房地產項目開發的風險管理

楊杰

【摘要】本文通過對房地產項目開發的風險分階段、分類識別，提出相應的應對措施，以達到規避、減輕、轉移風險的目的。

【關鍵詞】風險管理 風險識別 風險應對

隨著房地產開發的競爭日趨激烈，項目開發的風險也越來越大。房地產項目開發的特點是一次性、復雜性和不確定性，如不進行有效的風險管理，項目在進度、質量、成本等幾大環節會產生失控，導致項目失敗，項目開發的風險管理日漸受到房企的重視。

項目風險管理是指項目承擔單位對項目全壽命期內可能遇到的風險進行預測、識別、分析、評估，并在此基礎上采取措施，減少風險的損失，從而實現項目目標的科學管理方法[1]。

項目風險管理有五個階段：風險管理規劃、風險識別、風險估計和風險評價、風險應對、風險監控。本文由于篇幅有限，僅針對房地產項目開發風險管理的特點，從風險識別、風險應對兩個階段展開闡述。

一、房地產項目風險識別

風險識別是在全面了解項目情況的基礎上，分類、分階段劃分可能產生風險的事件，描述其風險特征。

房地產項目開發的階段主要有前期階段、建設階段、租售階段。房地產開發的各個階段都伴隨著風險，風險的表現形式和產生的后果也各有不同。

1、前期階段的風險主要有市場風險、政策風險、規劃設計風險、籌資風險、招標風險等。

（1）市場風險：房地產開發周期較長，在整個周期中，市場供求關系、價格走向會有起伏波動，從而決定著項目能否贏利。

（2）政策風險：國家對房地產的調控政策、土地政策、環保政策的風險對房地產項目影響尤為重要。

（3）規劃設計風險：城市規劃的調整會對項目的價值產生極大的影響。項目本身設計質量如達不到要求，項目品質下降，則會給項目帶來巨大的損失，設計變更會增加成本和延長工期。

（4）籌資風險：由于我國房企開發房地產項目主要靠借貸資金維持開發，籌資的成功與否、借貸利率的高低都決定著項目能否順利進行。

（5）招標風險：目前采取的招標方式有公開招標、邀請招標等方式。招標方式不同，風險也各異。公開招標的風險主要是開發商對投標企業不甚了解，有可能中標企業的實力和管理水平達不到所需的要求，其所需較長的招標時間也帶來進度風險。邀請招標由于選擇面較小，可能喪失獲得較低報價的機會。

2、建設階段的風險主要有：施工質量風險、施工工期風險、施工成本風險等。

（1）施工質量風險：施工單位的施工人員素質、材料質量、機具設備性能、管理人員業務能力都是引起質量問題的主要因素。

（2）施工工期風險：施工人員緊缺、材料不能及時到貨、水電氣等市政配套工程不及時、返工等均會對項目工期產生影響。

（3）施工成本風險：項目實施產生變更、材料選擇不適宜、通貨膨脹等因素會引起投資增加。

（4）施工安全風險：施工單位工地現場高空墜落、臨邊洞口防護、觸電、基坑坍塌、火災以及重大質量問題引起的安全事故，必然會影響整個開發項目的進度、成本和房企形象。

3、租售階段的風險主要有：銷售時機風險、租售合同風險、物業管理風險[2]。

（1）銷售時機風險：由于調控政策的實施，競爭對手的銷售計劃、銷售淡旺季都對項目銷售時機的選擇有著較大影響。

（2）租售合同風險：租售合同糾紛是一種經常發生的風險事件。

（3）物業管理風險：物業公司的好壞對開發樓盤的形象具有一定的風險。

二、房地產項目風險應對

風險應對就是對風險進行識別、估計和評價后，針對風險采取相應措施，以減少發生的可能性和發生的損失程度。在房地產開發行業，風險應對常用的方法有：風險減輕、風險規避、風險轉移、風險接受四種。

1、前期階段風險的應對措施

（1）應對市場風險、政策風險的措施：進行項目投資決策前應仔細研究市場變化、政策導向，進行詳細的可行性研究，對市場、環境、經濟、技術、社會影響等方面進行綜合分析論證，使決策科學化，杜絕把編制可行性研究報告作為一個走過場、完成程序化任務的現象。因此，在前期決策時，認真地進行可行性分析，是減輕風險、規避風險的最佳手段。

（2）應對規劃設計風險的措施：及時全面了解項目的周邊規劃配套情況，使所選項目位于政府規劃發展區域，從而享受城市發展紅利。開發商與設計單位簽訂合同時，應明確設計單位對設計質量承擔的相應責任，從而通過合同轉移風險。項目建設的成本控制主要是在設計階段，據國外統計資料，規劃設計階段節約投資的可能性為88%，在合同中，應明確限額設計來控制造價，通過合理、經濟的設計來降低成本。同時在設計過程中，應提前征求工程、銷售和物業公司的意見，以此來提高設計的適用性。

（3）應對籌資風險的措施：通過合作開發、股權合作、增加融資方式，通過銀行借貸、發行股票和債券、引入基金投資等方式，籌集資金，通過預售和加快銷售來回籠資金；通過合同約定延后支付下游合作單位工程款項，以此來減輕、轉移資金風險。

（4）應對招標風險的措施：公開招標時，由建設主管部門邀請專家嚴格審查投標單位的實力，評標時避免采用最低價中標的方式，宜采取綜合評標法選定實力強、有信譽、管理水平高的企業，規避以后產生的質量、進度風險。邀請招標時，要擇優選擇幾家承包商，在同等條件下，可采取合理低價中標的方式選取承包商，以此減輕成本風險。

2、建設階段的風險應對措施：

（1）應對施工質量風險措施：委托符合資質要求的監理單位進行質量監理，并接受建設主管部門質量監督，以此來減輕風險。貫徹“預防為主、防患于未然、把質量問題消滅在萌芽狀態”的現代質量管理理念，強化工程質量責任制和責任主體類型；對質量進行事前、事中、事后控制；分析影響工程質量的各種因素，采取措施進行預防和應對；加強過程驗收，嚴格整改，逐層確保下道工序工程質量。

（2）應對施工工期風險措施：開發商要根據項目總進度計劃，嚴格要求總包和分包單位編制各自施工計劃，經甲方、監理確認后在承發包合同中明確。在實施過程中，開發商定期召開工地周例會，對施工進度進行檢查，如出現工期延誤應分析原因并督促承包商采取相應趕工措施。開發項目要按期完工，開發商加強協調管理，協調設計單位、施工單位、供應商、工程周邊單位和居民、政府職能部門、水電氣公用市政單位，如不能高效協調，必將導致工期延期風險產生。

（3）應對施工成本風險措施：建設過程是投資具體發生、實現的過程，開發商應根據各類合同制定最高限價，通過投標合理競價，減輕成本風險，簽訂合同時盡量把材料上漲風險轉移給承包商。嚴格控制變更費用，防止發生承包商費用索賠，努力實現決算不超預算的目標。

3、租售階段的風險應對措施

（1）應對銷售時機風險措施：通過事先推廣、積蓄客戶，分析周邊樓盤競爭對手的價格及銷售情況，制定合理開盤價格和適時開盤時間，規避銷售不暢的風險。

（2）應對租售合同風險措施：由開發商對銷售代理公司進行統一培訓，增加項目的規劃、工程知識，加強開發商與代理公司的溝通，建立設計變更快速告知備案制度，在與銷售公司簽訂的合同中應明確“因銷售公司失誤造成損失的，由銷售公司承擔有關損失”的責任。

（3）應對物業管理風險措施：售后服務中，要事先精心選擇有信譽、口碑好的物業公司，公共設施移交應由物業公司驗收簽字，以此在完成保修期后，轉移后期維護風險。

通過對房地產項目開發各階段進行風險識別，可以預先排查風險發生的概率和嚴重程度，采取科學的應對措施，以達到規避、減輕、轉移損失的目的。

參考文獻

[1] 郭波， 龔時雨， 譚云濤. 項目風險管理[M] . 北京： 電子工業出版社，2008： 6.

[2] 劉列勵. 房地產建筑工程項目管理[M]. 北京：中國建筑工業出版社， 2011： 553.