房地產價格波動對宏觀經濟的影響

文|張添鳴

房地產價格波動對宏觀經濟的影響

文|張添鳴

隨著我國社會經濟的迅速發展，房地產業逐漸成為了國民經濟的支柱產業，對于國民經濟的發展有著十分重要的意義。作為人們生活的必需品，房地產價格一直受到了我國居民的高度關注，其波動對于我國居民消費會產生巨大的影響。目前，我國房地產現狀大致為價格波動大、與居民收入具有較大差距以及投機市場過熱。這些問題對我國宏觀經濟產生的很大的影響。因此，我們必須對房地產價格波動對宏觀經濟的影響展開深入的研究，并提出有效的建議，以保證我國經濟的健康發展。

房地產價格波動的含義

根據價值規律可知，房地產價格是表現房地產價值的形式，房地產價值決定了房地產的價格。同時，房地產具有位置固定、供給滯后的特點，因此房地產市場供需關系也是影響房地產價格的重要因素。一旦影響房地產市場供需因素發生變化時，房地產價格就會以房地產價值為軸心發生一定范圍的波動，進而形成了房地產價格的波動趨勢。

此外，大部分房地產價格波動都是小幅范圍的，然而有時房地產價格也可能呈現劇烈波動形態，具體特征表現為房地產與其成本或者基本價值呈持續過分偏離的趨勢。有關研究表明，只要滿足一定的條件，資產價格長期與其成本或基本價值的過分偏離的情況是不可能發生的，具體條件如下：資產具有無限的供給彈性；資產的基本價值明顯確定；在未來某個時刻，資產受到終端價格的約束。而房地產價格規律卻與這一規律相反。首先，房地產具有耗時長、位置固定、土地資源占有量大的特點，因此其資產的供給彈性與替代彈性是缺失的。其次，影響房地產產生現金流量的因素較多，其基本價值的不確定性非常強。再者，隨著社會經濟的發展以及人口的不斷增加，房地產的需求量必然呈現上述的態勢，然而受限于土地資源、人力資源以及資金等問題，房地產價格勢必越來越高，不會受到終端價格的約束?？梢?，房地產價格波動規律與上述條件并不相符，其可能存在劇烈的波動，特別是在房地產市場存在大量投機需求的形勢下，當房地產出現需求彈性小于供給彈性的情況時，房地產價格的波動幅度肯定會增大，最后與均衡價格點偏離程度越來越大，加劇了房地產價格的波動。

根據上述分析，可見房地產市場的供給關系是難以實現平衡的，房地產價格波動客觀存在，在房地產市場出現投機需求時，房地產價格劇烈波動的情況極易發生。而經驗表明，這種房地產價格的劇烈波動必然會影響到宏觀經濟，情況嚴重時還會導致其崩潰。鑒于此，本文從消費與投資兩個角度，對房地產價格波動對宏觀經濟的影響進行分析。

房地產價格波動對宏觀經濟的影響

站在消費角度進行房地產價格波動對宏觀經濟的影響。房地產價格波動對居民消費產生的影響主要是通過財富效應的傳導渠道來實現。消費行為的生命周期理論提出，除了當期收入以外，消費者一生收入也會影響到消費決策，消費者在全部生命周期中，會將自己的收入與財富進行現期與延期消費的最優配置。作為居民持有的重要財富之一，房地產的價值與房地產價格有著密切的聯系，所以居民可支配的財富總量必然會由于房地產價格的波動而發生改變，進而度消費支出的變動造成影響。一旦房價上升，就會增加房地產資產價值，家庭的當期收入可以通過房地產的出售或者房地產抵押進行融資而兌現的資本收益得到大幅度提升，進而促進家庭消費。就算房產持有人沒有進行房產出售或者融資，也會因為財富貼現值的增加而使得消費者對未來收入水平產生良好的消費預期而使當期家庭消費水平得以提高。反之，一旦房價下跌，就會降低房地產資產價值，嬰兒減少消費者的終身財富，進而限制了家庭消費。

目前，隨著我國房地產行業的市場化發展，商品房呈現一個顯著的供需彈性關系，商品房的需求價格彈性大于1，即說明我國居民對商品房的需求與價格成正比，形成了明顯的商品房的財富效應。同時，根據我國的消費結構經驗，在居民總消費支出中，居住消費占有較低的比重。雖然1998年中央政府推行了住房體制改革，在很大程度上改變了我國消費結構，在食品消費支出所占比重降低了很多，而居住支出與醫療保健等項目所占比重明顯增加，然后受到諸多因素的影響，使得我國居民的消費情況并不理想。此外，不斷上漲的房價也是限制消費者消費的重要原因。在1999~2002年，隨著房地產價格的小幅上漲，居民居住消費支出的增長得以加快。然而自2003年隨著房價的急劇上漲，居民居住消費支出的增長速度不斷降低，可見較高的房價對我國居民居住消費需求造成了嚴重限制。

自1997年以來，房地產行業就被視作國民經濟的支柱產業，我國政府也予以大力支持。1999~2003年，居住消費支出的年均增長速度達到了11.6%，表明居民的居住消費成為了擴大內需的消費熱點。然而，相比于居住消費的指出增速，我國GDP變化幅度卻非常小，年增長速度大約為8%，同時有關研究表明，GDP增速與居住消費支出的關聯并不大，可見住房消費支出的增加并沒有對經濟增長產生較大的影響。

站在投資角度進行房地產價格波動對宏觀經濟的影響。站在房地產投資商的角度來看，在處于市場經濟條件之下，房地產企業的投資決策受到了預期獲取利潤額的影響，而房地產價格波動又會對利潤額的確定造成影響。在房價持續上漲的情況下，企業預期能夠獲取更多的利潤額，房地產投資的需求必然增加。同時，由于房地產行業關聯度較高，房價上漲必然會引發房地產經濟擴張，進而影響到相關產業，進而對相關產業的發展起到推動作用。而當這一過程持續進行，就必然會進一步擴張投資。而當房價漲到一定程度時，土地成本的增加必然會對投資擴張造成限制，進而對房地產投資產生負面影響。

根據我國商品房的供求彈性數據可知，商品房的供給價格彈性同樣大于1，這說明了我國商品房供給的變化會對房價變動產生顯著的影響。盡管就一般意義而言，這不符合房地產供給彈性較小的規律，然而卻與我國的國情相符合，特別是隨著房改制度的不斷深入，我國消費熱點中已經納入了住房需求，進而在這一期間，房地產開發投資的供給彈性呈現著一個上升的態勢。

自1999年以來，我國房地產投資與我國房地產價格同步上升，持續六年以兩位數高速增長，同時比同期固定資產的投資增速高很多。有關分析表明，房價增速與房地產投資增速、固定投資增速的關聯性非常大。同時房地產投資增速也與固定資產投資增速有著較強的關聯性。由此可見，房地產投資需求是受到了房地產價格持續上漲的刺激，而固定資產投資增長又受到房地產投資增長的帶動。因此，在近幾年的經濟上升周期中，投資增長受到了房地產投資的重要影響。此外，根據我國固定資產投資增速與GDP增速的波動情況，可以看出二者具有較為一致的波動趨勢，其正相關性非常強。

綜上所述，房地產價格波動與宏觀經濟有著十分密切的聯系。房價上漲或者下跌都會對居民消費產生重大的影響，進而使得住房消費在宏觀經濟構成中的比重產生巨大的變化。此外，房價波動也對相關產業的發展有著重大影響，對于宏觀經濟增長也有著十分重要的意義。因此，我們必須對房地產價格波動問題予以高度重視，政府應提出有效的解決措施，對我國居民消費進行正確引導，避免投資過熱的問題，為我國經濟的健康穩定增長提供強有力的保障。

中國社會科學院研究生院）