公有住房承租權能否被繼承

張云波

內容摘要：隨著我國住房改革市場化的推進，公有住房承租權是具有一定物權特性的特殊債權，是代表財產利益的權利，可視為對勞動者住房消費的補償。現階段，承認公有住房承租權的可繼承性符合我國公有住房改革的發展需要，與我國《繼承法》的規定不矛盾。

關鍵詞：公有住房 承租權 繼承

【基本案情及訴訟過程】

李容（男）與王慧系夫妻關系，雙方共育一子（李青）二女（李麗、李紅）。長期以來，夫妻二人與兒子共同居住生活在北京市的A房屋，該房系李容生前承租的產權人為甲單位的公有住房，兩個女兒自結婚后不再與父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世紀九十年代，李容分配到產權人為乙單位的B房屋。2002年，李容與乙單位簽訂房屋買賣契約購買該房，總價款為5萬元，其中使用了李容30年的工齡。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李麗、李紅向甲單位提交一份書面申請，表示一致同意由李青繼續承租A房屋，三人均在申請上簽字并按手印。甲單位鑒于三人達成一致意見，當日便為李青辦理了A房屋的準住證，租期為自當日起租。后李青、李麗、李紅因B房屋的分割發生爭議，李青起訴至法院，請求法院判決B房屋歸其所有。法院判決認為：考慮到繼承人李麗、李紅在分配李榮遺產中A房屋時已經放棄相應權利，做出較大讓步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份額，李麗占25%份額，李紅占25%份額。李青不服生效判決，向檢察機關申請監督。（當事人姓名均為化名）

【焦點問題】

公有住房承租權能否被繼承？是否屬于遺產范圍？

一種觀點認為，根據我國《繼承法》的規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，公有住房的產權不屬于個人，自然不屬于遺產，公有住房承租權是依據政策享有的具有人身屬性的債權，不符合繼承法所規定的遺產范圍，當然也就不能繼承。

另一種觀點認為，公有住房的產權不屬于個人，當然不能作為承租人的遺產，但公有住房承租權可以有償轉租、轉讓，具有了經濟價值，它作為附著相應經濟價值的財產權具有私有財產的性質，應當歸入遺產范圍。

【抗訴理由之法理評析】

筆者同意第二種觀點。

第一，公有住房承租權是對勞動者住房消費的補償。公有住房是由政府、國有企事業單位等投資興建，按照一定程序由符合規定條件的城市居民、本單位職工等進行租賃并交納低廉的租金，由建設單位（出租人）享有所有權，居住者（承租人）享有租賃權的住房。[1]公有住房起源于我國計劃經濟時代的福利分房制度，其存在基礎是個人對國家、集體的服務關系。承租人取得租賃權的公有住房，其位置、套型、面積等與該承租人的工齡、職務級別、工作業績、家庭人口狀況等諸多要素密切相關。公有住房承租權隱含了一部分價值，這種價值是對勞動者多年工作中應用于住房消費的補償，屬于勞動價值的組成部分。當前，公有住房承租權在一定條件下可以轉租、轉讓，這實際上使原先在住房實物分配時取得的實物工資——公有住房承租權——通過市場交易返回到貨幣工資形態，并用于住房消費。因此，公有住房承租權是勞動者收入中住房消費部分的積累，也是勞動價值中原先被扣除的部分補償的表現，是勞動者必要勞動創造的價值。既然公有住房承租權體現了勞動者創造的勞動價值，就應當允許被繼承。

第二，公有住房承租權是具有一定物權特性的特殊債權，是代表財產利益的權利。公有住房承租權的標的物是特定的公有住房，承租人在不損害房屋結構及內部設施、按期足額交納租金的前提下，一般不需經出租人的同意即可依據自由意志直接支配房屋，且該支配權具有排他性，能夠對抗第三人。因此，公有住房承租權具有一定的物權特性。但公有住房承租權的設立和存在的基礎是公有住房租賃合同，出租人與承租人事實上處于互為債權人、債務人的地位，且公有住房承租權的設立與變更采意思自治原則，所以公有住房承租權的性質依然屬于債權，是具有一定物權特性的特殊債權。在公有住房承租權交易流轉在各地逐漸放開的背景下，更多的承租人通過將公有住房轉租或將承租權轉讓等市場化交易獲得收益，公有住房承租權完全實現市場化交易流轉是可以預見的趨勢。因此，公有住房承租權毫無疑問應屬于財產權利范疇，是公有住房承租人享有的合法的可以流轉交易的財產權利，自然可以被繼承。[2]

第三，將公有住房承租權歸入遺產范圍與我國《繼承法》的規定不矛盾。我國《繼承法》第3條對遺產范圍以列舉加概括的方式進行了規定，明確公民的其他合法財產屬于遺產。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第3條指出：公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等。我國《繼承法》頒布于二十世紀八十年代，在當時的歷史條件下，《繼承法》第3條在規定遺產范圍時主要就當時已經認識到的一些財產類型進行列舉，并規定了公民的其他合法財產這一兜底條款。推究該條的立法目的，主要不是為了對遺產的類型進行限制，而是為實踐中對遺產進行相對靈活的認定留出空間。因而，對公民的其他合法財產應當作較為寬泛的理解。公有住房承租權是具有一定物權特性的債權，具有可流轉性，是代表財產利益的權利，應當納入公民的其他合法財產范圍，屬于遺產的類型之一。

第四，承認公有住房承租權的可繼承性符合我國公有住房改革的發展趨勢。在我國，公有住房是計劃經濟體制下福利分房制度的產物。在計劃經濟體制下，公有住房承租權通過國家調配、單位分配等方式取得，只有具備特定身份、符合特定條件的人才能取得公有住房的承租權，公有住房承租權的身份屬性較強，在歷史上被排除在遺產的范圍之外。[3]改革開放后，我國逐步推行住房制度改革，確立了住房改革市場化、住房分配貨幣化的目標，各地紛紛出臺法規政策允許承租人有償轉讓、轉租公有住房承租權[4]，許多公有住房的承租人通過市場交易的途徑發生變更，公有住房承租權的身份屬性已不如福利分房時代那樣明顯，顯現出其可繼承的特性。盡管承認公有住房承租權的可繼承性可能使得福利房制度變相永久化，與房改市場化取向相悖，但這只是我國從計劃經濟向市場經濟轉軌過程中出現的一個過渡性問題，隨著時間的推移，將不可避免地退出歷史舞臺。[5]當前，公有住房基數巨大，在一定時期內還將長期存在，從有利于公有住房商品化、市場化出發，鼓勵公有住房的交易和繼承，有利于公有住房改革進程的推進。

值得注意的是，盡管公有住房承租權具有可繼承性，但在遺產分割時對公有住房承租權的分割仍要受到房屋所在地相關法規、政策的限制。公有住房一般可分為國家所有、各級政府房管部門負責管理的直管公房，以及國有企事業單位所有并負責管理的單位自管公房兩類。根據北京市的相關規定，對直管公房的管理由各級政府房屋和土地管理中心負責，適用北京市的相關法規政策；對于單位自管公房，其承租人變更等事項由享有房屋產權的各單位自行把握。

本案所涉A房屋，是被繼承人李容生前承租的產權人為甲單位的單位自管公房，其承租人變更事項應由甲自行把握。根據查明的事實：李容去世后，其子女李青、李麗、李紅三人于2011年9月向甲單位提交一份書面申請，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申請上簽字并按手印。甲單位鑒于三人達成一致意見，當日便為李青辦理了A房屋的準住證，租期為自當日起租。可見，甲單位系在李青、李麗、李紅達成一致意見的基礎上，將A房屋的承租人變更為李青。換言之，對A房屋的承租權，李青、李麗、李紅均有權利繼承，但李麗、李紅放棄了對該公有房屋承租權的繼承，在此前提下，甲單位才同意由李青獨自繼續承租。因此，法院認定李麗、李紅同意由李青繼續承租A房屋，系做出較大讓步，在分割B房屋產權時酌定由李青占50%份額，李麗占25%份額，李紅占25%份額，并無不當。

注釋：

[1]參見陳耀東、丁渤海：《公有住房租賃權繼承法律問題探討》，載《天津法學》2013年第1期，第39頁。

[2]同[1]。

[3]參見天津市高級人民法院課題組：《關于公有住房使用權糾紛案件的調查與分析》，載《人民司法》2012年第13期。

[4]武漢于1996年開始試點，1997年出臺《直管公有住房使用權有償轉讓管理試行規定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世紀末21世紀初規定直管公有住房承租權可以有償轉讓、轉租，其他各大中小城市紛紛仿效。參見鄧峰：《直管公有住房承租權制度的反思與改革路徑》，載《求索》2010年第7期。

[5]參見鄧峰：《論直管公有住房承租權能否繼承》，載《特區經濟》2010年第7期。