淺析“閩八條”出臺(tái)對(duì)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

王嬋

【摘要】宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，本文以2014年福州樓市現(xiàn)狀為背景，淺析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，并對(duì)福州房地產(chǎn)發(fā)展提出建議和展望。

【關(guān)鍵詞】閩八條 福州 房地產(chǎn)市場(chǎng)

引言

自2009年12月開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，先后經(jīng)歷2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”以及2013年3月出臺(tái)的“新國(guó)五條”這5次升級(jí)，迎來(lái)了樓市調(diào)控的巔峰。福州加緊調(diào)控的腳步，9月開(kāi)始銀行貸款收緊，并于11月底“榕七條”出臺(tái)，福州樓市開(kāi)始迅速?gòu)幕馃嶂薪禍亍鞘械兔詳?shù)月，救市政策爭(zhēng)相出臺(tái)，2014年6月福州限購(gòu)放松，8月“閩八條”出臺(tái)，9月跟進(jìn)細(xì)則，11月公積金新政出臺(tái)，都在為冷卻一年的樓市加溫。

1、福州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

福州是東南沿海重要都市，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)中心。福州行政區(qū)劃分為五區(qū)、五縣、兩個(gè)縣級(jí)市和平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。據(jù)居民恩格爾系數(shù)表明福州市居民生活水平已經(jīng)達(dá)到相對(duì)富裕的程度，近五年人口迅速增長(zhǎng)，較大的人口規(guī)模能某種程度上滿足購(gòu)房需求，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持相對(duì)旺盛的需求，這些都能為福州房地產(chǎn)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的和未來(lái)的需求。

2、2014年福州樓市發(fā)展?fàn)顩r

福州市區(qū)商品房住宅成交量同比13年下滑11%，閩侯地區(qū)成交量同比下降42%；福州市區(qū)商品房成交均價(jià)16469元/㎡，比去年下滑2%。市區(qū)普通商品房住宅以改善型產(chǎn)品為主，閩侯地區(qū)則以首置首改房為主，整體來(lái)看，首置首改房依舊為福州市場(chǎng)主流產(chǎn)品。剛需盤(pán)一直支撐整個(gè)市場(chǎng)，高端盤(pán)成交下滑嚴(yán)重。

福州樓市在6月有明顯的分水嶺，開(kāi)發(fā)商在第三季度對(duì)樓價(jià)的調(diào)整處在試水階段，但是到了第四季度，在信貸政策的配合下，開(kāi)始實(shí)行真正的價(jià)格戰(zhàn)，拋棄了三季度的觀望狀態(tài)。第四季度，迎來(lái)了2014年最佳購(gòu)房時(shí)間，剛需購(gòu)房者紛紛入市。

3、目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

福州房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控的影響巨大，盡管“閩八條”出臺(tái)帶來(lái)一定回溫，但消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭并不明顯，主要可以概括為以下幾個(gè)問(wèn)題：

3.1擬購(gòu)房居民持幣觀望心理

從售樓處和中介了解到，購(gòu)房者的電話咨詢量和現(xiàn)場(chǎng)咨詢量有了明顯的增多趨勢(shì)，但他們更加關(guān)注的是價(jià)格問(wèn)題，害怕買(mǎi)房后房?jī)r(jià)下降。“閩八條”出臺(tái)后，釋放了部分購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)需求，但對(duì)于絕大多數(shù)剛需購(gòu)房者尤其是無(wú)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)、總價(jià)本身是他們關(guān)注的重點(diǎn)，降低首付的前提對(duì)于他們有意義的前提是總價(jià)是他們能夠接受的，每月的還貸能力是他們能夠承受的。同時(shí)“閩八條”會(huì)給他們進(jìn)一步帶來(lái)某種樓市仍有降價(jià)的趨勢(shì)，因此觀望情緒較重。

3.2中短期來(lái)看市場(chǎng)壓力巨大

福州存量房較多，供給結(jié)構(gòu)在同一板塊中缺乏層次。2014年，市區(qū)全年套均面積118㎡，閩侯在售項(xiàng)目以首置及投資型為主，全年套均面積93㎡，基本與去年相符。福州SOHO將迎來(lái)大規(guī)模放量，按福州近3年年均平方去化量，需要7.7年去化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。同時(shí)，SOHO將近一半主要集中在城南板塊，地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施及周邊的配套都發(fā)展略微滯后于市中心板塊。這些對(duì)于購(gòu)房者的矛盾在于一來(lái)面積大總價(jià)高，二來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力能接受SOHO卻在配套設(shè)施上不盡完善。“閩八條”的出臺(tái)，并不能有效的解決這個(gè)實(shí)質(zhì)問(wèn)題。

3.3投資心理的持續(xù)增長(zhǎng)

伴隨著居民人均可支配收入及存款余額的增加，消費(fèi)者普遍存在通過(guò)置業(yè)的方式來(lái)進(jìn)行投資的心理。目前投機(jī)需求已經(jīng)大大降低，甚至沒(méi)有，但是投資需求仍然存在。加之股市低迷資金撤出，同時(shí)目前樓市的不景氣，卻帶來(lái)了租賃市場(chǎng)的火爆，住宅市場(chǎng)上福州的月租金更是居高不下。“閩八條”出臺(tái)，使得部分有能力購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)房者，將持續(xù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，或?yàn)楦纳谱》浚驗(yàn)樯龑W(xué)，但都不排除一定的投資心理，在購(gòu)買(mǎi)2套房后，原自住房屋拿來(lái)出租的占據(jù)多數(shù)，這些也將影響一定的房地產(chǎn)發(fā)展。

3.4開(kāi)發(fā)企業(yè)的主動(dòng)性有待加上

開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位、質(zhì)量均有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是在整個(gè)市場(chǎng)不景氣的情況下，往往對(duì)市場(chǎng)判斷、反應(yīng)速度等原因的不同，在調(diào)整時(shí)間跟不上市場(chǎng)節(jié)奏，尤其在制定降價(jià)策略上措施先機(jī)，因此錯(cuò)失了市場(chǎng)最佳的搶客節(jié)點(diǎn)。

4 促進(jìn)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施建議

4.1對(duì)政府而言，把握宏觀政策，做好宏觀調(diào)控

“閩八條”的出臺(tái)，并沒(méi)有真正解決購(gòu)房者的主要問(wèn)題，買(mǎi)不起房子的人很多，政府應(yīng)著重發(fā)展中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，使得商品房的投資和消費(fèi)者的需求相匹配，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。同時(shí)應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)政策，抑制投機(jī)性需求。 最后，政府應(yīng)該為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供良好的軟環(huán)境，輔以金融和政策的支持。“閩八條”出臺(tái)有部分涉及到房貸的條款，這使得其效果的如何取決于銀行方面的配合，力度稍顯不足。

4.2對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以客戶為本，增強(qiáng)自身實(shí)力

從根本上來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用型房型的開(kāi)發(fā)和供給，滿足剛性需求的基礎(chǔ)上，逐步開(kāi)展多元化的住房供給，簡(jiǎn)而言之，就是關(guān)注產(chǎn)品本身才是王道。在“閩八條”的背景下，企業(yè)近期不應(yīng)盲目樂(lè)觀，唯有高性價(jià)比才能促進(jìn)購(gòu)房者買(mǎi)單。在產(chǎn)品上，應(yīng)研發(fā)適合居民消費(fèi)習(xí)慣和居住習(xí)慣的產(chǎn)品；在銷售上，以新項(xiàng)目或剛性需求產(chǎn)品為主，更應(yīng)該結(jié)合時(shí)代發(fā)展，創(chuàng)新的電商拓客、全民營(yíng)銷以及新型貸款渠道等營(yíng)銷和拓客手段都可以更近一步的吸引目標(biāo)購(gòu)房者，迎合主流購(gòu)買(mǎi)力。

5.對(duì)福州房地產(chǎn)發(fā)展情況的整體分析

5.1福州整體環(huán)境好，樓市量?jī)r(jià)逐漸回升

福州城市規(guī)劃將為樓市發(fā)展提供了寬松的發(fā)展環(huán)境，2015年福建自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)將落實(shí)實(shí)施，青運(yùn)會(huì)的開(kāi)幕、地鐵1號(hào)線南段的試運(yùn)行以及城區(qū)舊改項(xiàng)目啟動(dòng)，這些都完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施和整體形象。同時(shí)，也預(yù)示著商品住宅預(yù)計(jì)推量主要集中在倉(cāng)山板塊、南嶼板塊和東區(qū)。

5.2宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步出臺(tái)，樓市迎來(lái)“閩七條”

2015年3月20日將正式執(zhí)行由福建省住建廳、財(cái)政廳及金融等三部門(mén)共同制定出臺(tái)的《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》，其中包含放寬首套首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首次申請(qǐng)公積金貸款首付比例降到2成、鼓勵(lì)銀行下浮貸款利率等等。

這一政策直接指向剛需中對(duì)于公積金貸款的客戶，在福州市場(chǎng)是一個(gè)利好。伴隨著市場(chǎng)回溫，樓市住宅成交量將率先反彈，房?jī)r(jià)變化將滯后于成交量，但在接下來(lái)一段時(shí)間預(yù)期普遍上漲，但落實(shí)到地方需要一段時(shí)間，并不會(huì)出現(xiàn)樓市逆轉(zhuǎn)的狀況。總之，“閩七條”出臺(tái)，雖有救市意味，但本意還是希望有效的解決剛性需求、改善型需求，福州房地產(chǎn)發(fā)展也逐步走上市場(chǎng)化，穩(wěn)固中發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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