清遠市蓮湖高新技術產業園生活配套區工程規劃介紹

盧永釗 劉益彬

【摘要】隨著經濟的飛速發展，高新技術產業崛起，高新技術在經濟發展中的比重越來越大，然而清遠市產業園配套設施建設與產業的發展和集聚要求相比還有較大差距，生產性配套設施功能不強、生活性配套設施滯后、服務配套水平較低。為了進一步完善園區配套功能提升園區集聚優勢資源，促進產業集聚發展和持續發展的能力，把“產業功能”和“城市功能”有機結合起來，以工業化促進城鎮化，現就統籌推進項目開發、完善重點配套功能、提高整體競爭力，實現協調發展，把產業轉移園區建設成為一個基礎設施完善、配套齊全的現代產業園。

【關鍵詞】工程規劃；生活配套設施

本項目建設地點清遠市清城區東南部蓮湖工業園區（緊鄰107國道和S253省道，距離清遠市區約20公里）的生活配套設施用地。

一、項目概況

1.1項目定位與規模

本項目開發功能定位為：本項目的建設，將與蓮湖工業園區內的工業項目相協調，完善蓮湖工業園區的生活配套設施建設，保證蓮湖工業園區內入園企業員工和附近居民的居住與生活需求，從而進一步保障蓮湖工業園入園企業的穩定生產和運營。本項目的服務范圍將逐步輻射周邊區域，有效促進園區、區域經濟的發展，是一項影響深遠的園區配套工程。

根據項目的定位及需求分析，本項目總用地為2003197.85平方米，約為3003畝，擬建設的總建筑規模為1680519.14平方米；其中，計容建筑面積為1657885.74平方米，主要為住宅、商業、酒店和村民安置用房等；不計容建筑面積為22633.4平方米，主要為地下停車場。

二、項目建設的背景與必要性

園區緊鄰107國道和S253省道，距離清遠市區約20公里，距廣州白云國際機場僅30公里，距廣州市區僅48公里。

區域發展定位：南部地區高端產業平臺，以汽車整車及零部件產業為主導，積極發展新能源、新材料、電子信息等產業，形成配套設施完善、環境品質優良、土地高效集約的高端產業園區。

區域用地規劃情況：規劃區城鄉總用地面積2811.17公頃，其中建設用地588.32公頃，占總用地20.93%；非建設用地222.85公頃，占規劃總用地的79.07%?？傮w規劃在規劃區范圍布局工業用地、居住及配套用地，形成“一軸、一心、六組團”的規劃結構，即沿迎龍大道形成高新技術產業集聚發展軸；利用現狀自然資源，形成生態綠心；沿迎龍大道兩側，形成的六大產業組團。

區域產業布局規劃情況：汽車整車及零部件產業區位于規劃區東北部及京廣鐵路東部；綜合物流產業區位于規劃區北部銀英公路沿線；企業總部及研發區位于綜合物流區以東；電子信息產業區位于規劃西北部，銀英公路與武廣高鐵交匯處；新材料、新能源產業區位于規劃區南部武廣高鐵以東；綜合產業區位于規劃南部武廣高鐵以西；綜合服務區共三處，分別位于規劃區最北端、新材料新能源產業區以東、綜合產業區以西。

2.1 項目建設必要性

（1）項目建設將有效完善蓮湖工業園區的生活配套設施建設

蓮湖工業園區的發展定位為南部地區高端產業平臺，以汽車整車及零部件產業為主導，積極發展新能源、新材料、電子信息等產業，形成配套設施完善、環境品質優良、土地高效集約的高端產業園區。所以在引進各種高端產業以此帶動園區經濟發展的同時，必須完善園區內的生活配套設施建設來支持園區的產業發展，使企業擁有穩定良好的發展環境，否則不能吸引更多的企業持續進駐蓮湖工業園區。

目前，蓮湖園區的生活設施均為村莊級別，分布不均，規模及數量都相對缺乏；蓮湖園區的市政設施整體缺乏，市政管線普及率低，基本僅能滿足村民目前生活服務和生產需求，但難以支撐園區未來的建設發展需求；蓮湖園區的道路交通設施整體而言，區域對外交通良好，但與清遠城區聯系過于單一。規劃區內部道路網絡尚未完全形成，城市道路建設相對滯后，村級道路建設水平較低，路網疏密不均?？傮w而言，蓮湖工業園區的生活配套設施建設不完善，并不能支持園區的產業發展，而本項目的開發建設將有效完善蓮湖工業園區的生活配套設施建設從而帶動園區持續發展。

（2）項目建設將促進蓮湖工業園區進一步發展

大量企業進駐園區的同時也必將帶來大量的流動人口，完善的生活配套設施將提高人們的工作積極性，保障企業的穩定發展。項目的建設，將完善園區的配套基礎設施，為蓮湖工業園區提供一個高品質的配套服務。這不僅僅為園區現有的企業提供優質的后勤服務，而且將吸引一批技術含量高、資金雄厚及品牌知名度高的相關企業，以及其他高新技術企業的進駐，從而形成產業集聚，帶動當地區域產業、乃至蓮湖工業園區工業進一步的發展，提升整個園區的競爭能力。

（3）項目建設有利于清遠市南部都市區的建設

《清遠市南部都市區概念性總體規劃》（2010-2030）的規劃研究重點集中在清遠市南部都市區，打造“一核八星一環”的南部都市區結構，其中“八星”中就包括了蓮湖工業園區。蓮湖工業園區作為一個先進制造業示范園區，高端產業先導區，明確了規劃區在清遠市眾多工業園區的重要地位，具有引領示范和先導作用，是“一核八星一環”結構中的重要一點，有利于帶動南部都市區的建設。

本項目的建設，不單是有效完善蓮湖工業園區的生活配套設施，形成區域的園區配套服務中心，提供相關基礎配套、商務辦公等服務，促進蓮湖工業園區的完善和發展，也為周邊地區提供基礎配套服務條件，帶動周邊經濟建設發展，為清遠市南部都市區的建設奠定堅實基礎。

三、 項目策劃定位規劃依據

主要規劃依據如下：

1、《中國人民共和國城鄉規劃法》；2、《城市規劃編制辦法實施細則》；

3、《清遠城市總體規劃（2010-2020）》；4、《清遠市南部都市區概念性總體規劃（2010-2030）》；5、《清遠市經濟開發區蓮湖工業園戰略規劃研究報告（2011）》；6、《蓮湖工業園控制性詳細規劃（2011）》；7、國家相關規范以及廣東省、清遠市地區相關技術管理規定；8、項目現狀用地情況。

3、1 項目區位與用地分析

項目位于清遠市蓮湖工業園區內，主要用地分布在園區的南北區域。區域外的廣清輕軌和銀鷹公路是項目與清遠城區、英德和廣州城區的最快捷通道之一。區域內的迎龍大道是連接項目南北部分的主干道，也是聯通本項目與區域內工業項目的動脈。未來項目所在區域內交通規劃將比較完善，項目競爭力較大，具體如圖3-2所示。

3、2蓮湖工業園區詳細規劃

項目為蓮湖工業園區的生活配套設施建設項目，與園區內工業項目配套使用，總用地面積為2003197.85平方米，用地性質主要為二類居住用地（R2），商業用地（B），科研教育用地（A3），行政辦公用地（A1），文化設施用地（A2），體育用地（A4）和醫療用地（A5）等，用地類型較為豐富。

圖3-2 交通規劃圖

四、項目總體規劃方案

4、1項目規劃設計原則

項目總體布局應遵循“效益與集約、設計與自然相結合、可操作與彈性”的原則，其中商業服務設施建設要遵循“大型商業、商務設施相對集中布置，確保居民及通勤人員日常工作生活消費”的原則；公共管理服務設施建設要遵循“分級設置、適當集中、合理布局”的原則。整體而言，在滿足園區配套需要的前提下，逐步投入，逐步收益，有效利用資金，避免密集投資，控制投資風險，最終實現社會效益和市場效益最大化。

4.2項目規劃設計方案

（1） 項目平面布局規劃方案

本項目的總體規劃方案設計以居住建筑為主，結合配套商業金融和配套公建建筑。項目總用地面積為2003197.85平方米，總建筑面積為1680519.14平方米，其中，計容建筑面積為1657885.74平方米，主要為住宅樓、公建配套樓、村民安置房、經濟型酒店及配套街鋪等；不計容建筑面積為22633.4平方米，主要為地下停車場。

根據以上項目用地分析，項目主要包括兩個部分，分別位于蓮湖工業園區的南北兩端。項目主要分為綜合居住組團和公共服務組團，其中綜合居住組團主要位于園區北部、西北部和南部。其中園區生活服務中心位于南部綜合居住組團，主要包括行政辦公、文化、體育等功能；公共服務組團位于基地東北角，依托迎龍大道，背山面水。園區的生產服務中心，主要包括商業、商務以及科研等功能。具體見圖4-1所示。

圖4-1 用地功能布局圖

（2）居住用地

居住用地均為二類居住用地，面積為198.981公頃，占城市建設用地面積的13.54%。主要集中分布在規劃區南部迎龍大道沿線和北部迎龍大道與銀英公路之間。具體如圖4-2所示。

圖4-2 居住人口分布圖

（3）公共管理與公共服務設施用地

公共管理與公共服務設施用地面積為144.37公頃，占城市建設用地面積的9.82%。具體見圖4-3所示。

其中，行政辦公用地面積為3.35公頃，集中在規劃區南部107國道與迎龍大道交匯處。文化設施總用地規模4.30公頃，規劃文化設施3處，包括展覽館1處，用地規模1.59公頃，位于清暉南路與迎龍大道交界處。綜合文化活動中心（青少年活動中心）2處，總用地規模為2.71公頃，分別位于規劃區南部居住片區和北部居住片區中央。教育科研用地面積為127.74公頃，其中中小學用地28.44公頃，科研用地99.30公頃。教育科研設施主要包括3所完全中學、1所初級中學和14處科研創新基地。體育用地面積為4.72公頃，為體育場館用地。規劃2處居住區級綜合體育活動中心，分別位于南部居住片區、北部居住片區中心。

醫療衛生用地4.27公頃，為醫院用地。規劃新增居住區級醫療衛生設施2處，為綜合醫院。分別位于規劃區南部居住組團迎龍大道西北側，和規劃區北部居住組團。

居住小區配套服務設施主要有小學6處，幼兒園（托兒所）14處、衛生站10處、文化活動站10處、居民健身設施13處、老年人服務站點10處、社區警務室2處、黨支部和委員會10處、垃圾收集站3處、公共廁所31處、再生資源回收站1處、肉菜市場3處。

圖4-3 公共管理與公共服務設施規劃圖

（4）商業服務業設施用地

商業服務業設施用地面積為73.26公頃，占城市建設用地面積的4.98%。具體見圖4-4所示。

其中，商業用地面積為65.25公頃，占商業服務業設施用地約89.07%。主要分布于規劃區南部居住區、清暉南路南段兩側以及規劃區東北部迎龍大道兩側。規劃商業設施26處，規劃居住區級商業設施3類，分別為4處居民綜合商業設施、4處飯店、3處酒店；規劃小區級日常服務設施7處，總用地面積6.44公頃；規劃工業園區級商業設施2類，分別為2處綜合商業設施、2處酒店；規劃工業鄰里級日常服務設施4處，總用地面積2.71公頃。

商務用地面積為4.75公頃，集中分布于規劃區東北部迎龍大道兩側。

娛樂康體用地面積為2.19公頃，位于迎龍大道與清暉南路交界處主題公園內，包括劇院、電影院、酒吧等娛樂設施項目。

公用設施營業網點用地面積為1.07公頃，包括加油加氣站2處，總用地規模為0.76公頃。其他公用設施營業網點1處，用地規模0.30公頃。

圖4-4 商業服務業設施規劃圖

（5）交通組織規劃

項目南北部分主要通過迎龍大道相連，項目用地內部規劃網狀路網，連接用地內各建筑。具體見圖4-5所示。

本項目結合用地布局和道路交通系統規劃，制定公交系統規劃，規劃公交首末站、公交站點，實現園區公共交通的全覆蓋。其中，規劃區結合居住、商業共設置3個公交首末站；園區內部的公交站點間距按500米控制，站點服務面積大于城市建設用地面積的90%，本次共規劃24個公交站點；公交通道規劃為兩種，一種為聯系區域的公交通道，主要結合清暉路、廣清公路、部分迎龍大道設置，一種為內部通勤公交通道，主要結合園區交通性道路進行設置。

根據《城市道路交通規劃設計規范GB50220—95》里其用地總面積可按規劃城市人口每人0.8～1.0m2計算，其中機動車停車場的用地宜為80%～90%。規劃區期末居住人口約13萬人，則預測的機動車停車場總面積約為10.98公頃。布局按照集中與分散相結合的原則，在園區的主要出入口外圍布置集中停車場，主要停放貨運車輛；內部在靠近主要服務對象及不影響交通的位置分散布置機動車停車場，其中，利用現狀地形可創造地下停車場或者配建社會停車場。本次規劃結合公交站點、商業用地、居住用地，規劃8處社會停車場，獨立占地總面積約5.24公頃；規劃9處社會停車場與商業用地合設，面積約5.74公頃。

圖4-5 交通設施規劃圖

五、研究結論與建議

5.1項目結論

（1）清遠市蓮湖高新技術產業園生活配套區工程項目符合清遠市政府、園區企業員工和附近村民的需要，能有效地滿足政府的城市規劃目標和園區居民的生活需求。項目建成后，能有力地保障園區企業的穩定生存和運營，提高園區居民的生活質量，最終有效促進園區的社會經濟發展從而更好地達到園區的發展規劃目標。綜上所述，項目是蓮湖工業園區規劃建設不可或缺的重要組成部分。

（2）目前蓮湖工業園區的生活配套設施整體缺乏，且整體水平不高，只能滿足現有居住人口的基本生活需要。隨著園區企業不斷進駐，隨之而來的企業員工群體將大大增加園區生活配套設施的建設需求，他們也成為項目明確而穩定的目標市場。綜上所述，項目的開發建設有其一定的必要性和穩定的市場發展空間。5.2項目建議

（1）項目是蓮湖工業園區的生活配套設施建設工程，隨著園區企業的增加，園區對生活配套設施的需求量也加大，項目的建設迫在眉睫，在此建議相關部門給予批準建設，使園區早日進入下一階段的建設工作。

（2）項目的建設規模大、建設工期長以及涉及的部門多，作為園區建設的重要組成部分，在此建議施工過程中要嚴格執行工程監理，確保工程質量和生產安全；合理安排施工進度，保證項目各項工作按期完成；各相關部門要積極配合、協同運作，保證各項工作有條不紊進行。

（3）本項目復雜程度比較高，涉及到方方面面，在此建議可以聘請高水平顧問公司，保證項目各方面的管理工作能落實到位。

（4）本項目建設內容與當地居民生活聯系比較大，在此建議對當地居民進行相關的社會調查，保證項目能得到當地居民的大力支持，有利于項目順利建設。

盧永釗，東莞市寮步鎮規劃管理所 工程師。

劉益彬，東莞市泰和建筑科技有限公司 總工程師 高級工程師 注冊工程咨詢師。