論不動產登記制度

金童

摘 要：不動產的善意取得與登記公信力制度都是為保護財產的“動”的安全以促進交易、維護市場秩序，最終促進社會經濟發展的制度。本文主要是通過對這兩種制度的比較分析，結合我國的實際情況來討論，主張在當前不動產統一登記制度還未完善的中國，不動產登記公信力與不動產善意取得這兩種制度均可存在，即應當結合善意第三人是基于登記簿錯誤還是登記名義人的無權處分來區別對待，對于基于登記錯誤的適用登記公信力來對其保護，對于無權處分的適用不動產善意取得制度來保護。

關鍵詞：不動產登記

一、登記公信力與不動產善意取得

（一）登記公信力

所謂登記公信力是指不動產登記簿中所記載的信息所具有的能夠讓第三人信賴的效力，具體指善意第三人如果依據不動產登記簿所載內容取得不動產物權，除非第三人知道該登記存在瑕疵或者有人對該登記提出過異議，否則任何人不能干擾其取得該不動產的物權。它從一方面體現了國家的公信力，是市場交易中的普通大眾對代表國家的登記機關的信賴

（二）登記公信力適用范圍與條件

1.登記公信力的適用范圍

（1）因負責登記職能的政府機關的過失或者故意而造成登記簿上所記載的信息錯誤或者被錯誤涂銷、改正的;

（2）由法律明確規定不需要登記也能取得不動產物權的狀況，如遺產取得人在取得被繼承人的遺產后而未進行的繼承登記;

（3）在不動產共有的關系中，不動產的物權僅登記在一個人或者部分共有人的名下。

2.登記公信力的適用條件

（1）存在影響權利事項的事實登記錯誤，登記公信力是對登記簿錯誤的法律補充，要適用登記公信力來保護善意第三人首先必須存在影響權利人權利的事實登記錯誤，即不是權利人卻被登記為權利人，真正的權利人卻沒有登記上，不管這錯誤是登記機關的過錯還是登記名義人的錯誤在所不問;

（2）須第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多種價值，在不同的情況下適用不同的價值優位原則。不動產登記公信力是在財產“動”的安全與“靜”的安全中做出的利益衡量的結果，主要是為了維護市場秩序、保護交易安全，節省交易成本，從而促進社會經濟的發展的一種政策制度設計。

（3）第三人須支付合理價格，傳統理論認為，登記公信力是不區分有償無償的，只要善意第三人信賴登記，則不論其是通過買賣、贈與或繼承取得物權，都是合法有效，值得保護的

（三）不動產善意取得

善意取得又稱為即時取得，善意取得制度作為民法的一項具體制度，它涉及的是財產的靜的安全與動的安全之間的利益博衡問題，它不是起源于許多民法制度源頭的羅馬法，而是日耳曼法。羅馬法非常注重保護物的原所有人的權利，而日耳曼法非常注重保護善意第三人的利益，特別強調“gewere”制度，即占有制度。

（四）不動產善意取得的構成要件

1.登記薄錯誤。從我國《物權法》106條第一款第一句話我們可以看出，無論是動產還是不動產的善意取得其適用的前提是“無權處分”，而在這我們要討論的是不動產善意取得的問題，至于動產與不動產是否應適用共同的構成要件，這里在所不討論。

2.取得人需為善意。第三人要想通過不動產善意取得制度來維護其權利，其自己本身必須是善意的。何為善意？怎么界定不動產善意取得制度中的“善意”？筆者認為不動產善意取得中的“善意”首先是取得人對不動產登記簿權力事項的錯誤產生了信賴，而不是對其他事實產生信賴，例如對無代理權的人信賴其有代理權，這只能用《合同法》的表見代理制度來解決而不能適用善意取得制度來保護。其次就善意的界定，各個國家也不相同。

3.已經實際支付相當對等價格。在不動產善意取得中，對第三人而言，除了須符合善意的標準外，其還必須得支付相當對等的價格。善意取得制度的設立主要是為了來保護善意第三人的利益，是在犧牲代表個人利益的真正權利人的利益來保護代表整體利益的第三人的權益。

4.應當登記的已經登記，無需登記的已經交付。由于我國《物權法》規定我國不動產物權變動采取登記生效主義與登記對抗主義相結合的制度，因此依照法律規定如果那些必須經過登記才能產生物權變動的不動產，要發生善意取得必須該不動產已經辦理了登記即已經轉讓至取得人的名下，否則不能適用不動產善意取得。

二、我國學者對不動產善意取得與登記公信力模式的探討

在修訂我國《物權法》時，究竟采用何種制度也是討論比較激烈的一個問題。有的學者認為我國應參照德國確立登記公信力來對不動產善意的第三人進行保護，有的學者認為既然動產要用善意取得對其進行保護，那么不動產也要用善意取得制度對其保護，這樣才符合法律邏輯的統一性。堅持這兩種模式的代表學者觀點如下：

（一）不動產登記公信力模式。堅持該模式的學者認為，我國應當賦予登記以公信力，使得市場交易中的善意第三人能受到公信力的保護，而不動產善意取得制度沒有必要設立，因為登記公信力是國家公信力的體現，是行政信賴保護原則的具體表現。在我國持這一觀點的代表學者有：

以梁慧星為代表的學者認為，不動產是以登記為公示方法，交易中不至于誤認占有人為所有人，故不發生善意取得之問題。基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。

（二）不動產善意取得模式。堅持該模式的學者認為，登記的公信力與不動產善意取得在最終的落腳點上都是一樣的，其實質沒有區別，代表性學者如下：

以葉金強為代表的學者認為，承認登記公信力就是承認不動產善意取得，否則登記公信力也將形同虛設。登記公信力本身就包含著對善的追求，而登記公信力最終則要經由善意取得制度實現對第三人的保護。善意取得制度為公信力發揮保護交易安全的機能提供環境，欠缺這一環境，公信力將會陷入“巧婦難為無米之炊”的困境，法律欲借公信力保護是善意第三人的目標會落。

三、結語

不論是不動產登記公信力還是不動產善意取得制度都能夠在一定程度上為善意第三人提供保護。但因我國登記制度的不完善，沒有承認登記公信力。筆者認為，隨著我國登記制度的完善，特別是不動產統一登記制度的建立，確立不動產登記公信力是大勢所趨，更加符合維護交易安全、保護交易的制度目的。但在我國現在登記制度不完善的情況下，不能因為登記制度的不完善就拋棄不動產登記公信力而完全采用不動產善意取得制度代替，我們應該賦予登記以公信力，只有這樣才能使公示原則貫徹始終，才能令公眾不再提心吊膽。因此對于當前的我們應該結合善意第三人是基于登記簿錯誤還是登記名義人的無權處分來區別對待，對于基于登記錯誤的適用登記公信力來對其保護。

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