曲線擴張

龔小鋒

不管是融創并購中渝置地部分資產，還是恒大65億港元接盤華人置業成都資產，這一輪并購，重視資產收購，側重進入二線城市，有著比以往更強烈的區域擴張特色。

在房企紛紛回歸一線城市的潮流之后，融創和恒大收購成都等地的房企，似乎在側面佐證，當一線城市競爭壓力日趨加大之后，二線城市的機會又開始悄然出現了。

成都成“爭議地”

接連收購失利后，融創中國董事長孫宏斌終于鎖定了新的“獵物”。7月26日，融創中國公告稱，以總代價32億元收購中渝置地成都7個項目全部股權連同股東貸款。

此次收購真正的標的公司成都中渝國嘉，是中渝置地與川企國嘉地產的合資公司。其中，融創擬以27.56億元收購中渝置地所持有的51%股份，同時以4.5億元收購四川國嘉另外20%股份，總共占有成都中渝國嘉71%的股份。目前成都中渝國嘉置業旗下擁有四海逸家、城南逸家、南湖逸家、天府逸家、光華中心等7個項目，建筑面積達254萬平米，其中139萬平米未售。

這也是繼2014年收購綠城、佳兆業以來，孫宏斌率領融創進行的第三次規模較大的收購案。如果收購成功，其獲得的是成都中渝國嘉71%的控股權，從而實現首次進入西南重鎮成都市場，此前融創主要在北京、天津、重慶、上海等幾個城市布局。

7月15日早間，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業和恒大地產雙雙刊發公告稱， 恒大地產以65億港元的代價收購華人置業名下的間接全資附屬公司愛美高集團。

恒大地產從華人置業收購的資產包括位于成都市的華置西錦城、華置都匯華庭、華置廣場3個住宅及商業辦公樓項目。

“恒大今年以來一直在加強中西部布局，恒大集團成都公司已經放棄近遠郊大盤的發展模式，回歸主城區。”成都一位接近恒大的業內人士表示。據了解，今年4月起，恒大就已經開始和成都主城區的數個商業項目商討收購、合并的事宜，這次收購的華人置業三個項目也在其中。

據記者不完全統計，恒大集團去年至今通過“招拍掛”方式獲得成都主城區地塊三宗，包括青羊區萬家灣地塊、曹家巷廣場地塊、川棉廠地塊，上述三宗地塊可建面積共計約125萬平方米，且均是高總價大面積型地塊，其中川棉廠地塊拍出總價20.76億元的高價，至今保持著2015年成都地王紀錄。

這三個項目都位于成都核心區域，其中華置·都匯華庭與華置廣場更是位于成都一環內的中心地段。目前三個項目均處于銷售階段，不過，部分項目商業板塊并未完全啟動。

隨著信貸緊縮，近期成都市場還不時傳出開發商整售項目或尋求資本入股支持的消息。其中，廣西龍頭房企江宇集團有意將成都項目江宇天府城整體打包出讓，該項目總建筑面積約為138萬平方米。由于這是該企業在成都的唯一在售項目，按目前情況來看，江宇集團或將退出成都市場，至于接盤方目前外界尚未知曉。

對于成都市場，買賣雙方看法頗不一致。恒大方面在公告中表示，成都是西南地區的經濟、科技、教育、文化中心，區域房地產市場回升的勢頭明顯，此次收購有助于增加公司在成都主城區的土地儲備。

但對于此次出售資產，華人置業卻表示，公司預計成都住宅物業售價在未來較長時間內難有上漲空間，加上近年成都有多個大型商業物業落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應出現過剩，預計商業物業的收益會進一步下跌，因此決定出售上述物業，回籠資金以用于其他投資機會。

二線城市并購機會閃現

隨著一線城市競爭壓力日益加大，房企開始進入二線城市或國家戰略布局區域搶占先機，其主要方式之一就是通過并購。

恒大集團今年在全國范圍都采取了逆市快速擴張的戰略。恒大集團董事局主席許家印曾在5月表示，要48天上馬100個項目。據此前媒體披露，在今年上半年，恒大總部對成都公司下達了年內開拓20個新項目的任務要求。而在達成這一目標的過程中，恒大在成都和武漢多地展開了并購。

“當前企業要突破瓶頸，跨上臺階，惟有采用超常規的并購重組的發展模式。”易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱表示。在其看來，融創的并購就是民營企業通過資本市場并購模式，實現自身跨越式發展的一大案例。

一直聚焦少數城市的融創，不但此次通過并購進入成都，還進入山東濟南。2014年融創進入濟南，與山東建邦集團合作，開發一個總建筑面積達167萬平方米的大型城市綜合體項目——融創財富中心，由融創團隊操盤。

該項目5月份首次開盤，當日即熱銷10億，創造了濟南改善型項目開盤“套數+金額”的雙銷冠。此外，融創至少還在濟南拿了四塊地（包括合作摘牌）。目前，濟南區域由融創北京團隊托管。

融創中國北京區域公司總經理荊宏近日表示，“濟南樓市是全國少有的十分健康的市場，沒有大起大落，一直平穩上升，融創十分看好濟南市場。”荊宏還表示，未來將加強與建邦控股的合作，爭取更多項目的落地，并在合適的條件下進軍其他城市，全面布局山東。

恒大還在重慶和武漢、佛山等地收購。6月2日晚間，恒大宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。此前的5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權。

恒大的動機簡單明確，兩筆收購之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優質土地。公開資料顯示，重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業及發展中物業，其中包含233萬平方米的土地儲備。

此外，恒大收購了佛山本土房企長信地產在佛山市獅山和中山坦洲的兩個項目。近日，長信投資公司營銷部總經理徐偉釗向媒體證實此事。6月26日，恒大銷售團隊正式進駐上述長信佛山項目，項目改名為恒大御景并一度封盤停止銷售，于7月5日重新上市。

從去年年底至今，佛山出現了不少樓盤被地產大鱷收購事件，例如中建地產收購原創鴻燈湖左岸、富德生命人壽收購佳兆業濱江一號、保利地產收購云東海高爾夫花園等，而這些樓盤基本都是開發到一半左右的在售項目。

今年南京也出現了數個項目被接盤或整體并購的案例。7月5日，上海證大發出公告稱，以35.13億元收購中冶地王濱江1號地塊中拆分出來的11幅小地塊。

7月13日，南京有市場消息稱，南京中城國際廣場將要易主，接盤方是遠洋地產。據當地媒體報道，有關本次收購的接洽已經進入尾聲，預計本月底會正式對外公布收購的消息。

但以收購形式進入二線城市，并不是那么簡單。首先是對于城市供需的判斷，外來的房企并不一定能看清。此外，一些地塊的開發并不容易，如恒大在成都收購的曹家巷地塊與川棉廠地塊均有較高的配建要求，而曹家巷項目，根據規劃條件，估計恒大會把利潤押在商業部分。在商業上能否脫穎而出，直接關系到恒大在成都的發展。

上述三個項目中，具有代表性的曹家巷廣場已經開盤，商業部分也已入市。據開發商披露，開盤當天去化820套，銷售總額達到12.3億元，其中住宅銷售9億元，商業銷售3.3億元。盡管如此，恒大的逆市擴張前景如何，還有待市場檢驗。

此外，京津冀等紅利區域也受到房企青睞。7月8日，遠洋地產成功收購天津港濱路項目公司股權。該項目將由遠洋地產負責操盤，并納入遠洋地產管理體系。

遠洋方面表示，此舉意在強化京津冀區域的戰略布局。

港資與中小企業撤退

近年來，房地產行業并購重組的步伐正在加快。據清科旗下私募通數據顯示，2015年6月份，中國并購市場共完成171起并購交易。其中，房地產行業并購6月份披露總金額位居第一，披露金額的案例有18起，交易總金額為12.02億美元，占披露案例總金額的20.5%。

這些被并購的企業或項目，一部分來自于港資企業的拋售，一部分則是由于區域房企經營不善而順勢出售。

繼長實、華人置業后，又一家港資房企逢高套現內地房地產項目。近日，合景泰富宣布收購新鴻基持有的廣東佛山最大舊改項目30%股份，涉及金額約 18.6億港元。由此，新鴻基成為繼長實、瑞安、華人置業后，又一家逢高套現內地項目的港企。

相關資料顯示，新鴻基此次售出股權項目為兩大商住地塊，分別于2009年和2010年取得，共計擲金81.65億元拿下兩大商住項目地塊。經過四年多的動遷和開發，2014年4月，該項目推出住宅瀧景花園一期，同年12月又推出商業部分。開發周期之長明顯超過行業平均水平。

近兩年，新鴻基幾乎在內地土地市場銷聲匿跡，這次又套現手中原有項目，使其在內地的投資規模進一步縮減。

瑞安房地產也不好過。日前市場傳出消息，萬科牽頭的一個財團打算以 35.7億元收購瑞安房地產在上海的一處超甲級寫字樓。彭博日前引述消息人士指，萬科將牽頭合組財團洽購上海企業天地二期的3號樓，目前尚未簽訂轉讓和收購協議。

毗鄰上海新天地的企業天地共擁有4幢超甲級寫字樓。二期包括3號樓和5號樓，剛剛落成的3號樓總建筑面積為8.7萬平方米。

如3號樓出售意味著這4棟樓將全部不屬于瑞安房地產。早在2013年年底，瑞安房地產主席羅康瑞就已經把剛建成的5號樓權益出售給了中國人壽。7月初，澎湃新聞報道房地產信托基金領匯以70億元接手羅康瑞手中最值錢的項目——企業天地一期。

對于上述兩項轉讓消息，瑞房方面并未明確予以否認。“我們正在洽談出售商業項目，包括位于上海的物業。但有媒體將此舉解讀為從內地撤資，并不準確。”瑞房相關人士對媒體表示。

據了解，瑞房去年在上海黃浦、虹口舊改項目的總投入達182億元，加之上海虹橋項目，總投資高達350億元。激進的投資，導致該公司的凈資產負債率從2013年的59%，快速攀升至去年的79%。

由于地產收益前景已無法和“黃金十年”相比，港企希望逢高套現轉而投資回報率更高的高新行業，對于地產領域無心戀戰。而內地房企迎來新一輪并購擴張，其更熟悉國內樓市游戲規則，在開發運營方面也更有優勢。

對于中小房企，在南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠看來，在房地產市場總體仍偏弱的格局下，融資環境艱難，中小型企業信用狀況可能會愈發惡劣，為了減小損失他們不得不出售控股權，接受被吞并的命運。

“我們轉讓項目，主要是因為這兩個項目銷售進度未達預期，銷售價格一直漲不起來，項目利潤比較薄。” 長信投資公司營銷部總經理徐偉釗對媒體表示。不過，長信希望通過項目轉讓回籠資金，接下來準備在大本營佛山中心城區拿地。

再如中渝置地，這已經是近兩個月以來第二次大規模出售內地資產。今年6月2日，該公司宣布以55億元向恒大出售重慶中渝的物業，涉及總建筑面積約3.42百萬平方米。

收購者需更“嫻熟”

對于并購形勢的判斷，許家印此前就表示，未來三到五年，房地產業仍將持續健康穩定發展，而目前的政策風向和市場環境，是獲取項目的極佳機會。

孟祥遠認為，在未來的行業洗牌中，實力型房企和有特色的創新型房企有望成為佼佼者，前者擁有強大的資源以及成熟的資金鏈，后者掌握新型的客群，能夠抓得住市場。

在孟祥遠等業內人士看來，實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過并購，而非自身培育，因此未來三到五年是產業并購大發展時代。比如美國就曾在1990年-2002年間出現諸多地產并購案例。

丁祖昱認為，目前千億企業已經達到7家，在未來兼并重組的推動下，千億企業或許會達到10家，如一旦和金融緊密結合，不僅數量還會繼續攀升，規模也會從量變發生質變，萬億級的地產大鱷出現也有可能出現。

由于吞下同量級房企的大規模并購風險重重。如融創試圖收購綠城和佳兆業均告失敗，尤其是佳兆業，其在債務鏈條、政企關系、財務、利益瓜葛上，要比綠城復雜得多，超出了融創所能應對的范圍。

此次的“大吃小”，恒大等房企顯示出了更加嫻熟的技術。在此次恒大地產與華人置業達成的收購協議中，恒大地產為支付65億港元的收購款留足了便利條件。

雙方約定的交易條款是，在出售協議簽訂的一年半時間內，恒大地產僅需支付交易款項的20%，即13億港元，而簽訂出售協議的兩年內，恒大地產也只需要支付交易款項的三成，不到20億港元。在派駐人員層面，也十分迅速。有市場消息稱，7月15日上午，由恒大地產成都公司副總經理帶隊的接手團隊已經進駐華人置業。

為了加快拿地等決策，恒大進行簡政放權：將拿地權限下放給地區公司董事長，由地方公司董事長把關，然后上報投資中心快速審批；在一定程度上放寬“五星標準”，以配合地方公司負責人快速決策拿地。

另一家積極并購的房企融創，對于收購重慶項目一事也并未塵埃落定，雙方在人事、財務、項目等多個環節至少都還需數個月進行談判和磋商。

不過，與前兩次收購相比，融創此次收購中渝置地資產相對簡單得多。不但是因為體量小，而且中渝置地在成都的資產相對優質，不存在像佳兆業的項目一樣復雜的債務關系。同時，中渝置地相繼出售重慶、成都的項目已表明其套現的堅定決心，中途反悔的可能性不大。

不過，并購資產如何化腐朽為神奇十分重要。“在并購和資產處置上也將是未來非常重要的環節。公司整體股權并購，或入股上市公司，多角度金融領域的成長是房企下一輪成長所需要挖掘的。”易居資本合伙人、總經理吳綺敏近日表示。