停車位法律問題研究

摘 要：我國學界對住宅小區停車位性質及其權利歸屬問題學說較多，爭議較大。各種學說都有其各自的道理，但也存在著一定的弊端，學界目前尚未能達成共識。通過對小區停車位的性質研究以及評析學界對小區停車位歸屬的不同觀點，并通過分析現行立法存在的缺陷，提出自己的建議。

關鍵詞：建筑物區分所有權；住宅小區；停車位；物權法

一、停車位概述

停車位，顧名思義，主要是指供停放各種機動車或非機動車的基本單元，我們熟知的停車位形式主要包括露天停車位、立體停車庫、首層架空停車位和地下停車位，不同的停車位的法律的性質不同，因此確定其歸屬的法理依據也不一樣，因此，本文的主要目的即通過對不同停車位的研究，探索確定其歸屬的法律依據，以便對停車位有一個全面的認識，更好的確定其歸屬，解決因此帶來的糾紛。

二、停車位的類型

本文主要介紹和研究的停車位類型包括：立體停車庫、首層架空停車位、地下停車位。介紹如下：

立體停車庫是具有獨立的建筑結構的停車設施，其通常與住宅小區同時建立，利用墻壁將車庫隔開，具有獨立的入口，以方便業主使用。這類停車位通常符合建筑物區分所有權中專有權客體的條件，可以辦理房地產權登記，與房屋配套出售[1]。房地產權屬證書持有者為合法的立體停車庫所有權人，其有權對停車位進行出租出售等法律上所允許的民事行為。

所謂首層架空停車位，是指將建筑物原本屬于一樓住宅的位置改變用途而形成的停車位。由于地面一層易被其他建筑物遮擋，導致光照時間短，相對潮濕陰冷，不適合居住。依據現行法律規定，首層架空停車位并不計算建筑容積率①，其依附于所屬建筑物，不能取得獨立的土地使用權份額。在房屋銷售以后，由全體房屋買受人共有其的所有權。而在現實生活中，首層架空停車位通常被開發商以捆綁銷售、分攤銷售或者分別銷售等方式將其售出，銷售所得由開發商持有。

三、我國的立法現狀及缺陷

我國關于停車位歸屬的立法依據主要是《物權法》第74條和《建筑物區分所有權解釋》第5條、第6條的規定。《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業主的需要。”這部分車位歸屬應由當事人通過出租，出售或附贈的方式進行約定。“占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，歸業主共有。”

第一款的“首先滿足”中的；“首先”應為一種優先，若開發商要對車位進行處分，首先的權利相對人即為業主，業主未放棄之前，開發商不得將其處分于第三人。[2]可以理解為業主的停車需求具有優先性，無論開發商是先處分給業主或第三人，只要業主的停車需求得到滿足或業主明確放棄這一權利，開發商便可以自由處分。

對于“其他場地”，《物權法》并未明確規定，《建筑物區分所有權解釋》第六條指出：“占用業主公共道路或其他場地增設的車位屬于共有車位”，同樣未對“其他場地”進行解釋。劉閱春先生認為這部分場地指的是未計算進建筑容積率，歸屬于業主共有的建筑基地和附屬基地等土地。[4]在判斷是否歸屬于其他場地的范疇主要看兩個特點：一是是否計入公攤面積；二是土地是否歸全體業主共有。如果符合上述條件的話，那么車位應該歸小區業主共有。

四、完善相關立法的建議

（一）健全停車位的不動產登記制度

健全我國關于物業小區停車位的不動產登記及公示制度，我國長期以來的不動產登記均通過多個部門依據多種法律法規等規范性文件進行操作，導致法律淵源雜亂且法律效力嚴重不足，并沒有按照物權法的要求建立統一的不動產登記制度。這對物權安全以及交易的安全極為不利。因此筆者認為，應以土地權利為基礎和核心，建立一部專門的房地產登記規則，進而有利于鼓勵人們的投資積極性以及對財產權的保護。

（二）明確法定停車位的配置比例

小區停車位是關系到居民生活幸福的重要方面，尤其是近年來我國的居民汽車擁有量不斷增加，很多家庭已經不僅僅擁有一輛車，可能會擁有2輛甚至更多，但是法定的停車位的配置比例應考慮多種因素，應考慮到大多數居民生活需求，以及開發商的建設成本等問題。在新建的小區，應該至少保證每戶會有兩個停車位，如果有業主需要更多的停車位可以和其他業主進行協商，但開發商在盡到法定義務后，可以不再為個別的業主的個別需要負責，交由業主自主協商。在已經建設完畢的小區，但停車位配置比例不到法定要求的，可以通過抽簽的方式或者先到先得的原則對停車位進行分配，但應限定在一戶只能擁有一個停車位，以解決本就緊張的停車位問題。

（三）通過合同約定地下停車位的歸屬

地下停車位權屬爭議的原因是我國目前沒有關于地下空間的相關立法。因此根本上解決地下停車位的權屬問題的關鍵是在立法上明確地下空間權。我國《物權法》第136條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”這項規定為地下空間權提供了發展空間。因此在未來的立法中只有明確給予地下空間的利用以產權，才能根本解決目前城市住宅小區地下停車位的權屬問題。筆者認為，對于這種地下停車位的權屬，它的出售應該和單元房專有部分的出售一樣，可以由買賣雙方通過合同的方式進行約定。當然如果購房合同中明確寫明這種地下停車位己經由小區業主進行了公攤，那么該地下停車位也就成為了建筑物區分所有的共有部分，由小區全體業主共有。

參考文獻：

[1]孫重一.我國住宅小區停車位權屬問題研究[D].河南：河南大學民商法學，2010.

[2]劉艾迎.試論住宅小區停車位產權歸屬——兼評《物權法》第74條規定[D].濟南：山東大學法律學，2007.

作者簡介：

馬泉，男，（1991，05；–今）；山東淄博人；遼寧大學法學院法理學在讀研究生。