景觀樹價值評估中林分質量調整系數選取簡析

吳力娜　賈淑君

摘 要：評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態以及由此所決定的資產評估價值類型相適應[1]。關于資產評估方法的選擇和使用，實際上是專業評估人員根據實際條件約束下的資產或模擬條件約束下的資產的價值進行理性分析、論證和比較的過程，通過這個過程做出有足夠理由支持的價值判斷。森林景觀資產評估中都將市場法排在評估方法的前列，市場法的本質是根據替代原則，經比較分析評估林木資源的價值。該案例評估方法采用市場法中的成交價比較法，類比分析被評估資產與交易資產參照物的差異，通過林分質量調整系數進行科學調整后，實現準確確定估測資產價值的目的。

關鍵詞：景觀樹 評估方法選取 類比分析法 林分質量調整系數

中圖分類號：S73 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）07（a）-0220-02

按照《吉林省土地管理條例》中規定：苗木、花草以及多年生經濟林木等，可以移植的，支付移植費用；不能移植的，給予合理補償或者作價收購。被征收土地上附著物的補償標準，由雙方約定；約定不成的，由雙方認可的或者市（州）、縣（市）人民政府指定的具有評估資質的評估機構通過評估確認。

兩株云杉位于鄉級干道邊村民家門前，苗木所有者和占地方對賠償事宜未能達成一致，故決定由本評估公司進行評估。雙方對樹木的用途存在爭議，評估機構認為，鑒于兩株云杉位于鄉級干道邊村民家門前，樹木的防護和用材功能不顯著，林木用途為多為景觀觀賞，故按景觀樹進行評估。觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現的，而且用途單一，不由成本及其他因素來決定。因此，觀賞樹木的評估方法一般都采取“成交價比較法”?！俺山粌r比較法”是以市場相同觀賞樹木（參照物）的現行市場價為比較基礎，用因素差異作調整來估算評估價值的方法。

1 現場踏查情況

時間：2014年4月1日

地點：長春市雙陽區齊家鎮長嶺鄉

資產核查情況：樹種為云杉，2棵云杉生長情況基本相同，高度20米，冠幅6米×6米，主干高2.1米，胸徑分別為36厘米和38厘米，經到當地相關部門調查得知兩株云杉至今林齡已有75年。

2 評估原則與依據

2.1 評估原則

（1）獨立性原則：評估機構及其評估人員在執業過程中始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外界意圖及壓力的影響，進行獨立公正的評估。

（2）客觀公正原則：在評估工作中必須堅持以事實材料為基礎，以事實求是態度為指針，實事求是的得出評估結果，不可以以自己的好惡或其他人的情感進行評估。

（3）科學性原則：必須遵循科學的評估標準，以科學的態度制定評估方案，采用科學的評估方法進行資產評估[1]。

2.2 評估依據

（1）中華人民共和國森林法。

（2）森林資源資產管理有關規定。

（3）森林資產委托評估協議書。

（4）現場勘查所得照片。

（5）委托方提供的合同、資料。

3 評估方法確定

選擇的評估方法為市場法中的成交價比較法。成交價比較法，是根據市場上與被評估對象相同或類似近期交易資產參照物的價格，通過直接比較或類比分析被評估資產與交易資產參照物的差異調整后以確定估測資產價值的一種方法[1]。

成交價比較法公式 E=K×Kb×G

K林分質量調整系數。

Kb物價調整系數，可以用評估基準日工價與參照物價交易時工價之比或者用評估基準日的價格和交易時的價格之比。

G參照物的市場交易價格[3]。

4 可比實例交易情況

作為市場法的具體方法，它的使用前提必須滿足兩個基本條件：

（1）利用參照物進行評估，且參照物與評估對象必須相同或相似，即具有可比性；

（2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長[2]。

林分質量調整系數等級劃分參考表

5 參數選擇

關于風景、觀賞樹的評估案例不多、技術方案尚不成熟，有關調整系數需根據具體情況進行篩選和校正。

K林分質量調整系數：林分質量調整系數的確定是個復雜的過程，鑒于本案例兩株云杉，并非珍貴名樹古木，林種也非防護林和用材林，故林分質量調整系數主要從立地條件等級、地理區位等級、林木生長勢等級、樹木直徑、形態等級等幾個方面進行考慮。

林分質量調整系數均以待評估對象作為基數100%，其它可比交易實例均以基數為準，進行上下調整。因素差異調整，是以確認的參照物為基礎，將委估對象與參照物的可比因素進行比較，確定兩者差

異的程度（%）。一要客觀地確認委估對象與參照物可比差異因素的具體內容。二要對確認的差異內容以參照物為標準逐一進行全面的分析比較，確定因素差異的差異幅度（%）。三要綜合分析確認總的差異控制幅度，各項差異因素差異的幅度的總和一般應控制在10%左右，最多不超過15%比較適宜，如果超過15%，則應考慮重新確認參照物。

Kb物價調整系數：因為交易時間均為同一年，故物價調整系數為1。

G為單株成交價。

6 計算待估樹木價格

根據上述公式和系數進行計算。

交易實例A修正后單價為：

8 750×100/100 ×100/125×100/100×100/65=10 780元

交易實例B修正后單價為：

9 780×100/100×100/100×100/100×100/100=9 780元

交易實例C修正后單價為：

10 060×100/80×100/125×100/80×100/145=8 677元

被評估對象的評估值=（10 780+9 780+8 677）÷3=9 746元

7 評估結論

由于兩株云杉各項調查數據接近，所以視為價格均等，由此得出評估價值為：9 746元/株×2=19 492元。

8 結語

森林資源資產評估是指注冊資產評估師對森林資源資產進行分析估算并發表專業意見的行為和過程。開展森林資源資產評估，可以有效維護社會公共利益和資產評估相關當事人的合法權益，同時也是自然資源資產化計量的重要工具，是社會全面認識森林資源價值，推動生態文明建設的重要手段[3]。在成交價比較法中林分質量調整系數至關重要，因此通過對林分質量調整系數進行科學的篩選和校正，進而得出科學的評估結論，確保評估結果科學、可靠。

參考文獻

[1] 張玉珍，徐寒.資產評估價值類型研究綜述及探討[J].科技和產業，2006（9）：36-39.

[2] 中國資產評估協會.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2013.

[3] 劉玉平.關于資產評估價值類型的思考[J].中國資產評估，2002（2）：14-17.