物業管理中外墻滲漏問題的研究

張艷敏

【摘要】目前外墻滲漏水是物業管理中常見的業主投訴問題，外墻滲漏嚴重影響了業主的正常生活，也影響了物業公司管理工作的正常展開。作者將結合自己多年的物業管理研究和工程管理的經驗，分析了引起外墻滲漏水的主要原因、如何采取正確有效的維修方法處理該問題，希望能給物業公司的房屋管理和維修工作提供一些參考與借鑒。

【關鍵詞】物業管理 外墻滲漏 研究

一、引言

外墻是建筑圍護結構的主體，從建筑角度來講它不僅要承擔一定的荷載、遮風擋雨、保溫隔熱防火安全的功能，還可以抵抗外界物理、化學、生物破壞的圍護結構。外墻從結構構造上來講，它包括構造層內外找平層、結合層、保溫隔熱層、防水層以及飾面層。從物業管理角度來講外墻不僅具有其本身的建筑功能，而且在物業的保值增值起著至關重要的作用。

作為物業管理部門，如何采取有效的管理方法、快速查找準確確定外墻滲水原因和滲水點的位置，并能采取正確的維修方法及時有效解決外墻滲漏水問題，是物業公司共同面臨的難題。因此我們結合多年房屋管理與維修經驗，對該問題進行研究，希望能給物業房屋管理和維修工作提供一些參考與借鑒。

二、外墻滲漏產生的原因

外墻作為建筑的豎向構件，一般情況是不存水、不積水、不易出現滲漏的。但是，因設計不合理、施工粗糙、低劣材質或選材 不當、用戶使用不當或管理不善等因素都會引起墻體的裂損導致滲漏。

（一）設計不合理引起的外墻滲漏

在設計階段，很多設計人員只重視建筑物的空間尺寸，不重視使用功能和細部構造，為建筑物外墻滲漏埋下隱患。如設計人員不重視細部大樣設計，如窗臺坡度、鷹嘴、滴水槽、穿墻管、外墻預埋管件、門窗、幕墻與墻體間的接縫等防水的細部構造。還有的設計人員一味追求美觀而將外墻飾面磚（小型）設計成細縫拼接，使裝飾施工中磚與磚之間不能嵌填密封材料，導致漏水。建筑師在設計中對外墻防水不重視，外墻面設計沒有防水概念及功能設定，從而使建筑物外墻的防水功能下降。

圖2 房屋細部構造與外墻防水

（二）施工粗糙引起的外墻滲漏

在外墻施工時，施工工人不按設計要求和施工規范進行施工，如：砼配和比掌握的不準確，水灰比過大，影響到砼墻體的強度。磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎向灰縫無砂漿（空縫或瞎縫），為雨水預留滲入通道。澆筑時振搗不密實、養護不及時、拆模過早，都會造成砼墻體出現蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現象。

（三）低劣材質或選材不當引起的外墻滲漏

施工方為了節省造價，選擇劣質或低標號材料，是材料防水性能下降。也由于涉及人員對新工藝、新材料的應用缺乏了解，特別是對新型建筑防水材料的性能、使用范圍、使用條件知之甚少，不能根據建筑物的不同部位，選用不同的防水材料，從而因選材不當造成浪費或外墻滲漏。

三、外墻滲漏問題的維修

外墻滲漏水是由于多種原因引起的，而且出現損壞的部位往往與滲水點不一致，因此也造成維修多次不能有效解決的問題出現，針對這種情況，在外墻滲漏維修前，首先應該將滲水點準確定位。

（一）、墻體滲漏部位的確定

（1）觀察法：對現場進行查勘，發現滲漏部位，找出滲漏點和水源點，并對其部位進行反復觀察，劃出標記，作好記錄，以利作出正確判斷。該方法宜于在雨天進行。

（2）淋水檢查法：該方法即在墻面進行加壓沖水約1小時，發現漏痕。該方法必須是在初步查勘并已確定滲漏方位和范圍的情況下采用，可較準確的確定漏點。特別是在屋面、墻面同時滲漏的情況下更宜于采用。

（二）、不用的滲漏選擇不同的維修

（1）防水材料功能降低引起的滲漏的維修：

該施工方法基面要求清潔、無浮漿、無水漬。涂料的配合比、制備和施工必須嚴格按各類涂料要求進行。涂粉料選擇：使用油溶性或非濕固性材料，基面應保持干燥，其含水率<8%。在潮濕基面上施工應選擇濕固性涂料，含有吸水能力組分的涂料、水性涂料。涂料的施工應沿墻自上而下進行，不得漏噴涂、跳躍式或無次序噴涂。噴涂次數不少于二遍，后一道涂料必須待前一道涂料結膜后方可進行，且涂刷方向應與前一道方向垂直。防水層初期結膜前（一般24小時）不能受雨、雪侵蝕，在成膜過程中，如因雨水沖刷產生麻面或脫落時，必須重新修補、涂刷。涂膜防水層可用無紡布、玻璃布作加筋材料。該方法操作方便、直觀效果好。

（2）設計不當引起的滲漏維修：

首先先按照設計規范，修護防水構造，然后重新對構造做防水。構造防水有兩種，一類是屬于線型構造防水，其功能是使水流分散，減小接縫處的雨水流量和壓力。常見形式為滴水線、擋水臺，常設部位在女兒墻壓頂處，屋面檐口，腰線，窗臺，上、下外墻板接縫處。如線型構造部分輕度或局部破壞，其他大面積完好無損，可采用高強水泥漿、防水膠泥等材料進行修補，恢復其排水功能。另一類屬于空腔構造局部破壞時，采用恢復性修理效果較好。

四、結論

因此，從設計施工環節著手，重視物業公司前期介入工作，爭取讓物業公司早介入早管理。不僅可以有利于物業公司，還可以幫助設計方及時發現設計階段可能會引起外墻滲水的不當設計，及時修改。施工階段的及時介入讓物業更直觀的掌握外墻施工的細部構造，便于正確分析后期管理中外墻滲漏位置和出現滲漏的原因。后期的物業公司應嚴格按照物業管理規約及時制止有可能會引起房屋外墻面損壞的不當使用，這些工作都有助于有效的預防房屋外墻滲漏水問題的發生。

參考文獻：

1、何石巖 《房屋管理與維修》 機械工業出版社 2009

2、韓繼云 《建筑物檢測鑒定》加固改造技術與工程實例 化學工業出版社 2008

3、范錫盛 《建筑物改造與維修加固新技術》中國建材工業出版社