淺談房地產招投標階段和簽訂合同階段的工程造價控制

■邢桂英 ■重慶金科房地產開發有限公司，重慶市 400000

房地產的發展是推動國民經濟發展的一個重要方面，近年來，我國房地產市場的動蕩對國民經濟的影響力明顯增大，國家通過調控房地產市場調節市場經濟的舉措也越來越多。同時，隨著城市化發展和人民生活觀念的變化，民眾對住房的需求量逐漸攀升，這些都促進了我國各地房產項目的建設發展。房地產工程項目在建設過程中如何更有效地控制成本，是房地產企業面對的重要問題。在招投標階段，通過對投標公司的要求和投標公司自身對工程造價的控制，可以有效控制工程成本。同時，合同訂立階段，對合同規章和協議的明確和對工程問題、預算的清晰規定，可以保障工程施工階段的造價和建設成本。

1 招投標及合同簽訂的意義

招標和投標是商品經濟運行過程中的一種擇優成交方式。在房地產工程建設中，通過事先公布建設要求和工程規模，對投標企業進行經濟、技術等全面的評定審核，最終選擇能夠保障工程質量，有效降低建設成本的企業。在此過程中，招投標雙方根據雙方的要求和能力，完成了優化組合，投資方對成本控制的要求和承建單位對成本的合理控制措施得到了有效的結合，從而從整體上達到了工程造價的合理控制。

合同的訂立是房地產建設過程中，投資方和承建單位對工程建設過程中的具體技術要求、造價控制、責任和義務的協商過程。在具體的合作條款的磋商和訂立過程中，對具體的材料使用、建設規格、預算和成本的控制等，都有明確的條文規定，這樣一來，在工程建設階段承建單位對工程建設中的成本控制都有了明確規定，雙方的財務關系得到確立，工程建設中的具體資金預算就被納入到一個可控的范圍和規定中。

2 招投標和合同簽訂過程中的問題

2.1 工作過程不規范

房地產工程建設涉及金額大，工程項目種類多、工期長。在招投標過程中，不當操作甚至是違法行為屢有發生。我國《招標投標法》明確規定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。但是在具體操作中，部分房地產投資商為了直接選定承建單位，不進行公開的招標，或者已經提前選定中標單位。在對投標公司提供的材料進行審核檢查時，沒有進行科學的論證，對某些項目的成本和材料價格認識不清，這就導致投資單位對工程造價沒有明確的認知，從而無法達到工程造價的合理控制。

合同簽訂過程中，合作條款的規定模糊不明確，對工程建設過程中的材料、工程進度、人工成本等不能做到全面科學的規定。有些投資單位為了最大限度控制成本，在合同簽訂過程中，不能遵循自愿平等的原則，在合同中加入一些苛刻的條款，導致承建部門在建設過程中無法正常施工。同時，承建單位對合同條款的隱瞞欺騙行為也屢有發生，最終會導致房地產項目不合格或者成本預算的超額。

2.2 招標文件與施工合同的不一致

招投標文件是簽訂施工合同的主要依據，但有些業主存在著買方市場優勢地位，或者要求附加條款，使最終簽訂的施工合同與招標文件及投標書出現較大的背離，在工程成本上與招標文件的要求和投標資料的說明有很大的出入，從而為施工合同的簽訂帶來很大困難，致使雙方因合同有關條款糾纏不清而延誤了工程的工期。在涉及到具體成本、賠償等金額時，合同簽訂過程中沒有做出明確的規定，比如，有些合同在涉及到材料多少和成本控制范圍時，規定過于模糊，如“100 萬元左右”，“10%到15%之間”，這樣的規定對于一個涉及資金多，工程復雜的房地產項目來說，是不嚴謹的，很小的疏漏造成的成本的增加都是巨大的。

3 招投標階段和簽訂合同階段控制工程造價的措施

3.1 加強對招投標要求和合同條款的說明分析

投資方要根據工程要求和房地產開發規劃，在招標過程中對工程項目進行說明。投標單位在投標之前，必須要對招標文件進行詳細的分析，明確工期、質量、資金和技術要求，對工程造價有著清晰的認識，對工程建設中可能遇到的問題要有充分的估計。簽訂合同過程中，對合同條款中不明確的地方或者問題涉及復雜的地方要詳細解釋說明，或者增加附加條款和說明文件。合同條款要請專業技術和工程人員進行復核，對工程涉及的各個方面做到全面、清晰的說明、規定和協議。

3.2 提高招投標和合同簽訂的規范性

招投標過程要嚴格遵循我國《招標投標法》和《合同法》的相關規定，對所有的投標單位都要做到透明、公平。對投標文件中的具體條款要科學論證，對投標企業的資金情況、運營管理情況、建設能力等，要有科學的評估。要充分發揮行業的自我監督和自覺性，減少和杜絕違規現象的出現。在合同訂立過程中，合同內容要跟投標文件相一致，對工期、資金、質量、責任的要求和規定要明確、清晰，對工程重點和難點及成本的規定要詳盡。

3.3 合同簽訂過程中的成本控制

合同簽訂時，要組織生產安全、材料設備、技術基建、財務預算的相關人員，將本工程的中標方式、清單組價的依據、利潤降點系數等有關工程造價控制方面的信息及時準確地傳達，對工程中的重難點要組織專業的技術人員進行專業講解說明，讓簽訂雙方對工程成本都有科學把握。雙方對合同中的分歧要及時溝通解決，對成本的預算、施工建設方案的選擇，都要進行反復討論磋商，確保合同條款的科學性和全面性。

4 結語

工程造價控制是我國房地產事業發展的客觀要求，也是房地產企業節省成本、增加效益的有效方式。工程造價的控制，跟工程質量、進度、材料和人力等因素密切相關，而且工程建設由于受到周期較長、涉及面較廣、客觀條件變化等諸多因素的影響，控制難度大。這就需要在招投標和合同簽訂階段，對后期的建設有一個合理的規劃和成本預算的控制。對招投標和合同簽訂工作的規范化、科學化，是在此階段對工程造價進行合理控制的有效手段，也是我國房地產產業健康發展的必然要求。

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