楊彪：城開(kāi)19 周年“城市夢(mèng)想+”

金姬

19年前，徐匯區(qū)住宅建設(shè)辦公室和徐匯區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司改制成立了上海城開(kāi)（ 集團(tuán)） 有限公司。19 年后的今天，躋身中國(guó)房企50強(qiáng)的上海城開(kāi)已從專業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，成功轉(zhuǎn)型為城市核心區(qū)域運(yùn)營(yíng)商。

在城開(kāi)成立19 周年前夕，上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司黨委書(shū)記、副董事長(zhǎng)、總裁楊彪在位于徐家匯的公司總部會(huì)議室接受媒體專訪時(shí)表示：隨著住宅用地愈來(lái)愈難取得，今后公司會(huì)加大對(duì)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收入占比。讓城開(kāi)不僅在住宅產(chǎn)品上精益求精，也在商業(yè)綜合體上升級(jí)創(chuàng)新。回歸上海 深耕徐匯 記者：上海城開(kāi)2015 年有什么集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展理念嗎？會(huì)有哪些新項(xiàng)目，其中有什么亮點(diǎn)？

楊彪：2015 年集團(tuán)提出了雙核戰(zhàn)略：“聚焦核心城市、著眼核心項(xiàng)目”。2015 年，上海城開(kāi)會(huì)回歸上海。

未來(lái)上海城開(kāi)在上海會(huì)加強(qiáng)在徐匯區(qū)的深耕，利用標(biāo)志性的地標(biāo)項(xiàng)目，像徐匯濱江城開(kāi)中心，來(lái)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海城開(kāi)亦會(huì)深耕閔行區(qū)，做好住宅項(xiàng)目，并推動(dòng)閔行梅隴“城中村”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，尋求開(kāi)發(fā)更多商業(yè)項(xiàng)目。我們會(huì)把每一個(gè)項(xiàng)目都打造成精品，并起到標(biāo)桿示范作用。徐匯新地標(biāo)：濱江城開(kāi)中心 記者：徐匯濱江城開(kāi)中心的工程進(jìn)度如何？預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和業(yè)態(tài)構(gòu)成如何？

楊彪：徐匯濱江城開(kāi)中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年下半年動(dòng)工，2017 年項(xiàng)目出地面。規(guī)劃地上總建筑面積達(dá)28.5 萬(wàn)平方米，地下?lián)碛? 萬(wàn)平方米帶產(chǎn)權(quán)商業(yè)面積。項(xiàng)目包含4 棟超5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、低密度獨(dú)棟總部辦公集群、特色集中式購(gòu)物中心、會(huì)議中心、文化主題商業(yè)、公寓式酒店等豐富產(chǎn)品類型，將打造成一座總體量約50 萬(wàn)平方米的大型城市綜合體。

記者：作為上海“十二五”規(guī)劃六大重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，徐匯濱江板塊將打造成獨(dú)具魅力的文化傳媒區(qū)、國(guó)際商務(wù)商貿(mào)區(qū)，以及充滿活力的濱水新城區(qū)。濱江城開(kāi)中心在板塊內(nèi)會(huì)發(fā)揮怎樣的作用？徐匯濱江的發(fā)展將對(duì)整個(gè)徐匯區(qū)和黃浦江沿岸帶來(lái)哪些變化？

楊彪：徐匯濱江城開(kāi)中心項(xiàng)目所在地塊，是在與政府進(jìn)行地塊置換后獲得的。項(xiàng)目體量大、投資大、區(qū)域好，未來(lái)將成為徐匯區(qū)的新地標(biāo)。項(xiàng)目充分凸顯板塊文化底蘊(yùn)，繼上海中心之后，成功引入“觀復(fù)”品牌，形成具有強(qiáng)大吸引力和驅(qū)動(dòng)力的文化藝術(shù)空間，形成與消費(fèi)體驗(yàn)空間的互通互融。同時(shí)發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，形成業(yè)態(tài)豐富，并強(qiáng)調(diào)“互動(dòng)、文化、融合、體驗(yàn)”的特色商業(yè)。其整體將打造成為濱江沿岸獨(dú)一無(wú)二的國(guó)際級(jí)文化商務(wù)品位地標(biāo)，并將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

記者：據(jù)說(shuō)徐匯區(qū)政府給予上海城開(kāi)許多支持，是這樣嗎？

楊彪：上海城開(kāi)起步于徐匯，但一直以來(lái)都有一個(gè)堅(jiān)持，那就是絕不會(huì)向政府要稅收優(yōu)惠，不會(huì)向政府提出政策規(guī)范之外的要求。再者，我相信支持是雙向的。我們?cè)谛靺R區(qū)開(kāi)發(fā)了很多代表性的精品住宅項(xiàng)目，憑借自身在徐匯區(qū)的優(yōu)勢(shì)和實(shí)力、品牌價(jià)值，以及對(duì)徐匯區(qū)所做的貢獻(xiàn)，才使得徐匯區(qū)看中上海城開(kāi)，信任上海城開(kāi)，進(jìn)而給予企業(yè)更好的土地資源，讓企業(yè)嘗試更多好項(xiàng)目的建設(shè)與開(kāi)發(fā)。

記者：“城開(kāi)中心”是上海城開(kāi)的商業(yè)系列，徐匯濱江城開(kāi)中心是否將延續(xù)此商業(yè)地產(chǎn)品牌？

楊彪：“城開(kāi)中心”是我們?cè)O(shè)想在商業(yè)綜合體項(xiàng)目上形成的一條品牌產(chǎn)品線。目前，我們有無(wú)錫上海中心·城開(kāi)國(guó)際、閔行城開(kāi)中心、濱江城開(kāi)中心。當(dāng)然這個(gè)品牌的打造是需要時(shí)間，也需要相對(duì)的規(guī)模體量的。我們希望今后“城開(kāi)中心”能成為我們商業(yè)綜合體項(xiàng)目的一個(gè)品牌，但這需要一個(gè)結(jié)累的過(guò)程。

記者：在您看來(lái)，徐匯濱江城開(kāi)中心未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力在哪些方面？

楊彪：首先，我們會(huì)引進(jìn)國(guó)際化的管理理念，深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值與用戶的真正需求，實(shí)現(xiàn)贏利益、贏用戶的雙重價(jià)值。其次，我們會(huì)與國(guó)際一流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，比如新鴻基，學(xué)習(xí)和借鑒他們豐富的商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)及管理的經(jīng)驗(yàn)。城開(kāi)華麗轉(zhuǎn)型 記者：當(dāng)下各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在謀求轉(zhuǎn)型，上海城開(kāi)會(huì)如何轉(zhuǎn)型？

楊彪：就目前來(lái)看，三四線城市住房供應(yīng)過(guò)剩。一二線城市土地供應(yīng)量少，“面粉比面包貴”，拿地成本高，利潤(rùn)少。正是由于這樣的“市場(chǎng)倒逼”現(xiàn)狀，上海城開(kāi)今后的主要發(fā)展方向，是加大經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的持有，并與資本市場(chǎng)連接起來(lái)，為上海城開(kāi)未來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。上海城開(kāi)會(huì)利用自身的優(yōu)勢(shì)：國(guó)企，有政府背景。我們會(huì)更多的參與到政府導(dǎo)向的項(xiàng)目中，并把商辦項(xiàng)目做好。

記者：除經(jīng)營(yíng)性物業(yè)之外，上海城開(kāi)2015年在住宅方面會(huì)有動(dòng)作嗎？

楊彪：那要看機(jī)會(huì)，現(xiàn)在住宅開(kāi)發(fā)拿地難、獲利難度高、盈利少。像當(dāng)年萬(wàn)源城那樣的地塊，現(xiàn)在基本沒(méi)有了。

記者：以后是否會(huì)有新項(xiàng)目的亮相？

楊彪：當(dāng)然，會(huì)和政府進(jìn)行商談。

我們的期望是在未來(lái)聯(lián)合其他國(guó)企共同開(kāi)發(fā)徐匯、閔行等區(qū)。

記者：上海城開(kāi)的資本市場(chǎng)運(yùn)作有什么特點(diǎn)？

楊彪：集團(tuán)一直在拓展更多的融資渠道。比如在上海自由貿(mào)易區(qū)成立了上海國(guó)宸股權(quán)投資管理有限公司、上海錫隆資產(chǎn)管理有限公司。

為集團(tuán)的項(xiàng)目募集資金，更靈活調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)資源，提升項(xiàng)目的盈利能力，以求達(dá)到產(chǎn)融結(jié)合，將各種融資平臺(tái)的效益最大化。

記者：上海城開(kāi)手握多個(gè)重磅綜合體項(xiàng)目，為何熱衷于此？做綜合體的優(yōu)勢(shì)何在？

楊彪：就城開(kāi)的發(fā)展趨勢(shì)，以及房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)而言，我們覺(jué)得一線城市綜合體有較好的發(fā)展空間。我們的每一個(gè)項(xiàng)目都是大體量、大投資，并且有上佳的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。城開(kāi)老將“新上任” 記者：您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

楊彪：三四線城市現(xiàn)狀殘酷，現(xiàn)有存量需要花費(fèi)幾年時(shí)間才能消耗掉。所以城開(kāi)選擇退出三四線城市，回歸上海、回歸長(zhǎng)三角。對(duì)于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我還是頗有信心。在城市化進(jìn)程的推進(jìn)下，一二線城市人口密度不斷上升，人口大量導(dǎo)入，使首次置業(yè)需求和改善型需求都日與俱增。同時(shí)，上海有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則和土地招拍掛制度，保證了上海的房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)保持良好的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

記者：您是最近才走馬上任的上海城開(kāi)總裁，上任時(shí)什么心情？

楊彪：心情很復(fù)雜，壓力大。畢竟“黨委”工作和“行政”工作有很大的不同。

記者：這樣的心情持續(xù)了多長(zhǎng)時(shí)間？

楊彪：沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間，我心里有底，能做好，因?yàn)槲矣幸粋€(gè)強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)支持。我們上海城開(kāi)的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在市場(chǎng)上打拼了19 年，有一大批忠誠(chéng)、高效、優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。早年，我們企業(yè)品牌估值是11 個(gè)億，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到42 個(gè)億。

記者：您加入上海城開(kāi)以來(lái)有印象深刻的事件嗎？或者是一個(gè)印象深刻的項(xiàng)目？

楊彪：如果說(shuō)項(xiàng)目的話，上海城開(kāi)每年都會(huì)推出在全國(guó)范圍內(nèi)有影響力的項(xiàng)目。我感觸最深的是集團(tuán)的10 周年慶，那是集團(tuán)的轉(zhuǎn)折，當(dāng)時(shí)我們進(jìn)行了股權(quán)多樣化的改革。

還有2011 年，上實(shí)城開(kāi)和上海城開(kāi)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，這是集團(tuán)在平穩(wěn)運(yùn)行中遇到的好的機(jī)遇。又因?yàn)榧瘓F(tuán)本身的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)和一系列好的項(xiàng)目，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。