明、公平。對投標(biāo)文件中的具體條款要科學(xué)論證，對投標(biāo)企業(yè)的資金情況、運(yùn)營管理情況、建設(shè)能力等，要有科學(xué)的評估。要充分發(fā)揮行業(yè)的自我監(jiān)督和自覺性，減少和杜絕違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在合同訂立過程中，合同內(nèi)容要跟投標(biāo)文件相一致，對工期、資金、質(zhì)量、責(zé)任的要求和規(guī)定要明確、清晰，對工程重點(diǎn)和難點(diǎn)及成本的規(guī)定要詳盡。

3.3 合同簽訂過程中的成本控制

合同簽訂時，要組織生產(chǎn)安全、材料設(shè)備、技術(shù)基建、財務(wù)預(yù)算的相關(guān)人員，將本工程的中標(biāo)方式、清單組價的依據(jù)、利潤降點(diǎn)系數(shù)等有關(guān)工程造價控制方面的信息及時準(zhǔn)確地傳達(dá)，對工程中的重難點(diǎn)要組織專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)講解說明，讓簽訂雙方對工程成本都有科學(xué)把握。雙方對合同中的分歧要及時溝通解決，對成本的預(yù)算、施工建設(shè)方案的選擇，都要進(jìn)行反復(fù)討論磋商，確保合同條款的科學(xué)性和全面性。

4 結(jié)語

工程造價控制是我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省成本、增加效益的有效方式。工程造價的控制，跟工程質(zhì)量、進(jìn)度、材料和人力等因素密切相關(guān)，而且工程建設(shè)由于受到周期較長、涉及面較廣、客觀條件變化等諸多因素的影響，控制難度大。這就需要在招投標(biāo)和合同簽訂階段，對后期的建設(shè)有一個合理的規(guī)劃和成本預(yù)算的控制。對招投標(biāo)和合同簽訂工作的規(guī)范化、科學(xué)化，是在此階段對工程造價進(jìn)行合理控制的有效手段，也是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然要求。

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