房地產開發項目的成本管理

楊展麗

【摘要】伴隨著我國經濟不斷發展，房地產行業在近些年來也成為全新的經濟增長點和重要的產業。人們對于購房的需求也在不斷的膨脹，房地產行業成為當前我國百姓消費的熱點和國民經濟新的增長點。但是國內房地產行業發展迅速的同時也加大了該行業的競爭壓力，在很多時候只有不斷的進行自我的完善，降低開發項目的成本，才能夠有效的維持自身的競爭實力。本文就將針對房地產開發項目的成本管理問題提出的一些思考和建議。

【關鍵字】房地產;開發項目;成本管理

房地產行業要想在日益激烈的市場競爭中維持生存，首先就應該降低自身項目的開發成本，然后實現自身的完善，保障自身競爭實力的存在。可是在房地產項目投資決策、招投標以及施工的各個階段，都需要對成本進行控制和預算，只有切實的保障每個環節都與預算相近，才能夠最大程度上降低開發成本，提升企業的競爭實力。

一、當前我國房地產開發成本管理的特點和問題分析

（一）開發周期相對較長

對于房地產項目而言，實際上前期的準備工作比其他的工作更為復雜。前期的開發周期相對較長，一般來說從施工項目的論證，到取得開發所利用的土地，以及后續的圖紙設計，以及最后的施工階段，都可以反映出房地產的開發周期相對較長，因此每個階段進行成本控制就需要相當長的一個周期來進行。

（二）影響因素以及不確定的因素較多

影響房地產開發的因素以及不能夠確定的不可抗因素也相對較多，無論是市場因素還是人為因素，實際上對于成本的控制和預算都有著很大的影響。這些因素的不確定性在很多時候影響預算控制，比如說市場的不穩定性就可能會造成房地產市場的動亂，前期預算與后期的實際開展并不相似，進而影響對于房地長開發項目的成本預算。

（三）對人員的素質要求較高

房地產開發成本管理對人員的素質要求高，主要就是因為參與房地產開發項目的人員，無論是專業技能和管理技能都是非常重要的。項目的開發是由多個部門共同來完成的，所以責任的區分實際上就比較困難。開發成本管理人員既影響績效考核和權責問題，又考驗專業人員的專業素質。只有具備較強專業素質和較強管理能力的人，才能夠更好地對房地產項目進行預算和成本的控制與管理。

（四）成本控制理念和觀念落后

目前我國在房地產的成本控制管理理論方面，有了一定的進步和發展，可是在成本控制上還存在著許多的問題，傳統的成本控制方法已經不能夠適用于當前的房地產行業發展。

（五）成本控制的手段和方法不足

當前我國的房地產開發商總是會忽略施工前期的設計階段成本控制，很多的開發商都是拿到圖紙之后就進行施工。可是卻忽略了管理的重要性，進而造成公司成本和從前預算不能達成統一。另外一些開發商即便發現工程開工之后成本的預算和現實的支出有所區別也不會進行管理總結，這就會造成長期以來的成本控制流于形式，真正的成本控制手段和方法都相對欠缺。

二、控制房地產項目成本管理的措施和方法

（一）前期準備

1、增強前期調研工作

房地產行業由于其獨特的行業特征，導致了前期需要進行的調研和準備工作非常之多。通常情況下，在房地產項目開發之前，應該做好充分的調研工作，包括其項目的可實施性，以及對于該項目的成本進行相關的預算，了解有可能出現的風險，并且對于相應的預期收入以及成本和利潤都必須要進行必要的預算和估計。

2、加強技術溝通，實行限額設計

一些開發商往往比較忽視限額設計，實際上項目的技術實施應該與經濟相結合。這并不是說要求克扣成本，偷工減料，而是在進行設計以及與設計公司進行交流的時候，應該實行必要的限額設計。定量的對設計內容進行分析，并且通過確切的計算，得出相應的成本預算，將施工的可能性和實際的經濟性有機地結合起來。這主要是要求房地產開發商在選擇建筑材料和設備時要考慮經濟性，既要保障其安全，也要在最大程度上節約成本，這樣才能夠有效的提升項目的成本管理水平。

3、加強出圖之前的審核

當開發商與設計單位進行交流之后，應該注重對于出圖前的審核工作開展。一旦發現圖紙與預期有所差別，房地產開發商應該積極地與設計單位進行溝通和交流，盡可能地實現將工程變更發生在施工之前，避免在施工之后因為圖紙的改動和細節的變化而大費周折，一方面阻礙施工的順利進行，另一方面也會造成施工成本的增加，從前因為施工錯誤造成的材料浪費將是一筆很大的成本資金投入。所以加強對于設計圖紙的審核工作，對設計方案的不足即使提出，爭取花費最小的代價，獲得最好的效果。

（二）施工階段

1、合理控制工程造價變更

在項目施工的階段，有效地實行造價變更和控制，也是對房地產開發項目實行正確管理的方法之一。一般來說，工程發生變更包括設計的變更，施工條件的變更，進度的變化以及項目工程的變更等，這些變更大多數都是由建設方導致的，所以對這些變更因素進行控制，實際上也是增強房地產行業項目開發實力的重要體現。將一些可以規避的變更盡可能的規避，或者將這些變更做在施工之前，就可以以最小的代價來獲得想要的效果，對于控制工程造價具有重要的意義。

2、強化索賠意識，增強施工變更索賠工作的開展

在房地產施工的階段，索賠往往也是雙方進行責任協商時候容易出現的問題。索賠的出現在房地產行業非常常見，甚至很多不可抗拒因素造成的索賠也是常見，例如因為天氣原因造成的工期延誤，也應該有一定的賠償條例。所以當出現問題的時候，應該積極的推進索賠，并不是說要一味承擔責任或者推卸責任，而是對于本是應該自身負責的內容，積極的推進索賠，進行賠償。而對于不屬于自身索賠范圍的也要堅決予以抵制，實際上很多時候都可以通過科學的預判以及合理的規定簽署相應的索賠條例，這一條例應該在項目工程開展之前，這樣有助于項目的順利開展，也有助于責任雙方明確自身的權責，當出現問題的時候，按照相應的條例與合同進行積極的索賠，將索賠工作順利的開展下去。

（三）竣工階段

在竣工階段，所要進行的項目成本控制和管理，主要是與結算有關。有一些開發商非常忽視這一階段，這就導致即便在竣工的時候出現的支出與原本預算差距很大，許多開發商也不能夠積極的響應和發現，從而導致自身的經濟利益受到了嚴重的損失。同時很多時候，房地產開發商在進行成本管理過程中應該實行必要的竣工結算，一旦發現出入較大，及時對每一個環節進行回查，與最初的成本預算進行核實，找到問題所在，進而歸結于責任方。對于出現問題的環節可以做到權責分明，有效的保障自身的經濟利益不受損失，同時也保障項目開發過程當中，成本的有效控制。

結束語

房地產行業市場的競爭日益激烈，一方面對房地產行業的發展帶來機遇，同時也在一定程度上帶來了挑戰和沖擊。因此只有真正的實現對于房地產開發項目的有效成本控制，才能夠更好的實現房地產行業提升自身的競爭實力，有效的保障房地產開發商利益的最大化，同時也促進我國房地產行業的良性競爭和有序發展。

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