小產權房相關問題

摘 要：當下，我國城市化進程加快，城鄉統籌逐步推進，對我國現有土地制度提出了新的挑戰。

關鍵詞：小產權房；危害；土地流轉

一、概述

住房和城鄉建設部對小產權房的定義是：“在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。小產權房具有以下法律特征：

（1）非法律性。小產權房這一概念是在現實生活中發展起來的，只是一個俗稱而己，而并不是一個法律化的概念。根據目前我國出臺的所有法律、法規，其從來沒有使用過“小產權”的概念。從現行國家法律規定看，我們只能找到小產權房的間接規定。

（2）權利的不完整性。小產權房的購買者不能擁有國家頒發的國有土地使用權證和房屋所有權證，而其權屬只是由村委會蓋章以證明，或由鄉鎮政府頒發集體土地使用權證書。小產權房的購買者不能對房屋擁有完全的產權，也即不能自由地對房屋進行占有、使用、收益、處分，不能自由地進行抵押。

（3）價格低廉。小產權房是以集體土地為主要建設用地，并未向國家繳納相關稅費，銷售成本較常規商品房低廉，在當前高房價的情勢下，吸引了較多人的關注與購買，購買者冒著自己權利有可能沒有保障的風險也要購買來滿足自己的住房需求。

二、小產權房現狀存在的弊端

（一）買受人權益得不到保護

（1）買受人對小產權房的所有權不受國家法律的保護。小產權房沒有國家的產權證書，即使買受人取得有鄉政府或村委會蓋章的所謂“產權”或類似的文件，也是不受法律保護的。根據我國現行的土地管理法，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，將無法辦理房屋產權登記，不能辦理房屋產權過戶手續，所以致使買受人不能真正享有房屋的所有權。文章開頭的案例便很好的闡釋了此點。

（2）買受人難從小產權房拆遷中得到補償。小產權房在國家規劃建設之外，一旦被拆遷，買受人得不到國家的拆遷補償。小產權房的開發建設被確定為未經土地規劃相關部門審批的違章用地，該房屋將被拆遷。但國家的拆遷補貼只會給集體土地原來的“村民”，買受人可能得不到任何拆遷安置補貼。

（二）耕地面積減少

小產權房的建設必不可少要以土地為基礎，大部分表現為占用農村的集體土地。集體土地分為宅基地和耕地，宅基地做為農民自身住房用地一般不會占用，那么占用的多為耕地。在我國耕地日益減少的大環境下，耕地面積的主要用途是保證糧食供應，而小產權房占用了此部分，必會導致耕地面積減少糧食產量下降，供應得不到滿足，造成經濟秩序混亂。

三、小產權房合法化及措施

小產權房的存在自身具有很多優點，比如滿足了市場需求，保障了人民住房，緩解了城市居住和交通壓力，同時還有利于資源的優化配置等等。如果讓其合法化會使得這種弊端最小化優勢最大化，那么如何解決小產權房的合法化問題？

（一）現有狀況下的處理

（1）拆除占用耕地的違建小產權房。耕地對于我國意義重大，是糧食安全的前提，謹守18億畝紅線是最基本的要求。耕地的占用突破了這層保障，危害深遠。因此占用耕地的小產權房一定要予以拆除，退房還地，保障耕地面積，保障糧食安全。

（2）符合建設用地規劃的小產權房合法化，由政府進行統一調配管理。符合建設用地規劃的小產權房，根據比例原則無需拆除，可以加以合理并進行優化配置。這樣做既保障了買受人和受讓人的交易安全，又符合了保障民眾住房的要求同時又節約了資源。使其合法化是轉為保障性住房和大產權房，政府明確并承認各方權利，出面統一管理維持秩序。

（二）根本解決方法1.改善土地流轉制度

（1）宅基地的市場化。依照國家相關土地法律法規的規定，農村宅基地作為農村建設用地，與城市建設用地相比，沒有自由流轉的權利。《中華人民共和國憲法》中的條文并未禁止農村宅基地的流轉，且在市場經濟的條件下，農村宅基地作為建設用地難以發揮其作為財產的經濟價值。農民作為一個獨立的個體，有著完全的民事行為能力，對于其土地應該享有與城市建設用地同樣平等的處分權。

（2）打破土地流轉的國家壟斷。如果基層政府為了其經濟利益而非公共利益征收農村集體土地，農民及農村集體組織出于自己本身利益的考慮，會必然性的選擇自己開發集體土地，使其所屬的土地利益不為國家所侵占，從而獨占出賣土地所得的利益。無論是國家還是集體，對集體土地的開發都應該受到法律的規制，要保證是為了公共利益而征地，并按規定上繳相應的土地流轉稅費，而不僅僅是由國家壟斷全部的土地交易并且難以受到監督與約束。

2.加強監管

小產權房缺乏監管，并且房屋價格低，更容易出現偷工減料的現象，其質量狀況難以保障。民眾雖然擁有一套屬于自己的房子，但如果安全狀況無法保障，比無房更讓人擔憂，此時就需要國家的介入，對房屋的質量進行監管，防止“豆腐渣”工程的大量出現，危及民眾人身健康和財產安全。另外，也要讓購房者有發言權，并可以讓媒體和公眾介入監督，形成對小產權房的外部監督，以保障民眾住上安全的住房。

參考文獻：

[1]梁慧星著：《民法總論》，法律出版社，2001年版

[2]崔建遠著：《合同法》，法律出版社，1998年版

[3]張文顯著：《法理學》，法律出版社，1997年版

[4]史尚寬著：《債法總論》，中國政法大學出版社，2000年版

作者簡介：

趙志宇（1990.08 ～），女， 河南商丘人 遼寧大學法學院在讀研究生。