淺議房產(chǎn)查封的問題

王穎

【摘要】查封是一種臨時(shí)性的行政強(qiáng)制措施，房產(chǎn)查封已成為登記機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。本文說明了房產(chǎn)查封工作中應(yīng)注意的問題，并且對(duì)房產(chǎn)輪候查封和預(yù)查封這兩種形式作了簡(jiǎn)單闡述。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)查封；輪候查封；預(yù)查封

一、查封概述

查封是一種臨時(shí)性的行政強(qiáng)制措施，是國(guó)家機(jī)關(guān)在行政管理過程中，為制止違法行為，防止證據(jù)損壞，控制危險(xiǎn)擴(kuò)大等情況，暫時(shí)性的控制行為，并不決定被查封的房屋權(quán)利歸屬。

查封可分為司法查封和行政查封。司法查封是指公安、檢查院、法院所實(shí)施的在偵查起訴審判等活動(dòng)中的查封。行政查封是指行政機(jī)關(guān)為保證社會(huì)管理職能的順利履行所實(shí)行的行政強(qiáng)制措施。因?yàn)榉课菥哂袃r(jià)值大、不可移動(dòng)、難以隱匿的特點(diǎn)，所以常被作為查封的標(biāo)的物。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封已成為登記部門在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。

房產(chǎn)登記部門規(guī)范化程度的高低，必然會(huì)對(duì)房產(chǎn)查封限制措施產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)查封機(jī)關(guān)如何與房產(chǎn)登記部門密切配合也同樣決定著查封工作的效率和質(zhì)量。查封機(jī)關(guān)在查封房產(chǎn)時(shí)，由于對(duì)房產(chǎn)登記的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)不是十分清楚，只是根據(jù)自己掌握的情況對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封，這往往會(huì)使所要查封的房產(chǎn)與登記部門所記載的情況產(chǎn)生沖突，因此查封機(jī)關(guān)在實(shí)施查封房產(chǎn)前的一個(gè)重要步驟就是事先查閱房產(chǎn)登記檔案，了解將要查封房產(chǎn)的及時(shí)信息。

房產(chǎn)登記工作人員對(duì)首次查封的，應(yīng)當(dāng)查看經(jīng)辦人員工作證，再根據(jù)被查封的房產(chǎn)情況、查封方式、查封期限等查封登記書內(nèi)容進(jìn)行協(xié)助查封。查封登記書要書寫規(guī)范，查封房屋座落要正確具體，以免漏查封。查封登記書上不得擅自改變查封內(nèi)容，查封機(jī)關(guān)的名稱、印章、日期清晰無(wú)誤。

查封機(jī)關(guān)只能對(duì)記載于房屋登記簿上的房屋進(jìn)行查封，未記載于房屋登記簿上的房屋只能通過其它方式進(jìn)行查封。對(duì)查封房產(chǎn)信息有誤，無(wú)法協(xié)助辦理查封的，登記部門可以暫緩辦理，并向查封機(jī)關(guān)提出書面審查建議。對(duì)于查封中發(fā)生爭(zhēng)議的以及因查封涉及民事訴訟、抵押或民事執(zhí)行特殊情況，登記部門為協(xié)助部門無(wú)權(quán)自行決定如何辦理，而應(yīng)按照相關(guān)爭(zhēng)議機(jī)關(guān)協(xié)商一致后達(dá)成的書面意見辦理。

二、輪候查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》已于2005年1月1日起實(shí)行，但很多人對(duì)輪候查封制度仍存在誤區(qū)，造成了實(shí)踐中的混亂。輪候查封是指兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一處房屋進(jìn)行查封的，房產(chǎn)登記部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。

輪候查封本身沒有效力，是處于效力待定狀態(tài)，必須是按照法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間進(jìn)行排序等候。這樣做是為了防止無(wú)序管理，避免重復(fù)查封現(xiàn)象發(fā)生。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封，此時(shí)第一位的輪候查封才生效，其他輪候查封再依序排列。

對(duì)輪候查封的效力問題理解不透徹就會(huì)誤作重復(fù)查封，其實(shí)二者有明顯區(qū)別。重復(fù)查封是兩個(gè)或兩個(gè)以上人民法院對(duì)于同一財(cái)產(chǎn)在同一期間同時(shí)進(jìn)行查扣的行為。而輪候查封是在同一期間內(nèi)，在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)是一個(gè)。因此，重復(fù)查封是法律所禁止的，我國(guó)法律規(guī)定查封制度不僅是對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的一種保全，也是對(duì)查封財(cái)產(chǎn)能順利變現(xiàn)的一種保障制度。查封對(duì)于人民法院實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的債權(quán)有積極的意義，它本身就是賦予了人民法院對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分權(quán)。如果兩個(gè)以上的法院均對(duì)同一財(cái)產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行查封，則當(dāng)一家法院對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)就要受到另一法院的制約或者說無(wú)法處分，這不僅違背了法院審判、執(zhí)行權(quán)的唯一性和獨(dú)立性，也違背了法律當(dāng)初規(guī)定查封的意義。

“輪候”意為“前后相序”，是依次的，它避開了重復(fù)查封的“同時(shí)性”，以錯(cuò)位式查封對(duì)法院的行為予以認(rèn)可。如果查封在先的法院對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)或履行完畢后，查封的財(cái)產(chǎn)尚有履行債務(wù)的能力范圍時(shí)，查封在后的法院根據(jù)輪候查封，可直接對(duì)該財(cái)產(chǎn)再次進(jìn)行變現(xiàn)或?yàn)槁男袀鶆?wù)采取各種措施。如果查封在先的法院對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)處理完畢，那么輪候的法院的查封效力自然失效。

對(duì)輪候查封的適用范圍問題，根據(jù)《規(guī)定》第四條：“訴訟前，訴訟中及仲裁中采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，進(jìn)入執(zhí)行程序后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)措施”，很顯然從立法的本意和維系法律的統(tǒng)一性出發(fā)，當(dāng)事人在訴訟前和訴訟中要求采取查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)同樣適用。因此，輪候查封制度不應(yīng)僅僅適用于民事執(zhí)行過程中，更應(yīng)當(dāng)適用于民事程序的全過程。

對(duì)于輪候查封的期限問題，雖然沒有直接的規(guī)定，但從《規(guī)定》第二十八條“查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)自動(dòng)生效”可以看出，不應(yīng)計(jì)算輪候查封的期限，只是在輪候查封轉(zhuǎn)為查封時(shí)，才開始計(jì)算查封的期限。輪候查封未轉(zhuǎn)為查封時(shí)，無(wú)需辦理輪候查封的續(xù)封登記。

三、預(yù)查封

登記機(jī)關(guān)之所以能協(xié)助司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋進(jìn)行查封、限制其進(jìn)行轉(zhuǎn)移或設(shè)定房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，主要是依靠登記機(jī)關(guān)有當(dāng)事人的產(chǎn)權(quán)登記記錄。如果當(dāng)事人沒有進(jìn)行登記，即登記簿上沒有該項(xiàng)記載，登記機(jī)關(guān)就難以控制。但是從另一個(gè)角度來看，如某個(gè)當(dāng)事人實(shí)際上擁有房產(chǎn)、或即將取得房產(chǎn)所有權(quán)，但由于其尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，司法機(jī)關(guān)就不予查封，顯然又是不合理的。在該房屋進(jìn)行權(quán)屬登記前雖不能查封，但是可以在其登記時(shí)再予以查封。

預(yù)查封即是指人民法院對(duì)被執(zhí)行人尚未進(jìn)行權(quán)屬登記、但將來可能會(huì)進(jìn)行登記的房產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先的限制性登記。

2004年最高人民法院與國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的文件《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助若干問題的通知》對(duì)法院查封房產(chǎn)第一次使用了預(yù)查封的規(guī)定：

預(yù)查封是《通知》新創(chuàng)立的一項(xiàng)強(qiáng)制執(zhí)行措施，它是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。

依據(jù)《通知》第十五條的規(guī)定，房屋預(yù)查封的條件：1、被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證，但尚未出售的房屋；2、被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋；3、被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。對(duì)這三種情形下的房屋，執(zhí)行法院都可以查封。

預(yù)查封登記的效力等同于正式查封；預(yù)查封期間，房屋權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下時(shí)，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封，無(wú)須制作查封裁定書；轉(zhuǎn)為正式查封的查封期限從預(yù)查封之日起算，預(yù)查封的期限為兩年，且可以續(xù)封，每次續(xù)封期限不得超過壹年；預(yù)查封可以輪候查封，預(yù)查封期間，不得辦理預(yù)查封房屋的權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；預(yù)查封期限屆滿未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封效力消滅。

任何預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上應(yīng)當(dāng)是相同的。在人民法院預(yù)查封期間，單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。但是預(yù)查封和查封也有一些細(xì)微的區(qū)別：一是人民法院不能對(duì)預(yù)查封的房產(chǎn)進(jìn)行處理；二是預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除了可以將預(yù)查封的房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機(jī)關(guān)不得為任何其他登記行為。

參考文獻(xiàn)：

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[2]《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助若干問題的通知》

[3]房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍