佳兆業“黑天鵝”事件仍在發酵

劉德炳

眼看它起高樓，眼看它樓塌了，這句話用來形容時下的深圳本土上市房企佳兆業集團控股有限公司（下稱“佳兆業”，01638.HK）頗為恰當。

從2012年到2014年，在房地產整體走勢低迷之際，佳兆業卻一反常態，連續在深圳及全國各地跑馬圈地，吞下多宗黃金地段。

然而，在2014年與2015年之交，佳兆業卻成為地產巨頭中最狼狽的一個：董事長滯留香港未歸，待售房源被鎖定、無法出售，深圳所有處于發展階段的項目被暫停辦理手續……活脫脫由白天鵝變成了黑天鵝。

是什么絆住了佳兆業高歌猛進的腳步？危機來臨，佳兆業不停地輾轉騰挪，效果如何呢？

佳兆業成立于1999年，總部位于深圳，2009年在港交所上市，涉及地產開發、商業、金融、城市更新等。翻開佳兆業2013年年報就會發現，這一年里，佳兆業這座高樓已經達到歷史新高峰，佳兆業自身將這一年定義為“奠下新里程”。

這并不是自吹自擂。佳兆業年報顯示，2013年佳兆業投入141億元，在全國購入32宗土地。這一購地投資額是佳兆業成立以來投入最高的。

不過，從2013年到2015年，佳兆業經歷了一波迅疾的過山車行情。

2014年11月至12月，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市房產管理部門鎖定。記者日前在深圳市規劃和國土委網站看到，佳兆業旗下多個樓盤的多套房源仍顯示為紅色的“管理局鎖定”字樣。2014年12月21日，佳兆業公告稱，4個被鎖定項目分別為：深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳市佳兆業中央廣場、山海美域花園，被鎖定房源面積21.787萬平方米，約占這4個項目總建筑面積的15%。

禍不單行，佳兆業當日還公告了一系列事項，包括：該公司位于深圳的全部8項處于發展階段及持作未來發展的物業項目，被暫停辦理執照、許可證等手續;深圳兩個項目土地使用權被限制轉讓或抵押;兩家位于深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益;正在拓展階段的深圳龍崗區舊城改造項目被暫停等。

2015年1月6日，佳兆業發布公告稱，公司兩名參與龍崗區舊城改造項目的合作伙伴提出中止合作，佳兆業將為此支付12億元的費用。

面對危機，佳兆業創始人郭英成及郭氏家族似乎更加急于脫身。一方面，佳兆業在2014年12月10日公告，郭英成自2014年12月31日起辭任公司董事會主席;另一方面，郭氏家族積極籌劃將股份轉讓給生命人壽，通過旗下的大正投資有限公司向生命人壽旗下的富德資源投資轉讓5.76億股股份，代價為16.68億港元。

這更使佳兆業的境況雪上加霜。

2015年1月1日夜間，佳兆業發公告稱，原董事會主席郭英成辭職事項觸發一項融資協議包含的強制性提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及應計利息，但佳兆業未能如約償還這筆錢。

佳兆業的資金壓力遠不止如此。伴隨著佳兆業在最近三年的高速擴張，佳兆業的負債也迅速攀升。記者查閱佳兆業2014年中報發現，該公司2014年上半年銀行貸款約76.26億元，較2013年年底增長了約35%。佳兆業2014年中報還公布，佳兆業總借款為297.74億元，其中約60.08億元應該在2015年6月30日之前償還。

這正如雪崩，當冰山之上第一片冰塊崩塌之后，雪崩隨之加速發生。記者從深圳市中級人民法院網站查閱了解到，從2015年1月6日至1月13日的一周時間里，共有20家左右的金融機構提出了對于佳兆業相關公司的20多條財產保全，其中包括華潤信托、愛建信托、中國銀行等。

1月13日，愛建股份公告稱，子公司愛建信托曾于2014年3月發行“愛建—佳兆業杭州項目投資集合資金信托計劃”，累計規模為6.51億元，向杭溪隆業房地產（杭州）有限公司（下稱“杭溪隆業”）發放借款，到期日為2016年3月14日。因杭溪隆業實際控制人佳兆業面臨重大不利情形，要求杭溪隆業提前歸還股東借款本息。

華潤信托公布的資料顯示，華潤信托為佳兆業多個項目進行了信托融資，其中“華潤信托·鼎新130號佳兆業蘇州黃橋項目集合信托計劃”已于2014年6月25日募集成功并成立，總規模8億元，其中優先級信托資金4億元。1月15日，華潤信托有關負責人向《中國經濟周刊》記者證實，目前該公司已經向深圳市中級人民法院申請財產保全，這一申請還處于審理階段。

不僅如此，佳兆業的房源鎖定危機還在深化。1月15日，位于杭州五常區的佳兆業西溪璞園項目，共計749套房源亦被鎖定，房源鎖定危機擴展到了深圳以外的城市。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產企業是資金密集型企業，對銷售房款較為依賴，一旦房源被鎖定無法銷售，房企勢必寸步難行。加上金融機構催款，必將加劇佳兆業的危機。

危機之下，佳兆業也在展開自救。2014年12月31日，佳兆業發布公告稱，公司全資附屬公司上海新灣投資發展有限公司（下稱“上海新灣”）與上海萬科房地產有限公司（下稱“上海萬科”）訂立協議，上海萬科將接手上海新灣名下的上海青灣兆業房地產開發有限公司（下稱“青灣兆業”）100% 股權及股東貸款，總代價為12億元。

記者注意到，在上海萬科應付的12億元中，其中上海萬科應付給上海新灣的股東貸款為11.88億元，而青灣兆業的100%股權只需1170.13萬元。

上海新灣是佳兆業在華東區域最重要的子公司，佳兆業旗下多個房地產項目的融資業務，均與上海新灣有關。從這個角度看，上海新灣如能獲得流動資金，或將能極大地緩解佳兆業的資金壓力。

不過，目前這一轉讓已經被叫停。

記者從深圳市中級人民法院了解到，華潤信托已向深圳市中級人民法院提出查封申請，其中被申請的對象之一正是上海新灣。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，佳兆業負債結構錯綜復雜，存在循環擔保借債抵押等情況，這樣一來，不僅縛住了自己的手腳，而且一旦爆發問題，很容易形成多方催債的現象。

房地產市場的白天鵝瞬間變成了黑天鵝。 佳兆業危機還在持續發酵。據《界面新聞》1月22日消息，中國農業銀行（01288.HK）一筆由佳兆業擔保的2億元貸款即將被撥作不良貸款。