住房是道多選題

龔小鋒

最近，財經作家吳曉波說，自己每一年買一套房。此語一出，引起網友評價紛紛。無論是吳曉波也好，還是已經退休的地產大炮任志強，事實表明，近一二十年來，房產仍然是最靠譜的保值增值手段。

不過，買房一事當然需要量力而行。有錢任性的土豪們，大可“任性買”，而普通工薪族，自然要算著買，如果是剛畢業的年輕人，先租房再置業，不失為一個好選擇。

有錢“任性買”

關于豪宅，電影《大腕》里那位穿豎條紋衣服的男人說過一句很經典的話：“幾千塊錢一平米？錯，我說的那是美金；純英式莊園，每個家里配一個外國老管家，每天一口純正的倫敦腔問你：‘Can I help you；我們買房就只有一個目標：只買貴的，不買對的……”

一般來說，一個城市高端住宅價格能達到區域房價的2-3倍，而頂級豪宅價格往往達到區域房價的數倍，甚至部分超級豪宅價格幾乎可以脫離城市房屋價格體系。

早在2011年，位于海淀區玉淵潭附近的釣魚臺7號院，曾因30萬元/平方米創歷史單價震驚過京城樓市。如今北京單價超過10萬元的豪宅比比皆是，不少項目已經競相超過20萬元。

盡管如此之貴，可北京并不缺乏購買力。記者從龍湖西宸原著及金地中央世家等別墅項目了解到，與以往財富人群相比，今年以來一個特別的現象是，資產增值較快的新貴，金融、科技、互聯網等新興行業的財富人群，逐漸成為各大頂豪別墅項目的客群，而且“客群的年齡已經下移到35歲以上”。

據西宸原著營銷負責人李昂介紹，西宸原著的到訪客戶，從具體年齡上，可以大致分為兩大類：一類是近年來資產增值較快的新貴，像中關村IT精英、金融街金融新貴，年齡在35歲到45歲之間；第二類是40歲以上，主要集中在海淀，工作在三環沿線。

對于互聯網行業及金融行業精英來說，即使職業經理人，年薪動輒上千萬，身價過億者并不缺乏。從目前北京高端住宅市場的總價上看，2000萬元是高端市場的一個分水嶺，購買力在此之上的置業者多為企業董事長或大型企業高管，資產至少過億元。而目前，北京頂級豪宅的總價格可以輕松超越五六千萬元。

胡潤研究院發布的《2014中國高凈值人群養生白皮書》顯示，定居北京的千萬富豪達到19.2萬人，億萬富豪達到1.13萬人，全國排名第一。胡潤預測，未來三年，中國億萬資產以上的富豪人數可能達到7.3萬人。

當然，即使是這些豪宅項目，也并非個個都是可以任意買的主兒，其中還不乏高端改善性置業的客群。李昂表示，西宸原著的意向客戶中，有不少是來自海淀、金融街、豐臺的地緣性客戶，還有一部分從東部高端項目中轉移過來的高端客戶，這些客戶中不乏改善性需求。

工薪族“算著買”

“你租房，每個月要這么多錢，買房，月供比這個也多不了多少錢，可最后租房花了錢什么都落不著，買房花了錢最后還能落著一套房?！边@是街頭巷尾、七大姑八大姨都能說出的至理名言。

最近，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微信朋友圈貼出了一則年輕粉絲的來信，“不做房奴，活得瀟灑，這是自我畢業就有的想法，過去8年，任你房價是漲是跌我都不關心，可打年初有了孩子，一切都變了，過去的大半年，我想的最多的竟是房子，因為孩子改變了一切，這就是剛需吧，以前腦子給驢踢傻了?！?/p>

對于年輕人來說，比較適合于階梯型，或者說分步置業。建議以小戶型為考慮對象，兩居室是更為合適的選擇，其中一間可留作日后的兒童房，實用性更強。而一居室單身時尚可，有了孩子之后則不易騰挪。在日后經濟允許的情況下，就可考慮購買大一些的戶型。

買房需要考慮的綜合因素很多，尤其是經濟能力。80后或90后，工作年限不長，經濟積累比較有限，貸款買房，要根據自己的還款能力來貸款。一般來說，以個人月收入、家庭月收入的40%為極限，幅度再大則可能影響到生活品質。

中原地產首席分析師張大偉就撰文指出，“再過三年，北京年收入50萬元的家庭，就不要想買新房這事了”。在其看來，從北京剔除保障房后的市場成交情況看，新建商品房均價已經在3萬元左右。按照一套100平米左右的普通剛需住宅計算，在六環內，購買成本已經在300萬元左右。

即使是300萬元的一套普通商品房，100平米左右也只能是小三居或者正規兩居，包括利息、稅費以及裝修成本等，在20年的貸款周期內，完全擁有這套房，需要支出的成本為477萬元，按照20年平均算，也就是每年24萬元。

在張大偉看來，要擁有這套房，至少是家庭收入要達到50萬元的中產階級家庭。因為按照夫妻雙職工計算，50萬元剔除個稅、保險等支出，實際到手大約只有36萬元。一個三口的家庭在北京除居住外的支出保守應該在10萬元左右，也就是不考慮任何特殊情況，積蓄等。一個收入50萬元的家庭，一年最多可以有25萬元左右用于購房。

如果說一百平米有些大，那可以退而求其次，選擇兩居室。目前北京在六環內，一套七十平米的小兩居，總價最少也要在150萬元之上，首付和裝修成本、契稅總共加起來，購房者至少要準備60萬元，剩下的月供即使按照三十年還款周期算，粗略估計月供也要六千元左右，如果家庭收入低于20萬，還款將是一件很艱難的事。

有條件者，也可選擇二手房，不過二手房往往價格不低。根據鏈家市場研究中心統計，7月北京市二手住宅成交均價為35282元/平方米，環比上漲2%，同比去年上漲6.2%，年內累計上漲2.9%。

那么月薪只有幾千的年輕人有可能在北京置業嗎？我們身邊其實不乏這樣的勵志故事：“小王月薪5000元，奮斗多年省吃儉用終于在北京買了房，令人艷羨不已。他的做法是自己掏10萬元，家里出了剩下的190萬元?！?/p>

這并非個例，從記者所接觸的周邊年輕朋友情況來看，幾乎是清一色的“啃老族”，部分朋友買房時首付都為單方或雙方父母湊齊，剩下貸款用公積金還款，這樣相對輕松一些。

租房“也幸?！?/b>

對于日益上漲的房價和房租，尤其是面對有些新房的月供和自己租房的房租不相上下時，很多年輕人感覺難以取舍。

贊成買房的人認為，租房永遠都有一種漂泊感。買房之后就不用再忍受被房東或者中介追著漲價、催繳房租和克扣押金。而且房子會升值，自己的房子可以隨意裝修、買家具，未來孩子也可以就近入學，省了很多麻煩。

不過，由于經濟能力不足，不少年輕人過早當上房奴，不得不為了每個月的房貸“月供”緊衣縮食，除去日常開支，真正可以支配的工資捉襟見肘，生活中的幸福感日益缺乏。

“貸款買房，每月都要為月供發愁，整個人都被金錢和房子奴役，精神壓力非常大。雖然我現在每個月房租也要三四千，但至少沒有那么大的壓力。”在北京二環內租房的劉女士說，現在自己剛畢業沒多久，一個月幾千元的收入，如果自己買了房，會給父母和自己一定壓力，不如先暫時租著，以后再看。

實際上，隨著各地保障性住房建設的強力推進，商品房租賃市場的逐步規范，先租后買、先小后大的購房理念，更適用于年輕人。近日，中國青年報社會調查中心通過民意中國網和問卷網，對1873人進行的調查顯示，66.9%的受訪者畢業入職后租房居住。對更多人而言，與其當痛苦的“畢房族”，不如做幸福的“租房族”。

在發達國家，普通民眾同樣面臨高房價問題。發達國家年輕人租房者較多，除了源于政策保障、政府提供公租房或補貼之外，更在于對保障房建設的綱性要求，及對房屋租金的強力調控。因此，初入職場的年輕人，租房已經是常態。

如德國《民法典》等多項法律均強調保護租房者權益，各州、市及鄉鎮都設有獨立機構，制定各地段房租價格標準范圍；房租漲幅若超過20%就被視為違法，超過50%則構成犯罪。

與發達國家相比，租房的尷尬局面在我國表現更為突出。比如就近租房難、虛假宣傳、中介費過高等現象層出不窮，尤其是北京還存在不少黑中介，這一定程度上加劇了租房難的局面。

基于此，早有業內專家號召，一方面，要通過政策調控手段規范住房租賃市場，引導年輕人理性居??；另一方面，要推進保障性住房建設，通過公租房、廉租房等，增加年輕人的居住渠道。

因此，不管是租房還是買房，都要看自己的需求，不能簡單地說，租房不如買房或者買房不如租房。尤其是年輕人買房，要量力而行。