你算計(jì)不過開發(fā)商

于慧川

【采訪筆記】周沫戴著一副比較古板的眼鏡，和他28歲的年齡很不相符，他的穿著也老舊，用他自己的話說，一個(gè)搞技術(shù)的，用不著弄得那么新潮。

人可以不新潮，卻不能不結(jié)婚。只可惜，周沫原本定在今年下半年的婚禮恐怕要推遲了，因?yàn)樗I房時(shí)遭遇到一個(gè)“奇葩”的房地產(chǎn)公司，簽了協(xié)議之后卻高低不肯把房子賣給他。如今周沫只能瘋狂地奔走在濟(jì)南市的各個(gè)新樓盤中選房，否則，未婚妻就要變成前女友了。

開發(fā)商的承諾

房地產(chǎn)公司不肯賣房子？當(dāng)年房?jī)r(jià)一路上漲時(shí)，或許真的有房地產(chǎn)公司囤積居奇，爽約原來的買主，再把房子高價(jià)出售。但如今房?jī)r(jià)已經(jīng)不再瘋漲，這家地產(chǎn)商為什么還是不肯賣？周沫說，這背后是一筆老百姓很難想明白的賬。

周沫是在2014年1月份看上這套房子的，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)商打出的廣告，每平方米11000元，精裝修，戶型、地理位置都非常理想。周沫和父母、女友幾次去售樓處了解情況（期房，只能看沙盤），都覺得非常滿意，最終選擇了一個(gè)80平方米的兩室兩廳戶型。

略顯奇怪的事，發(fā)生在簽協(xié)議的時(shí)候。售樓經(jīng)理提出，現(xiàn)在還不能簽《商品房預(yù)售合同》，只能簽《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，同時(shí)要交付50%的定金，也就是44萬元，其他款項(xiàng)，可在合同正式簽訂后，通過按揭貸款交齊。

關(guān)于定金和訂金之間的區(qū)別，周沫也略懂一些，當(dāng)場(chǎng)提出簽認(rèn)購協(xié)議書只能寫訂金，不能寫定金，因?yàn)槎ń鹗遣荒芡说?。沒想到售樓經(jīng)理很爽快就答應(yīng)了，隨后又?jǐn)[出一副很替客戶考慮的樣子，說如果周沫擔(dān)心公司不能按期交房，還可以在認(rèn)購協(xié)議書里面標(biāo)明，如果到2015年3月交房日時(shí)，雙方仍未簽訂正式的《商品房買賣合同》，那么認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)失效;甲方（房地產(chǎn)公司）將已經(jīng)收取的乙方（周沫）首付全額返還給乙方，同時(shí)，按照乙方已付訂金的12%向乙方支付補(bǔ)償款。

這種提法讓不太懂得樓市的周沫、周沫父母、女友都感到有些意外，因?yàn)槠綍r(shí)看報(bào)道，都說開發(fā)商店大欺客，在協(xié)議里搞一些霸王條款，而這個(gè)開發(fā)商怎么如此“仗義”，肯在協(xié)議里做這種承諾？要知道，12%的補(bǔ)償款可不是小數(shù)目。

售樓經(jīng)理解釋說，這本來是公司內(nèi)部的一個(gè)底線政策，如果售樓經(jīng)理遇到的客戶擔(dān)心未來房?jī)r(jià)下跌，公司允許售樓經(jīng)理代表公司做出這個(gè)承諾——將來房?jī)r(jià)真跌了，或者因不能如期交房客戶不買了，甚至是客戶自己不想買了，公司都會(huì)自掏腰包給客戶，當(dāng)做補(bǔ)償金。

客戶經(jīng)理介紹，這種承諾并不是對(duì)所有客戶都有的，他是希望周沫能幫著帶幾個(gè)客戶過來，才主動(dòng)送上這個(gè)保底政策。周沫和家人一盤算，開發(fā)商肯做出這種承諾，房子肯定沒問題——如果一年后房?jī)r(jià)漲了，開發(fā)商估計(jì)到12%的違約金也不敢不賣;如果房?jī)r(jià)跌了，周沫可以不買，44萬本金拿回來，同時(shí)還能拿到5萬多的補(bǔ)償金，然后再用現(xiàn)價(jià)買同樣一個(gè)房子。總之，有了這12%的補(bǔ)償金寫在協(xié)議里，周沫就等于掌握了十足的主動(dòng)權(quán)。

被迫拿“補(bǔ)償款”

周沫和家人趕緊簽下了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，隨后拿出家里所有的積蓄，交上了44萬的訂金。從那以后周沫經(jīng)常帶著未婚妻去地，看著在建樓盤一天一天的“長高”，兩人無數(shù)次牽手仰望，指點(diǎn)那逐漸清晰的未來。

轉(zhuǎn)眼到了2015年2月，樓盤已經(jīng)竣，交房的日期已經(jīng)近了，周沫在別人提示下才想起要趕緊去簽訂《商品房買賣合同》。但等到周沫再去找那個(gè)銷售經(jīng)理，情況卻有了出人意料的變化。

銷售經(jīng)理很抱歉地說，周先生，樓盤在建設(shè)過程中設(shè)計(jì)做了一些修改，您的房子本來是兩個(gè)陽臺(tái)，但后來改成了一個(gè)陽臺(tái)，這房子您還要嗎？如果不要，我們退您首付，給您12%的補(bǔ)償金。

周沫一愣，趕緊和未婚妻商量，兩人憤憤不已，但一盤算拿到補(bǔ)償金還得再重新選房，原定于下半年的婚期太緊了，就打算認(rèn)倒霉。

沒想到再去售樓處和銷售經(jīng)理一說，銷售經(jīng)理又說，你這個(gè)房子公攤面積又增加了6平米，現(xiàn)在看你買這房子不太合算啊。周沫愣了，試探性地說“那我也要這房子。”售樓經(jīng)理一副很吃驚的樣子，回頭找領(lǐng)導(dǎo)商量了一下，說你這個(gè)房子裝修過程中發(fā)現(xiàn)墻面有開裂，公司要重新補(bǔ)救，恐怕得年底11月份才能交房，你還要嗎？

周沫聽出來了，開發(fā)商就是不想把這個(gè)房子賣給他，這實(shí)在太不符合常理。因?yàn)榻刂沟?月份，濟(jì)南的房?jī)r(jià)并未上漲，不存在開發(fā)商毀約之后二次銷售的問題，為什么開發(fā)商寧肯支付12%的補(bǔ)償金，也不肯把房子賣給他？

因?yàn)檫@件事，周沫和未婚妻發(fā)生了爭(zhēng)吵，周沫主張拿回首付和補(bǔ)償金，重新去買房。但未婚妻看中這個(gè)地段，主張和開發(fā)商打官司，讓開發(fā)商提供一個(gè)和當(dāng)初看的一樣的房子。

周沫一想到打官司頭都大了，自作主張和開發(fā)商解除合約，拿回了44萬首付款和5萬多元賠償金，并向未婚妻承諾買一個(gè)更好的房子。否則，未婚妻也不肯結(jié)婚了。

變相融資

如今周沫仍舊奔忙在看房的路上，但他怎么也想不明白，當(dāng)初那家開發(fā)商為什么不肯把房子賣給他。

直到有一天，他問了另一個(gè)樓盤的售樓經(jīng)理，對(duì)方聽了一笑，說，這件事其實(shí)說出來也簡(jiǎn)單，這個(gè)開發(fā)商當(dāng)初可能是沒有錢繼續(xù)開發(fā)了，資金鏈即將斷裂，如果向銀行貸款的實(shí)際利率太高，時(shí)間還長，如果通過其他渠道融資利息更高（利息最高甚至達(dá)到25%），于是就想了這么一個(gè)路子——開發(fā)商以較為優(yōu)惠的價(jià)格銷售，而且是一套房子同時(shí)賣給兩個(gè)甚至三個(gè)買房者，把他們的定金全都圈到自己兜里，用這筆錢繼續(xù)開發(fā)樓盤。由于只是簽訂認(rèn)購協(xié)議書，而不是購房合同，因此“一房多賣”不會(huì)被查出來。

隨后的事情就很清楚了，房子如期蓋好，卻只能賣給一個(gè)購房者，開發(fā)商想盡辦法讓其他購房者解除當(dāng)初的購房協(xié)議，至于支付12%的利息，對(duì)于開發(fā)商而言也是非常合算的。

銷售經(jīng)理說：之所以很多人當(dāng)初都肯交訂金，是覺得如果最終不買這房子，賺12%利息也不錯(cuò)，又覺得開發(fā)商不敢輕易違約?？蛇@是老百姓自己的算盤，根本不是開發(fā)商的算盤。

簡(jiǎn)而言之，這是一些資金鏈緊張的開發(fā)商，想出的一種變相非法吸收公眾存款、非法融資的手段。一旦買房人交了首付，就有可能面臨兩種風(fēng)險(xiǎn)，一種是買不到房子耽誤了居住，另一種風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商資金鏈斷裂，買房人的定金追不會(huì)來。