淺析農村宅基地使用權繼承公證

[摘要]伴隨著我縣農村集體土地使用權確權工作的開展，來我處咨詢辦理有關農村宅基地使用權繼承的人越來越多，現有土地證上的人已經死亡，房屋所有權證未辦，而這次土地使用權確權又必須登記到活人名下。公證處究竟能不能辦理此類繼承權公證？筆者認為可以辦理宅基地使用權繼承公證。雖然我國現行法律法規就農村宅基地使用權能否繼承沒有明文規定，但是不可否認，隨著農村宅基地功能從保障性向資產性功能的轉變，越來越多的村民要求辦理有關宅基地的房屋贈與、繼承和財產約定等方面的公證。農村宅基地使用權繼承公證將會是一項巨大、潛在的公證業務資源。農村宅基地使用權繼承公證可以有效預防家庭成員因房屋繼承產生糾紛，更是公證處開拓農村宅基地相關公證業務的起點。本文就辦理此類公證的依據以及具體程序和注意事項做一個淺顯的闡述。

[關鍵詞]宅基地;使用權;繼承

一、農村宅基地使用權可以繼承的依據

（一）用益物權的要求 ?《物權法》規定用益物權人對他人所有的不動產或動產，依法享有占有、使用和收益的權利[1]。農村宅基地使用權是用益物權的一種類型。農村居民在依法取得集體經濟組織所有的宅基地后，有權在宅基地上建造房屋及其附屬設施并使用，這是宅基地使用權作為用益物權的外在表現形式。

（二）憲法、繼承法律規定 ?《憲法》規定公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權[2];《繼承法》規定遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：公民的房屋[3]。可見，公民個人私有房屋可以繼承。

（三）“地隨房走，房地一體”原則的客觀要求 ?我國《擔保法》、《房地產管理法》均對“地隨房走”做了明確規定。《物權法》規定建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍的建設用地使用權一并處分[4]。房屋所有權與宅基地使用權權利主體的一致性，有利于農村居民行使房屋所有權權能，也是實現宅基地使用權作為一項獨立物權的必然結果。

二、宅基地使用權繼承的主體和客體

（一）主體 ?在辦理農村宅基地使用權繼承公證時，繼承人的身份審查是重點。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”[5]。有資格申請宅基地使用權的主體是具備集體經濟組織成員的身份，宅基地使用權是典型性的身份權利，這點在學界和實務界觀點一致。但是城鎮居民能否繼承農村宅基地使用權這一問題上存有分歧，學界和實務界均存在不同的觀點。筆者認可城鎮居民有權利繼承農村宅基地使用權，保證房屋的所有權與土地使用權主體的一致，符合“定紛止爭，物盡其用”的物權法基本法理。我國現行法律法規均沒有禁止城鎮居民繼承宅基地使用權的規定。在現實中必然會出現唯一繼承權人是城鎮居民的情況，如果因辦房屋占有的土地是農村宅基地，城鎮居民沒有權利繼承，那么，被繼承人的房屋只能由村集體組織收回。顯然，這種做法不合理，與繼承法、憲法保護公民私有財產精神相背離。當然，我們也不能過于擴大的理解為城鎮居民繼承宅基地使用權等同于村民繼承宅基地使用權，這是錯誤的觀點，二者存在很大區別。

（二）客體 ?《國家土地管理局關于印發確定土地所有權和使用權的若干規定》規定繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權[6]。由此可見，可繼承的只能是建有房屋的宅基地，尚未建房屋的宅基地使用權不能單獨繼承。因為宅基地所有權依然屬于村集體所有，宅基地使用權作為一種用益物權的權能還沒有實現，也不在繼承法遺產的范疇。

三、農村宅基地使用權繼承公證核實程序

現在，公證處辦理的房屋繼承權公證，均是以建在國有建設用地使用權上的房屋為主，辦理業務實踐，如當事人提供的證明材料、核實程序都已非常完善。農村宅基地使用權繼承公證當事人需要提供的證明材料與商品房繼承權公證沒太大區別，但核實程序區別很大。區別在于：（一）繼承標的物的權屬證明材料的外在表現形式不同。我國農村宅基地上的房屋大部分沒有登記這一程序。因此在審核過程中要對房屋所有權的真實性進行重點審查。特別要注意的一點是，農村宅基地使用權是以“戶”的名義申請，土地使用證雖登記在一人名下，但宅基地使用權通常是家庭共有的。所以在辦理農村宅基地使用權繼承公證時，除了核實宅基地證上登記的使用人以外，還應審查宅基地申請時填寫的共同使用人的情況，以避免將來出現兄弟之間爭分祖產的糾紛。筆者今年已經辦理幾例這種公證，土地證上只登記一個人的名字，通過筆錄談話得知父親遺留的宅基地上修建的房屋實際上是兄弟合建的，后經向村民和村委會了解也證實房屋是兄弟合建。因此在辦理此類公證，公證人員有義務到村落對現有房屋拍照存檔，實地核實查明集體土地證上已建房屋的所有人是否與集體土地使用證上的登記人相一致，或到土地管理部門查看申請表，以防出現房屋出資所有人與集體土地證上登記人不一致導致公證錯誤引發糾紛。（二）對于具有繼承主體資格人員的調查核實也有很大不同。城市商品房繼承，公證人員就繼承人提供的親屬關系證明，可以到被繼承人生前的工作單位或人事檔案管理部門查看檔案來確定繼承人范圍。但農村宅基地繼承權公證的當事人基本上都是農民，除了村民委員會的常住人口登記簿、計劃生育登記簿和民間族譜之外，基本上沒有其它文字記載。因此公證人員從村民和村委會了解被繼承人的基本情況顯得尤為重要，當然對口述證據真假分辯要求公證員有很好的識別能力，否則很容易遺漏女性繼承人，因為在我國農村，很多地方女孩子沒繼承權已是一種共識。（三）我縣有部分宅基地上是建有房屋，但是當事人持有的土地產權證是上世紀二三十年代的產權登記證，因為那時可能存在產權登記混亂及農民違規建房的情況，而且現有產權證上的信息已不能反映出被繼承人遺產的全貌。在遇有此類情況，以防將來出現兩個以上鄰居所辦理的權屬證書上有土地相互交叉重疊的部分引發侵權糾紛，我處的通用處理方式是先向土地管理部門核查宅基地和房屋產權信息，然后再前往實地，向該地塊周邊的鄰居了解該房屋和土地的現有狀況后再辦理繼承權公證。

參考文獻

[1]張文麗，劉剛.農村宅基地使用權繼承公證的法理分析及程序探討[J].中國公證，2011（01）.

[2]孫東杰.解讀農村宅基地使用權繼承公證[J].中國公證，2011（05）.

[3]王玲.公證如何服務農村集體土地確認工作[J].法制博覽，2014（07）.

注釋

[1]《中華人民共和國物權法》第117條.

[2]《中華人民共和國憲法》第13條.

[3]《中華人民共和國繼承法》第3條.

[4]《中華人民共和國物權法》第147條.

[5]《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國發辦[2007]71號）.

[6]《國家土地管理局關于印發確定土地所有權和使用權的若干規定》（[1995]國土[籍]字第26號）第49條.

作者簡介

陳小芳（1978- ），女，江西瑞金人，福建省連城縣公證處公證員。