國內養老地產模式初探

沈衛

【摘要】隨著中國全面進入老齡化社會，近期各大開發商和養老機構，都在積極探討適合中國的養老模式，養老地產也孕育而生。本文闡述目前國內具有一定代表性的養老地產的開發模式，并以平安桐鄉全齡養老社區為主要案例。

【關鍵詞】養老地產 全齡段養生養老親情社區

一、國內養老地產的模式

養老地產項目開發因其地域、定位、目標客戶群體等不同而呈現不同特點。養老地產在我國是新興事物，雖然各方都已意識到養老地產的廣闊前景，但畢竟我國養老地產目前仍處于快速發展的起步階段，可供借鑒的成功項目不多，在具體操作層面也出現了諸多實際問題，如土地的獲取方式、產品類型劃分及建筑規范的適用性等。本文通過對養老地產的開發模式的研究與探索，闡述目前國內具有一定適應性的養老地產的開發模式，通過梳理歸納為8種模式形式。

1） 全齡化養老社區模式

其服務對象包括剛出生的嬰兒到老年人的全方位社區。社區內居住類型主要包含養老住宅、養老設施、養老公寓等，同時也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑內各類配套設施齊全，如老年大學，圖書館、生態農莊、醫院、學校、商業等多種功能業態，整個社區的規劃強調功能混合的大社區概念。

2）大型社區開發時設置養老組團模式

在開發大型居住區樓盤時，考慮在專門的區域設置養老組團。這種開發模式有利于將新的客戶群帶給企業，采用產品差異化策略。同時減少有關配套設施的建設，養老設施與居住區設施共享，并且增加養老住區的開放性。

3）普通社區中配建各類養老產品模式

此養老產品主要有老少戶組合住宅、老人專用住宅、養老公寓三種等。老少戶型住宅往往設置同樓層中或者上下層的兩房間以分別供老人、子女家庭居住。專門為老年人使用的住宅套型是指將一般樓棟中部分套型進行精細化與適老化設計。

4）成熟社區配建養老產品模式

因用地資源有限性，可在幾個社區之間插建養老設施，便于傳統觀念陳舊的老年人與子女同住。此產品利用零散地塊新建、或鄰近地塊拆遷建設、原有建筑改建等提供此類服務。

5）同醫療組織建立合作關系模式

設置養老設施或養老社區與醫院相毗鄰以共同建設。形成“醫養結合”模式，引入優質醫療資源，形成項目的核心競爭力。并且醫院可設置部分閑置床位，用于醫院內部的養老院，一方面提升醫療資源利用率，另一方面服務需特殊護理的重病老人，實現資源優質配置。

6）旅游風景區中開發養老住宅產品模式

此模式將養老地產與其他產業相結合，是較好拓展養老產業鏈的實踐模式。目前市場上已經開始注重在進行旅游地產開發的同時，強調整合養老、養生、康復、護理等資源的理念。

7）與養老保險結合的新型養老院模式

此種模式往往與保險公司的養老保險產品結合，服務于中高端人群。在城市的郊區拿商業用地，建設各類養老公寓，服務于介護型、半介護型、健康型老人，同時配套設施齊全，環境優越，此種模式為升級版的養老院模式。

8）引入外資建設連鎖設施政府模式

2013年9月份發布的政策表示進一步將舉辦養老機構的門檻降低，以鼓勵養老服務業吸收境外資本。此模式既可以引進外資，提升就業，刺激消費，又可學習管理經驗與先進的護理知識。

二、國內養老地產在新形勢下所面臨的問題

2.1國內養老地產項目建設缺乏統一的規劃

目前，養老地產剛剛開始起步發展，在人口老齡化速度加速面前，大部分地方未做好充分認識及建設準備，需要加大養老設施的建設。在政策的頂層設計層面缺少養老地產的長遠規劃；在社會養老體系層面缺少明確的安排統籌；在規劃設計方面缺乏相應的質量等級驗證。

2.2國內養老地產項目建設投入不足

政府的養老資金主要用于基本養老保障和福利型養老機構建設。專門養老地產的配套和設施的精細化與適老化設計要求較高，成本較大。對于盈利方式是租賃制的養老地產具備投資回報期長的特點，缺乏相應的土地及稅收等支持。

2.3國內養老地產項目產品體系不夠完善

對老年群體的人群分類不夠細化，開發類型較單一。盡管現有的標準對老年人建筑做了相應的規定，但各地的執行力度上相對較弱。例如在衛生間、廚房等室內設計及室外環境設計存在大量不符合老年人生理特點的設計；同時大量社區缺乏老年服務設施。此外醫療、護理、娛樂等老年人等軟件服務方面不能很好滿足老年人精神需求。

2.4國內養老地產產業的深化拓展

具體到養老地產層面的建設上存在缺少金融工具支持，融資渠道狹小等問題。例如，銀行不支持55歲以上的老人貸款。此外，我們配套的養老服務以及專業化服務隊伍缺失；社會上養老服務機構的數量及質量都不高；養老服務體系不完善；老年人消費意識有待進一步轉變。

2.5國內養老地產發展的資源整合

現階段，相當數量的企業開始試水養老地產，但運營成功例子卻極為鮮有。現階段養老地產領域雖包含了地產商、保險公司及養老服務專業機構等。但是在養老地產的發展過程中沒有具體的定位及合作分工體系，缺乏形成清晰定位、專業運營，缺乏養老產業上下游資源整合平臺及養老地產產業化發展模式的建立，尤其是運營模式的建立。

三、分析平安桐鄉全齡化養老社區模式

3.1以平安桐鄉“合悅江南”--全齡化養老社區為例

1）項目總占地面積1852畝，總建筑面積135萬平方米，是由全球500強企業——中國平安旗下公司，平安不動產開發的全齡段養生養老親情社區。規劃圍繞“一軸、一環、兩心”展開；一軸：香榭麗舍大道主軸，一環：中央水景環，兩心：中心示范核心、高鐵站前養生核心，規劃處處考慮養老養生環境的營造，以打造最佳的居住養生體驗。

2）其中項目一期共有三大組團，三個組團南臨府前路；北臨天然河道水系，景色宜人，為社區內最核心的景觀軸；東面為農保地，以后將建成926畝的生態農莊；西面為項目后期開發用地，城市主干道世紀大道貫穿南北，未來將直抵桐鄉市區、烏鎮及桐鄉高鐵站。一、二組團以“類獨棟、雙拼別墅、聯排別墅、電梯公寓”為主的養老住宅社區。三組團為社區的中央核心配套區。

桐鄉合悅江南項目圖

3.2桐鄉合悅江南項目規劃分析

1）大規劃處處考慮養老所需環境的打造，交通便捷，宜人宜居。

2）規劃內融入了諸如養老社區、養老醫療、養老文化、養老服務、休閑娛樂等養老產業，落實到各個組團，給老人提供全面的養老支持。

3）在社區內突出考慮了老年群體需求，同時也延生到了其他年齡群體的需求，以中央核心區為例，除了配置了老年大學、醫院、養老公寓之外，也配置了餐飲店、超市、圖書館、學校、室內泳池等多種功能業態。以混合的功能布局來激發整個社區的活力。

3.3全方位服務方案

1）健康管理

引入國際先進的個人健康檔案管理系統，可隨時掌控業主最新身體狀況，并依此為業主制定適合的營養膳食、運動休閑、養生SPA、康復理療、用藥計劃等。

2）膳食管理

建立社區食堂，并有專業營養師、中醫師，結合會員身體狀況和個人口味，量身定制個性化食譜，并提供宴會定制服務、廚師上門服務等。

3）生活管家

社區24小時管家式服務，為業主提供日常的衛生清潔、寵物代管、日間托管、短期照顧、康復料理等一系列服務。同時提供短期托管護理、立體式出行協助、專業投資理財等增值服務。

4）養老服務

養老公寓的社區生活照護中心，根據會員需要，提供養老日托，上門看護、照看、心理慰藉、護理、助浴、修剪，家政清潔等服務。同時配備專業的老年大學、各式興趣社團，實現老有所養，老有所樂。

5）心靈成長

定期舉辦的各式心靈講座、宗師課堂、禪修國學等，與社會各界精英一起分享人生。同時規劃有社區互助積分服務，用服務賺取積分，花積分購買服務，體驗互幫互助。

6）分時度假

整合各地旅游資源和酒店資源，建立合作關系，開通會員制的“綠色通道”，為會員提供異地度假服務。同時與社區內醫療照護服務相配套，解決度假過程中的突發問題。

平安的合悅江南項目可謂是一次積極大膽的嘗試，其試圖在全國首創全齡親情生活社區模式，集醫療、養生、康復、休閑高端健康養老服務產業基地，也試圖突破地域限制，走出一種全新的模式。平安的嘗試可能引領大型未來養老地產的發展方向。