“以房養老”為時尚早

張思思

2014年6月，“以房養老”試點在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎的“以房養老”進展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機構，由金融機構根據公民平均壽命、房屋價值、房價走向等因素對房屋進行估價，然后在一定的期限內一次性或分期付給房屋所有人一定生活費用，房屋所有人去世后房屋歸金融機構所有（或子女支付費用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養老模式雖然在很多西方發達國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機構的雙向阻力。

第一，中國式父母對子女負有的情感和責任遠大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識普及，老年人和子女就難以接受將房產抵押出去的這種養老方式。可能只有在失獨老人和無子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對這部分人群，其他的以房養老方式，比如出租市內住房移居郊區，或者出租住房去養老院休養，相對反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產稅是相關的。老年人在“以房養老”和“留房產給子女但繳納大筆遺產稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產稅體系，所以反向按揭優勢并不明顯。

第三，《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中提出，“以房養老”保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。很多老房屋產權界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進一步導致受眾群體相對較小。

從金融機構角度看，現有的房地產市場走向、金融體系、產權體系使金融機構缺乏推行反向按揭的動力。首先，中國房地產市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔保機構擔心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機期間房價大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人只得動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。中國同樣面臨著房價大幅波動的風險。

其次，個人房屋對金融機構而言尚不屬于標準化產品，價值評估比購買二手房所需的估價要復雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請具有一級資質房地產估價機構進行估價，定期評估本身也有一定成本，出資的金融機構和住房擁有者也會對估價的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價的另一個重要因素是預期壽命，要根據老人的健康狀況作出準確評估在操作上也有難度。

最后，70年產權問題也使金融機構對此項新業務的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風險更小的金融創新產品，銀行和保險公司沒有足夠動力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養老需要相當長的時間普及和推廣，現在還為時尚早。