權威解讀

采訪人物

伍寶瑩（Gogo Wu），美國華人實業協會副會長兼理事、美國舊金山小業主協會商業伙伴、舊金山好地點地產公司公關總監及地產經紀代表、舊金山地產經紀協會成員。

Q：介紹下灣區所在的三大城市舊金山、圣何塞、奧克蘭這幾個熱點地段房價和著名豪宅？為什么這些地段受到買家的追捧，從學區、商業配套、發展經濟支柱三大方面分析下？

A：舊金山灣區地理位置獨特，氣候宜人，人文歷史豐富，經濟發達，商業活動活躍，是高新科技公司的搖籃，各國美食天堂，多元種族和睦共處的寶地，也是全美乃至全球人民夢寐以求的居住首選。舊金山市內著名豪宅區包括：

●Pacific Heights——太平洋高地 （著名景觀大宅，歷史悠久，價值在1000萬美金以上）

●Russian Hill——俄羅斯山（包括聞名景點九曲花街所在的Lombard街， 普遍房價500萬美元以上）

●Sea Cliff——海崖 （地如其名，在舊金山西北角的海岸上，飽覽金門大橋美景，房價在400-800萬美元不等）

●Presidio Heights——匹斯蒂奧高地（另一古典大宅集中地，房價于600-1000萬美元）

●Noe Valley——諾埃谷（年輕高科技總裁們熱門居住點，美食購物，房價于200-500萬美元）

圣何塞位于舊金山以南大概1小時車程。在過去30年間，由于靠近硅谷而從一個荒蕪小城市漸漸演變成擁有全美年收入超過15萬第二多人口的小康之城。舊金山與圣何塞之間是中半島，也是硅谷核心地帶，交織著全美新舊最富裕的幾個古老小鎮與高科技新貴的居住寵兒：

●Hillsborough——休斯伯洛（陽光充沛，風景優美，平均家庭收入以50萬美元成為全美最富小鎮之一。房價500-1000萬美元）

●Palo Alto - 帕羅奧圖 （著名史丹福大學所在地，校區好，商業美食應有盡有。平均房價300-600萬美元）

●Menlo Park——門洛帕克市（Facebook 臉書公司總部，近年來竄起的科技新貴集中地。平均房價200-300萬美元）

●Atherton——阿瑟頓（2013年福布斯雜志把該區郵編號94027列為全美最貴郵編號，房屋以大牧場風格為主，是寸土寸金的舊金山灣區少有的占地面積較大的地區。房價一般在1000-2000萬美元）

●Cupertino——丘珀蒂諾（Apple 蘋果公司總部，校區全國聞名，商店餐廳林立，另外一個高科技新貴們爭相購入房產的熱門地。房價大概150-300萬美元）

奧克蘭位于舊金山以東僅20分鐘車程。一橋相隔，奧克蘭要比常年涼爽的舊金山溫暖得多。雖然壞名遠播，但奧克蘭卻有著鮮為人知的獨特風光。近年舊金山租金漲至全美之首，很多新生代專業人員紛紛過橋到奧克蘭居住。倉庫改建的閣樓、各國特色美食、附有游戲主題的酒吧、吸引著年輕人搬到這座城市。奧克蘭附近還有很多豪宅區：

●Piedmont——皮埃蒙特（位于奧克蘭山上，舊金山灣景一覽無遺。房屋以古典文藝雅房為主，房價200-400萬美元）

●Berkeley Hil——柏克萊山（名校加州大學柏克萊分校所在地，鄰近奧克蘭山，山腳正是校址，山上洋房價格100-200萬美元）

●Orinda（奧林達）、Moraga（莫拉加）、Lafayette（拉斐特）、Walnut Creek（核桃溪）在奧克蘭的東北方一帶，其校區在灣區非常有名、綠化度高，適合家庭居住或養老退休。房價100-200萬美元）

Q：在美國可出售的地產類型分新房和二手房， 請分別介紹下兩種房子的優、缺點？

A：一般年輕買家喜歡現代化建筑風格，還有部分海外，特別是中國買家喜歡新房。新房的好處是建筑按現在的安全規格建造，比較少有安全隱患。而且市政府在選擇市內建筑發展商的時候，一般以經驗與信譽好的發展商為優先考慮，所以質量有保障。但是全新的房子一般以公寓為主，少有的幾個聯體別墅或者獨立別墅新項目，一般占地面積較小，空間不大，而且一般有管理費。缺點是新房一般比較難作信貸、而且利息鎖定費用較高。某些新建公寓在一段時間內出現質量瑕疵，導致集體訴訟，訴訟耗時較長，影響公寓轉售價格，因為只有少數銀行信貸有訴訟的公寓，而且利息比一般公寓要高、首期也要求較多。

二手房是舊金山市場上的主要房源。許多美國民眾偏愛二手房，因為二手房占地面積相對較大，而且作為文化大熔爐的舊金山，不同年代建造的二手房呈現當時不同的風格。標志性的維多利亞式房屋幾乎在居民心里留下了深深的烙印，而且普遍美國買家相信現代風格過個十年就土了，但古典的舊房卻保存著永不退色的經典。二手房的市場較廣，升值潛力與保值性也高。保留原有風格卻加入現代家具的翻新二手房一般會有多位買家競價的情況。二手房缺點是安全規格一般已經過時，由于裝修許可申請手續繁瑣，翻修成本投入較多，所以安全有隱患。在購房時，專業的地產經紀會幫客人到樓宇檢驗局查看修建許可歷史與圖紙，以充分掌握房屋改建情況，也為以后的修整作準備。很多二手房有上百年歷史，所以不免有前屋主在此百年歸老。對部分華人買家造成不小的心理障礙，但對美國買家倒是有趣的歷史。

Q：從投資層面上看，在灣區內置業完畢后，如需房屋出租是怎樣的一個流程？

A：其實舊金山灣區各市各郡出租條例各異，建議投資者在購房前先咨詢專業經紀或者律師關于出租條例的細節與風險。購房后可以委托信譽好的物業管理經紀或者公司幫忙網上招租，審查租客申請人的背景、資產狀況與信用。物業管理經紀可以代為長期管理該物業，服務范圍一般包括：收取租金、支付開支、雇用工人維修家居水電等等。一般管理費用為每月租金的5-6%。出租可作短期（如AirBnB之類民宿服務）或長期、如作短期出租，一般屋主要到當地租務處登記。租金收入一般需要在每年4月15日前申報去年收入。建議咨詢會計師關于租金收入的稅務問題。

Q：沒有綠卡的外國人可以在美國購置房產嗎？

A：美國是比較成熟的市場，對外國購房者持歡迎態度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。