論房地產開發過程中的質量管理

陳健

【摘要】本論文以房地產開發的前期定位策劃和后期開發過程中，采用理論分析與實證研究相結合的方法；針對開發過程中質量管理做主要研究，進行相關論述。首先通過對房地產前期定位策劃的相關理論概述，為房地產前期定位策劃的意義、然后在實施開發過程中，采用什么的質量管理方法來管理開發過程。

【關鍵詞】房地產；質量管理； 開發過程

一、規劃設計階段質量管理

工程項目設計是根據建設工程的要求，對工程項目所需的技術、經濟、資源、環境等進行綜合分析和證，編制工程項目設計文件的活動。而工程項目的質量目標和水平，需要通過設計加以具體化。

（一）設計階段質量的控制依據

有關工程建設及質量管理方面的法律、法規，城市規劃，國家規定的建設工程設計深度要求；有關工程建設的技術標準。如工程建設強制性標準規范及規程、設計參數、定額指標等。

（二）設計階段質量度控制的主要任務

對于設計階段質量控制，通常是通過事前控制和設計階段成果優化來實現的。設計要求文件在這個階段起到關鍵的作用，在各個設計階段前編制一份好的設計要求文件，分階段提交給設計單位，明確各階段設計要求和內容，是設計階段進行質量控制的主要手段。

二、招標階段的質量控制

（一）合理擬定招標方案

招標方案的擬定主要包括開發項目標段的劃分及承發包模式的選擇、招標方式和計價方式的選擇等。由于房地產開發項目可采用滾動開發、分階段開發等形式，合理擬定招標方案，對開發項目的投資控制就顯得尤其重要。

（二）科學進行合同策劃

合同策劃主要包括合同種類的選擇和重要合同條款的擬訂。合同種類和合同條款決定了合同雙方的責任分配、風險分配和開發商對招標工程投資控制的程度。

（三）努力完善招標文件、規范編制工程量清單

招標文件是整個招標過程所遵循的法律性文件，是開發商對工程招標和工程實施中各種問題的規定，是開發商的期望，也是投標人報價和合同實施的基礎。因此，招標文件是聯系、溝通招標人與投標人的橋梁。能否編制出完整、嚴謹的招標文件，對開發投資的合理確定和合同履行階段投資的有效控制有著重大影響。重視招標文件的編制，從招標文件編制著手控制開發投資，是開發商應做好的一項十分重要的工作。

三、設計階段的質量控制

（一）方案設計階段

在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。作為房地產投資人，他開發項目的根本目的是獲得效益（經濟效益和社會效益），因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。

（二）施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。

四、施工階段的質量控制

（一）明確質量目標

房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。首先，要進行質量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質量成本認識，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

（二）制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

（三）質量保證

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，開發項目工程建設嚴格實行招投標制和建設監理制，委托有資格的監理單位對中標的施工單位資質進行核查，使施工單位的資質等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質和人員結構進行監控，使參與施工的人員技術水平與工程技術要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到江太公釣魚——愿者上鉤；對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；對施工機械設備的選擇，應考慮施工機械的技術性能、工作效率、工作質量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質量的影響與保證；組織由設計單位和施工單位參加的設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

（四）開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。在過程控制中需要用到的工具和技術有：檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖。

四、竣工階段質量控制

單位工程質量驗收也稱質量竣工驗收，是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是最重要的一次驗收。驗收合格的條件有五個：構成單位工程的各分部工程應該合格，并且有關的資料文件應完整以外，還須進行以下三方面的檢查。涉及安全和使用功能的分部工程應進行檢驗資料的復查。不僅要全面檢查其完整性 （不得有漏檢缺項），而且對分部工程驗收時補充進行的見證抽樣檢驗報告也要復核。這種強化驗收的手段體現了對安全和主要使用功能的重視

此外，對主要使用功能還須進行抽查。使用功能的檢查是對建筑工程和設備安裝工程最終質量的綜合檢驗，也是用戶最關心的內容。因此，在分項、分部工程驗收合格的基礎上，竣工驗收時再作全面檢查。抽查項目是在檢查資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，并用計量、計數的抽樣方法確定檢查部位。檢查要求按有關專業工程施工質量驗收標準的要求進行。

最后，還須由參加驗收的各方人員共同進行觀感質量檢查。觀感質量驗收，往往難以定量，只能以觀察、觸摸或簡單量測的方式進行，并由個人的主觀印象判斷，檢查結果并不給出“合格”或“不合格”的結論，而是綜合給出質量評價，最終確定是否通過驗收。

參考文獻

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