我國房地產測繪特點及技術應用

2015-10-21 19:59:50耿利

房地產導刊 2015年3期

耿利

【摘要】房地產測繪是隨著我國房地產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房地產的各種管理服務的。?對實際建筑對象的現場調查、測量，用建筑平、立、剖面圖的形成原理，將實測對象及其數據加以分析整理后，用平、立、剖面圖表達出來。本文對建筑測繪中的房地產測繪技術進行了闡述分析，為提高房地產測量提供準確的技術手段，?以便更好地為住房制度改革服務。

【關鍵詞】建筑測繪;設計;應用

通過對實際建筑對象的現場調查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構造的理解;初步認識建筑內部空間以及環境之間的關系。通過測繪，收集資料，用于研究，為以后的設計工作積累經驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數據與設計之間的誤差，分析原因，保存技術資料。

1?房地產測繪現狀

隨著我國城鎮居民住房制度的改革，土地及房屋的產權歸屬問題受到了人們的關注。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。即測定和調查其用地的權屬、位置、數量、質量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據。

房地產測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區別。房地產測量采用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。房地產測繪包括房地產平面控制測量、房地產調查、房產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產測繪成果資料的檢查與驗收。

2?產測繪特點

2.1?測圖比例尺大

房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是?1：500，或?1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。

2.2?測繪內容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置（定位），調查其所有權或使用權的性質（定性），測定其范圍和界線（定界），還要測算其面積（定量），調查測定評估其質量（定質）和價值（定價）。地形測量沒有如此廣的任務。

房地產圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3?修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復測周期一般5～10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。

2.4?房地產測繪人員既懂測繪、更懂房地產

房地產測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產測繪。這也是房地產測繪區別于其他測繪的特點之一。

3?加強房地產開發中測繪技術的應用

3.1加強城市測繪管理

一項房地產建設工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復測繪，歸根結底是測繪管理體制方面的問題，這是?1992年頒布施行的《測繪法》關于行業測繪管理、專業測繪管理和軍事測繪管理的規定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構改革的東風，組建有足夠規格的測繪管理機構，其職責應當是：組織基礎測繪的規劃和實施工作;在技術方面做到五個統一，即坐標系統的統一、高程基準的統一、技術與質量標準的統一、多尺度地圖分幅的統一、測繪資料或地理信息管理和分發的統一;履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質管理、測繪設計方案的審批、測繪任務的登記與備案、測繪成果的分發、測繪質量的監督檢驗和驗收等。

3.2?進一步加強城市測繪技術工作

能否為房地產開發活動及管理工作提供可靠、實時的測繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進的測繪技術手段。隨著測繪新技術、新設備的推廣應用，測繪科技工作已經發生了深刻的變革，光學測繪儀器已被電子測繪儀器所取代，傳統的地面測繪被衛星定位、航空攝影和遙感等對地側繪技術手段所取代，傳統的模擬線劃地圖已被數字地圖和?GIS技術所取代。

目前乃至今后一段時間，測繪部門和其他有關部門要做的工作主要包括兩項內容：一是建設連續運行的差分GPS系統滿足測繪生產單位實時定位、監測及數據采集工作的需要。二是建設以城市基礎地理信息系統為支撐的規劃管理信息系統、土地管理信息系統、房產管理信息系統、各專業管線管理信息系統等。這些工作需要政府部門的組織協調和產學研機構的通力合作。

3.3?放開搞活城市房地產測繪市場

我國加入WTO后，專業測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產測繪市場勢在必行。房地產開發企業應當通過建設、規劃、土地、房產測繪及其他建設主管部門，通過招投標的方式或協議方式委托一家或多家有資質的測繪單位，從辦理規劃"?一書兩證?"?直至取得土地證房產證實施全過程的測繪服務，生產出各行業管理部門所需的測繪產品，同時接受測繪管理部門的質量監督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎地理信息數據庫。

3.4?建立房產預測制度

在開發商取得預售許可證，在將房屋推向市場化之前，必須將竣工圖紙交由房產測繪部門，房產測繪部門通過圖紙進行面積預測算，以減少產權面積和合同面積的誤差。

3.5?建立測繪部門定期扣分制，并對產權面積計算方式實行公示

首先，市場開放后，房管部門作為監管單位，對允許進行房產測繪的部門進行市場信任調查，通過調查情況對測繪部門進行打分，對不合格的單位進行公示，并取消其房產測繪資格，以杜絕房產面積測繪舞弊行為的發生。其次，使大眾清楚建筑面積和共用面積分攤計算方式，減少糾紛的發生。

4?結束語

總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精度和測繪成果的唯一性，對于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關部門和單位到現場驗線，然后結合設計圖紙的尺寸進行計算。對于房屋面積的描述和表示，也以測繪成果配合設計圖紙為好。關于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應計入建筑面積，而內墻的裝飾厚度則要計入使用面積之中。

參考文獻

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