北京房價新紀元

龔小鋒

關于北京未來樓市房價預測，最出名的論斷無過于北師大教授董藩在2013年時預測的，“25年后，北京每平米房價將超過80萬元。”不管這一論斷是否有可能實現，隨著城市外拓，北京環線的最高價格也不斷攀升卻是事實。如今，北京三環房價和四環內新盤均價分別進入10萬元和8萬元時代。

與此同時，今年被北京房地產業內稱為頂豪年，一批高價地項目入市，使得北京高端住宅項目價格不斷攀高。今年以來，北京豪宅市場逐漸從“10萬+”喊到了“20萬+”，豪宅項目正在不斷試探價格的天花板。

最高紀錄不斷刷新

最高紀錄，顯然說的是豪宅故事。隨著城區土地日益稀少，目前高價項目更多可能出現在四環以內，尤其集中在海淀西北、朝陽東北、豐臺三地。

從各自優勢來說，海淀依托中關村產業，有深厚的教育資源和歷史文化底蘊，如保利海德公園、萬柳書院都集中在海淀。朝陽的孫河、東壩兩地近年來成為高端項目聚集地，保利東壩項目、首開瑯樾、中糧瑞府都集中在朝陽東壩或孫河區域。如今，豐臺也開始成為了高端新貴，誕生了華潤亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項目等。

回到被譽為豪宅元年的2015年，至今八個月過去，北京豪宅價格仍然在不斷攀升，而回顧這八個月，可以看到在價格突破方面，豪宅絕對起到了中堅力量的作用。

2014年底，農展館地王——北京壹號院以單價“16萬元/平米”獲得審批；隨后，中糧瑞府憑借單價20萬元/平米獲得銷證的事件，成為第一個突破20萬單價的項目。6月6日，東山墅和京投銀泰琨御府兩個項目取得預售許可證，批準銷售價格均超過10萬元/平方米。

幾天后的6月11日，北京豪宅的報價紀錄再被刷新，在西三環西局板塊，龍湖西宸原著項目入市，預售單價在11萬-18萬元/平米之間。單價最高的是9號樓一套房源，擬售單價為25.45萬元/平米，另外11號樓一套房源擬售單價24.43萬元/平米。

后來的事實表明，頂豪的故事才剛剛上演，融創中國在6月18日同時推出北京壹號院和使館壹號院兩個頂級豪宅項目，一個開發商同一時間推出兩個頂級豪宅項目在此之前十分少見。

“北京壹號院銷售均價在19萬元/平方米左右，而臨湖位置的樓王將會賣到40萬元/平方米。” 據融創北京公司總經理荊宏此前透露，這一價格將超過上海綠城黃埔灣38萬元/平方米的天價，成為國內最貴的住宅項目。

40萬元，這似乎還不能佐證北京房價的高度。因為東三環的老盤合生·霄云路8號推出的空中四合院，單價36萬元起，最高50萬元/平方米，計算下來，單套物業最高單價將達50萬元/平米，總價將在3.6億到5億元，這對于北京樓市甚至內地房地產歷史上，都可能是一次刷新之舉。

難得的是，在價格飆高之際，成交量也在上升。據中原地產數據統計顯示，截至7月26日，今年，北京10萬+頂豪成交爆發，整體簽約套數達到了創造歷史紀錄的147套。

這些項目價格飆高的背后，顯然是由于其稀缺性，與北京普通住宅商品房無關，也與普通老百姓無關。亞豪機構市場總監郭毅就表示，以北京內城別墅為例，“北京2006年到現在，三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那么幾十套的房子。”

環線房價持續飆高

北京的新房價格，可謂一環逼一環，水漲船高。眾所周知的是，如今北京三環房價已經步入10萬元時代，北京四環已進入8萬元時代，北京五環已經進入了5萬元時代。

鏈家地產高級副總裁、高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，“我們現在可以看到北京四環內新盤的價格已經很少低于8萬元了，基本上都在8萬元以上了，甚至四環外的很多新盤價格都已經在6萬元到8萬元之間。”

早在2013年，陶紅兵即表示五年之內北京房價將超過10萬元/平米，該言論一出引起一片嘩然。如今，他的預判是，“到明年就會看到北京四環內新盤價格會在10萬元”。

中原地產首席分析師張大偉給出的觀點也與此相近，“2013年以來，北京四環平均地價為5萬元/平方米，四環到五環之間平均地價是3萬元/平方米。”張大偉表示，按照這些地價計算，今年北京四環內上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右，四環到五環之間房價則將達到5萬元/平方米。

在他看來，即使價格高漲，北京土地還是只會更加稀缺，近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。

北京五環已經進入了5萬元時代，如海淀一直是豪宅的聚居地，其價格往往會超過整體環線的價格“生長”。典型的例子是融創在五環外的明星項目西山壹號院，其在2014年的價格就已經突破了65000元/平米。

根據中原統計數據，五環住宅用地成交溢價率快速提高，土地成本快速飆升并轉嫁到房價，市場新格局逐步出現，五環區域將成為豪宅區。個別區域甚至將遠遠超出5萬元這個數字。今年4月27日，海淀北部地區一住宅地塊的商品房部分樓面價達4.3萬元/平方米，加上成本及利潤，售價預期在10萬元/平方米以上。

位于東北五環邊上的東壩板塊也快速崛起，北京市房協秘書長陳志預測，“未來，東壩板塊商品房的均價將邁向10萬元”，其給出的理由是東壩板塊正處于一個騰飛的節點，區域規劃、配套落實和品牌房企，這些天時地利人和都已經具備。”

對于北京未來五環外的價格，毛大慶在今年年初還擔任北京萬科公司總經理時曾下過這么一個判斷，“北京以后五環到六環的房子都是8萬到10萬元”。毛大慶甚至和媒體開玩笑說：“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子了。”

地價倒逼房價

北京地價一直在漲，哪怕是處于調整之中的2014年也沒停。

陳志分析稱，隨著地價快速攀升，成本壓力倒逼開發商不得不做豪宅，今年出現的大量豪宅項目，多數是由于2013年、2014年出讓的高價地入市導致的“被高端”現象，這是拉動北京房價快速上漲的重要因素。

近兩年，開發商為規避樓市風險，開始著重布局一線城市，因此一旦有優質地塊入市，勢必會引起眾多房企的激烈爭搶。今年年初開始，北京土地市場爆棚，豐臺、東壩等區域一塊塊土地接連被高價拍出。今年1月，豐臺白盆窯地塊以86.25億元的價格被華潤首開平安聯合體摘得，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。

當天，參與了該地塊現場競拍的毛大慶對媒體表示：“北京普通商品房單價將進入6萬元時代。”這一論斷，當天就成為房地產行業最熱的新聞。據毛大慶后來透露：“那天說6萬元時代，我本來想寫8萬元的，我想這個寫出去不好，但是實際上真的是8萬元了，后來有人說應該是7.5萬到8萬元之間。”

毛大慶表示：“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實際上商品房特別少，大概占三成左右，會配建很多保障房。而商品房里，全是高價房。”

今年以來，北京市供地節奏明顯放緩，土地供應有限，城市核心區更是一地難求。亞豪機構截至6月24日的數據顯示，今年上半年北京土地市場僅實現土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，為近八年來同期土地成交量最低。

在6月底那輪土地供應潮中，幾乎每宗地都火熱成交，一些非傳統熱點區域的地塊也引起了房企的激烈競爭。

從住宅產品的區域分布來看，過去的價值洼地也開始補漲，以東壩區域為例，該區域最近成交地塊為1月16日被首開龍湖聯合體摘下的東壩南區地塊，平均樓面價格11586元/平方米。

而近期北京掛出的一宗東壩地塊起始價格30.5億元，總建筑規模15.8萬平方米，平均樓面價格19088元/平方米，比半年前出讓的同區域地塊平均樓面價高出約8000元/平方米。

南城區域也在追漲狀態。近一兩年來高端產品線開始向南城轉變。

據中原地產統計數據顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發展，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重。

在北京土地日益稀缺和購買力依舊旺盛的矛盾下，新盤供不應求的疲態已經開始顯現。

據亞豪機構數據顯示，截至7月23日，7月北京純商品住宅市場（不含保障房與自住房）僅新增住宅產品2950套，供需比為1：2.3，市場已經處于供不應求的狀態。

這意味著，在地價倒逼房價之下，北京樓市價格還將走高。陶紅兵認為，一線城市房價判斷是仍然會持續上漲，但由于投資性需求受到擠壓等因素，未來北京樓市暴漲可能性不大。