房企新馬甲？

曾慧娟

現在什么最火，肯定有人說創業，而且火得一塌糊涂。對于能為創業者提供物理空間的房地產行業，在這波浪潮中當然不甘示弱。目前，萬科、綠地、泰禾等這樣一些大房企也加入進來。但其各自的模式不太一樣，有的是自營，有的是與創客空間合作，有的孵化領域側重互聯網，有的則側重金融領域。

創業是一條萬難的路，房企做眾創空間盈利怎樣？未來前景怎么樣？為什么要涉足眾創空間？怎樣的產品才能跑贏市場？一連串問題也是市場拋給他們需要探索和思考的問題。

涉足眾創

今年年初以來，涉足眾創空間的品牌房企比比皆是。比如萬科、綠地、SOHO中國，當代置業、金地、中信國安投資、鴻坤等。

萬科在深圳和廣州兩地的萬科云城進行孵化器試點，針對的是青年創客群體。

綠地則與房山區政府達成戰略合作，擬在房山打造總量達50萬平方米的創業基地，包括綠地在房山的三個項目：綠地啟航國際三期、綠地諾亞方舟、綠地新都會。創業者可根據公司發展階段、團隊大小選擇租賃不同面積的辦公空間。

中信國安在7月3日集結自有資金及優勢資源，15億巨額打造最具規模的國際化創客產業運營平臺——國安創客位于北京、天津與河北廊坊的孵化基地揭牌。中信國安投資15億元，在三地各設一個一萬多平方米的物理孵化空間。

繼中信國安之后，7月7日，珠江投資聯合北京5所高校、全國首家校園O2O平臺“校e匯”共同推出專注于大學生創業的“青苗計劃”。這5所高校分別是北師大、首經貿、北工大、北林、北建工，打造剛需創業運營管理平臺，為具備創業點子或創意的大學生團隊在起步階段，提供組合投資、創業輔導、日常運營支持等服務，待創業項目完成起步準備，進入發展期后，將由莊凌控股“少創派”承接，提供專業創投、業務互動的創投生態圈服務。預計在明年搭接北京乃至全國各大高校。

7月8日，一家定位于眾籌定制的房地產互聯網金融平臺“無憂我房”獲得了光速安振領投、途家網與當代置業跟投500萬美元A輪融資。無憂我房是當代置業母體中分裂出來的獨立公司，和它一樣脫胎于當代置業的還有看孩子、恐龍壹號、愛助家、科技家居、北美當家網等。

金地集團有關方面也對外透露，金地很可能首次在上海的樓盤落地“創客空間”。北京出于土地成本、配套等考慮，公司在望京、海淀、通州等區域的新地塊可能會試水。

又如亦莊核心城區的國銳·金嵿，在7月30日舉辦了了創客廣場以及超新星導師團成立儀式。183米地標級寫字樓，5A辦公空間用來做創業場所，在業內也屬罕見。空間和服務都可以根據自己的需求定制。

華夏幸福則正在將原來的產業園區模式進行升級。多家券商研究報告顯示，2014年，公司開始打造平臺生態系統，充分引入外部資源進行合作，比如引入互聯網及智能銀行中科金財，為入駐企業提供金融服務；還有引入京東，打造園區智能物流，探索業務模式中更多的利潤增長點。

各有側重

雖然都在打眾創空間的主意，但各自的方式也有不同。

目前，萬科采取的是自營+整合的方式，在萬科云城中，萬科引入了比較成熟的孵化器品牌長城會和微投網，并與后者一同打造了首家“互聯網+”主題孵化器VChelloX。萬科自有的眾創空間品牌“易想空間”和孵化器品牌VK Incubator也進入試水階段。

在2015年6月份的深圳創客周上，萬科展出了一輛無人駕駛電動汽車。其目的是創新產業鏈，力圖把互聯網、高科技、機器人這些產業鏈連接起來，并輔以相應的服務、生活和娛樂設施，這樣的產品在萬科的歷史上從未出現過。

當代置業已經把互聯網創業平臺的打造看得與原有的地產業務一樣重要，希望在未來幾年內創業平臺與地產業務各占50%的比例。

根據媒體披露，當代置業的孵化平臺共分為五步走。第一步是提供場地，啟動資金，財務注冊等硬環境，提供的軟環境包括優先鼓勵內部創業，簡單高效，無太多層級關系。第二步是四創委員會認同商業模式，啟動項目，京東眾籌+當代領投，獲取天使輪資金。第三步：是地產板塊項目優先提供創業平臺使用/合作，模式檢驗，修正。第四步是對外融資A輪B輪……加快發展速度。第五步為上市，最終形成企業生態圈。

鴻坤地產側重的是金融孵化。2014年底，其在大興打造的第一個產業地產項目鴻坤金融谷專門設立了互聯網金融孵化器。

億潤投資旗下專門為中小微企業和高端客戶提供綜合性金融服務的企業平臺服務商億潤金融是這個孵化器的主要操盤者。首批入駐孵化器的包括靠譜鳥、中國互聯網金融青年會、北京明智科技有限公司、北京弘聯信信息技術有限公司、北京眾善科技有限公司等。

國安創客·北京中心選址于北京市朝陽區華騰世紀總部公園，國安創客·北京中心定位國際交流服務中心，為創客提供金融、研發、展示、交流等多項服務。國安創客·天津中心選址在做出“一區多園”規劃的濱海新區。將天津自貿試驗區、自主創新示范區政策與金融、交通、科研等優勢緊密結合起來，探索建立具有示范意義的“創新、創業”的“雙創特區”。

欲何為？

針對諸多品牌房企競相掘金“眾創空間”現象，業內人士表示，很多房企的項目雖然都打上了“眾創空間”的旗號，但純粹為了提高出租率，或者為銷售項目找個新的營銷點。

比如對SOHO 3Q的評價，有不愿具名的業內人士對記者表示，SOHO 3Q望京寫字樓存在一定的出租困難，所以才不得不走上眾創模式，但是SOHO中國因為是上市公司，又不得不為股東利益考慮，所以租金價格相對較高。

泰禾集團總裁助理沈力男在接受媒體采訪時認為，創客空間更像承擔了政府的職能，“更像是在做福利，現在的創業出現泡沫化趨勢，都想上市圈錢，很多項目尤其是偏遠項目，真的是賣不出去了，換一個馬甲就出來了。”

對此，一些房企高層則表示，房企在“眾創空間”的試水，更多是尋求未來的轉型，并非只是營銷噱頭。

當代置業執行董事兼總裁張鵬介紹稱，對創業公司股權放開、給創投團隊和外部投資者更大的權利、聚焦房地產全產業鏈的上下游能產生意外的效應，當代置業目前成立的10家創業公司中有很多已“闖出名堂”。“眼下，轉型是國內房地產行業的大勢所趨，房企已逐步轉型房地產運營公司，創新、創客、創商、創業是應對房地產業新常態的利器，擁抱互聯網，并且用互聯網的思維去實現產品深化是未來方向”。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，目前很多房企積極做創客空間，從業務轉型的角度看，通過創客空間的開發，能夠為后續業務轉型帶來新的思路。尤其是對此類創業人才提供相應的居住和辦公需求，也是一個新的盈利增長點。而且后續也能夠和地方政府的創業計劃進行銜接，實現雙贏。

盈利是關鍵

眾創空間的行業特點是競爭激烈且門檻較低。眾創空間的管理者一般都是輕資產，其物業來源往往是租賃。一方面，寫字樓空置率不低，另一方面，眾創空間的“原材料”不限于寫字樓。所以，眾創空間行業的門檻是很低的。另外，眾創空間一般租期短，租戶（會員）更改辦公地點也很容易。所以眾創空間行業在最初的一段時間，是一個準入十分自由、競爭激烈的行業。

但是所有的眾創空間都不得不面臨盈利的問題。

以現在最著名的國外WeWork為例，其盈利點主要是兩方面：一方面是會員費及配套服務費，通過寫字樓“整批零租”獲取差價以及提供配套服務。另一方面是隱形回報，包括周邊地價的溢價、對種子公司投資獲利等。

以SOHO 3Q為例，其1000元/人·周的租金幾乎相當于國貿片區物業的價格。北京望京SOHO約6000平方米的空間中，包含了約659個辦公位。按SOHO 3Q報價計算，若成功實現滿租，可以為SOHO中國在1周內賺得83.27萬元租金收入，相比普通出租同樣面積的辦公樓租金增加了164%。

盡管潘石屹稱其短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等，有需求的人都可，但是，能夠承受如此高租金的創業者還是極少數。

萬科所想到的盈利來源也包括用物業使用權、產權來置換創業公司的股權，這種盈利模式深圳星河集團已有嘗試。星河集團總裁姚惠瓊向記者介紹，星河對入駐星河物業的創業公司用凈資產估值法、PE估值法等進行估值，用一定面積的物業產權按市場價格確定相應的股權比例與對方置換，比如企業估值9個億，市價1個億的物業產權增資入股后就對應企業10%的股份。

“但是，這是一種風險和收益都相對較高的投資，被投資公司如果上市，會有高收益；同時，他們也有死亡的可能。”嚴躍進表示。

以過往產業園區開發最為成功的華夏幸福來看，華夏幸福年報顯示，2014年公司實現營業收入268.86億元，物業銷售收入仍然占比70%。園區收入75.83億元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的產業發展服務收入結算額35.68億元，同比增長51%，占總收入的13%。華夏幸福對外公開表示，公司正在進行產業園區的轉型升級，預計未來很快園區收入占比將增至50%左右。