淺談房地產開發項目環境影響評價的辨證關系

余維勇

【摘要】本文根據房地產開發項目的特點，闡述了房地產開發項目環境影響評價的內容及重點，還簡單論述了綠色房地產評價的相關內容及建議

【關鍵詞】房地產項目開發， 環境評價，辨證關系

1 引言

近年來，由于城市化進程的快速發展，城市規模不斷擴大，人口不斷增加，城市和城市周圍的生態環境面臨著嚴峻的挑戰，而人們對居住環境的要求卻越來越高，房地產業更是順勢蓬勃發展。房地產市場的蓬勃發展改善了市民的居住環境，但對城市和城市周圍的生態環境存在一定影響，由于房地產施工擾民及居民樓商業網點擾民等引發的信訪事件也不斷增多，如何運用/可持續發展0的思想引導和規范房地產市場，即在建設中要合理、經濟、高效的利用各類資源，積極營造有益健康的居住環境，選用環保、節能的建筑材料，同時為子孫后代留有充分的發展空間和調整余地，是房地產開發項目環境影響評價的目的及意義所在。

房地產開發項目環境影響評價是對房屋建設過程及房屋建設后使用過程對環境和人類健康產生的影響及造成的環境變化進行系統的分析和評估，并提出減少這些影響的對策和措施。隨著我國人民生活水平的日益提高，人們不僅對住宅質量要求提高，對小區居住環境、辦公樓環境也力求環境健康、優雅，因此，對房地產開發項目環境影響評價提出越來越明確的要求。

房地產開發項目環境影響評價內容及重點房地產開發建設項目的類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業、金融等建筑工程。雖然不同類型的房地產開發建設項目的使用功能不同，但是對于環境的影響都是存在的。因此對于房地產開發建設項目必須綜合考慮自身及周圍環境的各方面因素，認真做好項目的環境影響評價工作。由于房地產開發項目周圍環境、建設規模、建設內容等方面存在較大的差異，相應的住宅小區建設項目的環評也不應該千篇一律，而應在全面完成環評導則和國家環保總局253號文等要求的內容基礎上，根據本項目特點，重點突出污水處理及中水回用、供暖情況、施工期的環境保護、創建生態環保模范小區、小區綠化、原址土地利用狀況、商業網點建設要求和總量控制等內容。

2. 房地產開發與環境相互關系

房地產開發類項目會帶來各類不同程度的環境問題，主要有區外污染源對項目區的不利環境影響、項目區對周圍環境的不利影響、項目區內部的不利環境影響，而在房地產實際開發活動與環境評價之間存在的不良關系會難以解決各類不利影響。

2.1區外污染源對項目區的不利環境影響

由于房地產項目通常以居住為主，對環境質量的要求較高，而項目區外污染源可能對項目區產生不利影響，因此在環評中可通過提出減緩措施滿足項目區的環境質量要求，未執行環評的房地產開發類項目基本無法自發地考慮到這一點；而環評報批時段相對滯后的房地產開發項目在區外較近有污染源的情況下，通常難以在建設初期，尤其是建設中后期通過調整規劃布局以及其他措施來減緩外源帶來的不利影響；在區外較近有重污染源的情況下，不進行選址論證會給項目投資造成較大的經濟損失。

3. 房地產項目中的評價

對房地產開發項目的環境影響評價中需要對項目的概況進行介紹，其中包括項目所建的主體工程和附屬工程內容、占地面積、建筑面積、建筑高度、建筑密度、居住人口數、交通出入口的方向等。明確項目自然環境和社會環境狀況，其中包括項目原址利用情況、周圍的居民區及企事業單位分布情況、水源地、文物保護單位情況、項目所在區域的環境質量狀況等。環評中給出項目所在區域的大氣、地表水、地下水、噪聲環境質量現狀。調查建設項目周圍企事業單位情況，明確其與建設項目的距離，企業污染狀況等。公用工程項目包括給水、排水、供熱、供氣、電力、通訊、道路交通等內容。在進行環境影響評價過程中，要給出給水來源及水質情況；排水管網及排水去向，根據城市總體規劃、環境保護要求、當地自然情況和廢水受納水體功能，確定項目排水的水質，對于大中型項目應考慮中水回用問題；供熱工程的來源，項目本身是否修建鍋爐房；居民供氣、供電的來源，周圍的道路交通情況等

3.2 環境影響問題及污染防治分析

3.2.1 廢氣污染。 房地產開發項目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃料燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產生的烹調油煙等。環境影響評價中要明確項目鍋爐的位置、噸位、型號、除塵脫硫設備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質、廢氣的達標情況；還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風機位置、排風口的朝向、排風方式等。對這些污染源進行環境影響分析，并提出相應的污染防治措施。

3.2.2 廢水污染。 房地產開發項目的廢水污染源主要來至項目施工期的施工廢水，運營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據房地產建設項目性質，特點做相應的用排水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。確定項目運營期污水處理方案，污水經化糞池處理后排入城市污水處理廠，其排放水質要求滿足污水處理廠入水水質要求；建設項目選址不設有完善的市政排水管網的，不能將污水排入城市污水處理廠，項目應建設污水處理站，依據建設項目性質、規模，確定中水回用處理方案。污水處理及中水回用設施應在項目建設過程中同時設計、同時施工、同時運行。

3.2.3 噪聲污染。 房地產開發項目的噪聲污染主要來至空調、冷卻塔、風機、水泵、換熱站等設備的噪聲及社會噪聲。確定建設項目施工期噪聲對環境保護目標產生影響的防治措施。提出公建配套設備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。

3.2.4 固體廢物污染。 房地產開發項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據工程分析確定施工期和運營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統計法估算固體廢物產生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、鍋爐房產生廢渣、污水處理產生污泥處理方案。

3.3 生態影響。 房地產開發項目在建設前，應明確項目建設過程中破壞綠地、農田及砍伐樹木情況，提出生態補償措施。建設項目綠化面積及綠化率應規定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數、立體綠化的同時，還應注意綠化布置的功能性（實用、經濟），水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態、吸塵、降噪的作用。

4. 綠色房地產評價

隨著居民對居住環境質量要求的不斷提高，以及考慮生態平衡、資源的有效利用，對房地產建設項目的規劃、設計、施工、運營和維護等多方面進行衡量改進，積極創建生態環保模范小區，根據房地產建設項目的性質和特點，應著手研究制定綠色房地產的生態量化指標及其評價體系，用綠色房地產評價標準確定項目綠色房地產水平。

4 結語

綜上所述，房地產開發項目要依據項目特點和周圍環境狀況做出科學，理性的分析，明確項目各種污染源情況，進行環境影響分析，提出污染防治措施。對房地產開發建設項目，必須把好環境保護第一關。認真做好環境影響評價工作，切實做到以人為本，使房地產開發建設與城市生態環境和社會經濟協調發展

參考文獻：

1.趙紅波.房地產開發建設項目環境影響分析[J].北方環境，2004.29（5）：68～70.

2.國家環保局環境工程評估中心.環境影響評價技術導則與標準匯編[M].中國環境科學出版社，2005.1～1205.

3.國家環保局環境工程評估中心.環境影響評價相關法律法規匯編[M].中國環境科學出版社，2005.1～775.