低估值物業投資機會到來

2016年3月1日起，央行普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2016年新一輪降準周期開啟意義重大，預示著政府在推進去產能、去庫存、去杠桿等供給側改革的同時，為應對經濟增速持續下滑、工業品通縮嚴重的挑戰，需求端刺激政策的加碼日益急迫。降準措施的出臺有助于避免經濟發生系統性風險。

2015年中國GDP增速降至6.9%，創25年來最低水平。相應指標也從側面論證了經濟下行的壓力。

從固定資產投資增速來看，2015年國內房地產投資增速大幅下降，全年同比微增1%，增速較上年下降9.5個百分點。制造業投資增速下降5.4個百分點至8.1%，基礎設施投資增速仍處于較高水平，全年同比增長17.3%，增速較上年下降3個百分點。未來如果房地產投資增速企穩，經濟增速下滑的壓力將大幅減緩。這也為地產基金的投資創造了較好的宏觀和行業環境。

如果未來工業生產活動進一步放緩，制造業和非制造業對于勞動力的需求將會受到進一步的打壓，并對城鎮居民的收入預期和未來消費都會產生較大的不利影響。從歷史數據來看，2011年國內規模以上工業增加值增速持續下滑，2015年同比增長6.1%，增速較2014年下降2.2個百分點。與此同時，除制造業外，非制造業對于勞動力的需求也出現放緩走勢，城鎮居民對于未來收入的信心也在下降。可以預見，如果未來國內工業生產繼續下滑，國內就業形勢將受到進一步的沖擊，進而對居民收入水平和消費產生較大的不利影響。

相應的市場矛盾在各個城市的GDP增長中有體現。2015年GDP排名前100的城市中，一線、二線和三四線城市的GDP增速尚未真正拉開。從單個城市來看，2015年貴陽、重慶、杭州、合肥和烏魯木齊GDP增速皆超過10%，在一二線城市中表現最為突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大連、沈陽的GDP增速更是分別只有3.8%和3.5%。目前政府正加大供給側改革實施力度，國內產業結構轉型升級尚處于攻堅戰階段。展望未來，隨著產業結構轉型的推進，不同城市經濟增長前景分化會不斷加大，后續進展需要持續跟蹤。地產基金在投資區域選擇方面將會更加聚焦。

對于地產基金而言，后續也需要關注一些潛在的挑戰。

比如說，居民消費短期內或面臨沖擊，地產基金需要苦練內功，進一步提升商業運營能力。如果未來一段時間經濟轉型進程放緩，整體就業環境將面臨更大的挑戰，城鎮居民的收入預期和消費需求都將受到較大的不利影響，零售物業運營管理需要將提升核心競爭力放到更加突出的地位。

在國內制造業去產能、房地產行業去庫存以及經濟去杠桿化的大背景下，預計2016年經濟增速仍面臨較大的下行壓力，工業品通縮可能加劇。消費在經濟增長中將扮演日益重要的作用。

未來政策的重點，一是供給側改革的實施推進，二是貨幣政策的關注重點將是維穩人民幣兌美元匯率。未來資本賬戶的管制或將更為嚴格，在穩住匯率的同時為國內降息降準等貨幣政策工具的運用創造條件。三是在經濟轉型的背景下，刺激消費的需求端政策的出臺值得期待。

此次3月1日的降準政策，對于地產基金投資來說，意味著可以進一步放大低估值物業的投資機會。在私營部門去杠桿化進程的推進下，預計未來待售商業物業數量將大幅增加，低估值物業獲取概率將明顯提高。而降準將有助于地產基金更好地獲取外部資金支持，以把握低估值物業投資機會。