靈山島尖地下空間開發建設模式的探討

梁倬賢

【摘要】本文以廣州南沙靈山島尖的地下空間為研究對象，結合我國地下空間的發展特征和經驗，從實際出發，分析靈山島尖地下空間開發功能、強度，以地鐵建設工程為契機，探討適合于靈山島尖地下空間的開發建設模式，為地下空間的設計開發提供了參考。

【關鍵詞】地下空間；開發建設模式；南沙靈山島尖

前言：城市地下空間的開發利用主要是指通過開發地表以下的空間，規劃建設各類城市功能性設施以適應城市發展需要的建設活動，作為地上部分的延伸，可為市政設施、交通設施以及商業設施提供利用空間，對于優化城市功能，促進城市空間在開發具有十分重要的意義。

1、國內CBD地下空間發展現狀

隨著我國城市化進程加快，大城市大規模開發地下空間已成必然趨勢，近年地下空間綜合開發逐步受到重視。北京金融街、上海五角場副中心、廣州珠江新城等城市CBD在規劃建設過程中都進行大規模的綜合化的地下空間開發，并取得良好的效果。實踐表明，有序、合理、綜合、高效地開發和利用地下空間資源，是城市現代化、人車立體分流、擴充基礎設施容量、節約土地資源等問題的有效解決途徑[ ]。

2、靈山島尖地下空間開發利用特征分析

地下空間開發目標是通過空間的地下拓展，滿足城市持續發展對空間、容量的需求。根據明珠灣區起步區的總體規劃，未來的靈山島尖目標是打造集金融、商務、居住等功能為一體的綜合性區域，但由于靈山島尖水系發達，規劃中嶺南水鄉特色突出，密路網、小地塊等都對地下空間利用造成限制。

2.1開發功能分析

靈山島尖充分考慮本區現狀及規劃特點，地下空間開發利用應重點結合軌道交通站點高效集約開發，在保證必要的開發規模下提，通過統一規劃、資源整合，以最少的公共投入帶動最大的地區開發效應。靈山島尖的地下空間功能應該與地面居住、辦公、游憩功能相結合，構建地上地下協調運作的豎向空間系統。

（1）地下交通空間

靈山島尖的地下空間主要應由地鐵、地下步行系統及停車場組成，與廣州老城區CBD的地下交通空間不同，靈山島尖不存在地下快速路網及車行隧道方面的需求。地下交通空間的建設以地鐵網絡帶動，結合地下步行系統與地面交通換乘以及地下商業街實現人流集散。

（2）市政公用設施空間

區域發展過程中，相應的市政配套設施應同步建設。目前最常用的處理方式是，設置共同溝（地下綜合管廊）。共同溝集市政公用設施如供水、排水、電力、電信、燃氣等于一體，既利于實現方便維護檢修，又可以避免對地面和道路重復開挖，節約了大量的城市維護成本。

（3）公共服務設施

在靈山島尖地下空間的公共服務設施包含商業發展及地下停車場兩方面。根據規劃，靈山島尖作為金融集聚的中心區域，商務寫字樓林立，向地下發展商業、文娛、餐飲等設施，核心區低層與地下淺層空間相結合，形成集多功能于一體、地上地下功能協調的公共服務綜合體，增強中心區的吸引力和服務中心功能。

2.2開發強度分析

地下空間開發強度按核心區、次中心區以及控制保護區分為三個開發強度。核心區開發強度最高，應以交通、市政、公共服務、防災為主。次中心區主要從營造舒適城市環境、高效利用城市空間角度進行考慮。控制保護區相對實際需求及經濟效益都相對較低，以保護為主，地下空間預留開發區為主。

靈山島尖鳳凰大道以東按規劃主要實現金融集聚，配套有現代金融、商務、公寓等功能，根據地質條件評價、生態敏感性評價以及需求等級評價相疊合，評定靈山島尖以環涌內區域為主要地下空間開發核心區。該區域主要按負二層地鐵站點、負一層地下商業街、商業街相鄰地塊組成的進行開發。核心區的建設應綜合地上地下統一開發建設，圍繞地下商業街，兩側商務商業地塊應按規劃要求，設置地下商業街的連通道，并設置內部商業流線。低容積率的居住地塊和濱水小體量的商業用地對于地下空間需求較少，為次中心區，一般僅作少量的地下空間公建配套設施。此外，靈山島尖上的小型公共服務設施、市政設施用地以及濱水停車場等作為控制保護區，建議不開發地下空間。

3、靈山島尖地下空間開發利用策略

靈山島尖的地下空間開發應與整個明珠灣區乃至南沙區發展戰略與目標、城市結構布局相協調，使之成為地面空間的合理延伸及有力支撐。同時，由于地下空間開發不可逆，應在規劃階段充分考慮未來一定時期可能的地下空間發展需求而進行適當的空白預留。

3.1適合的開發模式

選擇“以點帶面”與“整體開發”相結合的開發模式，依托地鐵推進發展，按整體規劃模式逐步實施開發。對于新區的發展，“以點帶面”的模式優勢在于先行的地鐵建設，改善了區域的交通環境，提供了地區的交通可達性，為新區的地下空間及周邊社區帶來大量的人氣。通過整體規劃實現地上地下一體化發展，在中心區域內，用地屬性接近或互補的若干高密度、高強度開發的地塊，通過商業街、連接走廊等舒適的地下步行空間有機聯系，實現與公共地下空間、地鐵站點相連，形成系統的、整體的開發。

3.2地下商業開發策略

根據靈山島尖的地下空間發展規劃，商業開發可以“十”字形進行發展，即交叉處結合地鐵站廳設置地下商業主要出入口，根據不同人流，沿公共通道設置餐飲店、主力店和零售商業。由于整個靈山島尖地下空間發展規模不大，建議整個界面均為一線商鋪，避免設置二線商鋪。

4、開發利用建議

4.1完善相關立法體系

我國地下空問開發利用法律制度尚無真正意義上綜合的地下空問開發利用法，廣州市地下空間開發利用的法規體系尚不健全，沒有完善的政策和技術法規進行引導、協調、保障和制約地下空間的開發利用。鑒于國家層面上的立法存在不足且短期內制定或修改的可能性少，故應結合南沙區實際，首先制定地下空間方面的地方性管理條例，為進一步制定細則文件奠定法律基礎。其次，應考慮地下空間的開發利用與其他建設和管理協調發展，對現行與地下空間開發利用、管理相關的法規進行必要的銜接，以可持續發展中產生最大的綜合效益。

4.2政府引導多投資主體開發

投資開發模式向政府引導社會投資為主轉變。現時廣州地下空間開發利用，多為城市綜合效益較高的城市基礎設施，主要的投資主體為政府或國有控股公司為主。相比之下，發達國家地下空間的開發，更注重民間融資。在靈山島尖地下空間的開發中，應注重政府資金與多投融資渠道有機結合，吸納民間資本參與地下空間開發。隨著明珠灣區起步區基礎設施的不斷完善，在經濟效益和政府引導鼓勵共同推動下，可吸引更多的開發商投資地下設施建設。

5、結語

隨著中國城市化進程的加快，城市地下空間發展越來越受到重視，地下空間發展模式也越來越多樣。靈山島尖地下空間開發建設模式正是結合實際地對南沙明珠灣起步區地下空間發展的深入探索，隨著實踐的深入還會產生更多的問題，需要我們不懈的解決，使靈山島尖乃至整個明珠灣起步區的地下空間開發利用朝著科學有序的方向發展。

參考文獻