地產項目工程建設中成本控制的重點及方法研究

王遠

【摘要】地產項目的工程量十分浩大，不論是地產項目的開發商、承包商還是施工單位等都希望可以從中取得豐厚的利潤，然而，地產項目的投資方越來越謹慎，這使得人們不得不通過成本控制的方式來保障自己的利益。本文通過對地產項目工程建設過程的分析，概述了其不同階段成本控制的工作重點，并總結了相應的成本控制方法。

【關鍵詞】地產項目，工程建設，成本控制，重點，方法研究

1.前言

大多數的地產項目施工單位會強調如何“開源”，但與此同時，他們也越來越重視如何更好的“節流”，即地產項目施工單位已經將成本控制問題目標化，力求 “將每一分錢用在該用的地方”。目前，房地產行業的競爭越來越激烈，施工單位若想在這個行業中站穩腳跟發展，就需要采取科學合理的成本控制方法，以提高自己的市場價格競爭力，從而實現預期的經濟效益。房地產項目的工程建設過程可以劃分為三個階段，分別為前期決策階段、設計階段、施工階段，下文則從這三個不同的階段探討了成本控制的重點和方法。

2.地產工程建設中成本控制的重點

地產項目的建設成本主要包括土地費用、配套費用、建安成本、前期費用、管理費用、籌資成本、銷售費用等，這個過程涉及到了前期的決策、設計、施工、銷售等各個環階段，所以，地產項目工程建設的成本控制關系到項目建設的整個過程。

2.1前期階段

工程前期階段的成本費用包括了這一階段的勘察設計費、拆遷費、城市基礎設施配套費等，其成本應該依照相關文件的規定來估算，在設計階段也可以采取一些限額措施，從而達到控制前期費用支出的目的。其中，土地及拆遷費用應該包含土地的拆遷費、出讓金、使用稅、契稅等，而房地產的開發商可以通過招、拍、掛這三個方法獲得土地，同樣，在房地產的開發過程中，獲得土地的費用則是這一階段的固定成本，也就是說，精準的定位以及詳細的成本分析工作是地產項目工程建設在前期階段中的重中之重。

2.2施工階段

地產項目在工程施工階段中的成本應該包括開發商供應的物資成本、分包工程的建設成本以及工程區內的配套成本等，這些會受到資源、人工以及工期等許多因素的影響，地產項目在工程施工階段中的成本是一種可變成本，它也是成本控制工作的重點。

在項目工程的施工階段中，房地產開發商的首要任務即為“怎樣有效控制成本支出使其不超過前期的預算”，而如何解決這一問題也存在著許多爭議，雖然這一階段的投資較小，但較多的浪費現象也會導致超額投資，所以，這一階段的成本控制工作仍然不得忽視。

3.地產工程建設中成本控制的主要方法

3.1前期階段

地產項目工程建設的決策環節具有一定的決定性，其市場定位相對來說是比較科學和精準的，而地產工程的成本與其定位又密切相關，這就需要開發商對市場進行較為合理且準確的預測，并以此作為定位的依據，從而按照需求大小確定產品的消費群體，防止因盲目投資帶來的資本浪費。另外，前期階段還應該合理地制定成本控制工作的目標，由于房地產項目的工程建設受到政策因素的影響較大，所以，在前期的決策階段中，還要詳細地分析不可預計成本發生的可能性，充分考慮各種不可控因素對成本所產生的影響，使一些問題能夠通過修改合同條款的方式得到及時的解決。

2.2設計階段

1）實行工程設計招投標制度。隨著我國市場經濟體制的發展，地產項目的工程建設工作也應該積適當地采用一些創新機制，例如在工程的設計階段可以引進競爭機制，以此強化工程的管理工作，達到成本控制的目的。另外，開發商可以通過招標的形式選擇工程的設計單位，特別是對設計方案進行競選，這不僅能夠提升工程的設計質量，還可以對工程的成本起到有效的控制作用。

2）實行限額設計。在對地產工程進行設計之前，應該全面考慮施工的影響因素與經濟因素，在保證工程的設計可以與實際的技術管理水平相符的同時，還應該保證其能夠符合建筑標準、建筑模數、技術規定、設計規范等的具體要求。在選擇工程的材料與設備時應兼顧其經濟效益和安全效益，杜絕使用質量不過關的材料，并盡量選用采購便捷、運費便宜、施工簡便的材料與設備。在地產項目的設計階段，設計人員需要受到相應責任的約束，保證其設計行為與設計成果的合理性、安全性與合法性，完成的設計方案經審核過關并被采納之后，方可簽定合同進行經濟結算。

3）實行獎勵機制。為了使得設計單位能夠充分發揮其主動性，我們可以建立一個以設計產品的工程造價為基礎的約束和獎勵機制。這主要是由于項目前期用于咨詢服務的費用占總成本的比例較小，然而，設計方案對于工程質量和成本造價的影響很大，如一個開發商將一個多層公寓的設計工作交由不同的承包商負責，其地理條件與房屋類別都不相同，這使得不同的設計單位的設計成果會存在一定差異，而不同的設計基礎決定了不同的成本造價，所以，實行約束與獎勵機制可以有效避免這一問題的發生，從而控制項目工程的總體成本造價。

3.3施工階段

1）強化簽證管理。強化施工階段的簽證管理不僅有利于減少由于施工現場的變更導致的結算爭議、簽證漏洞等問題，同時還是核查成本控制的重要手段。首先，施工方需要建立一個嚴密的簽證授權管理機制；其次，施工方應該明確規定不予簽證的所有項目，包括工程量清單中未簽證的所有項目，另外，現場工程師與項目經理需要對現場簽證進行核查，并在上面簽字或者蓋章，之后還應送往相關部門進行審核，特別是一些涉及隱蔽工程的審核工作，也必須有審核部門的人員參加；最后，現場簽證的項目與內容必須清清楚楚，其規格、單位、數量以及日期必須準確且符合實際，簽證工作一定要依照規定的簽證管理流程有序進行，保證簽證和成本的管理工作做到無遺漏、零失誤。

2）項目工程結算與竣工決算階段的成本控制。地產工程成本的動態結算主要是將各方面的因素以動態的形式進行結算，這一方法使得工程的結算能夠動態、直觀地表現實際費用的支出情況，從而對成本產生有效的控制作用，同時，工程的竣工結算也需要接受嚴格的核查，特別應該注意隱蔽工程的驗收簽證與施工記錄的相關手續是否完整，只有當竣工圖和工程量審核通過之后才能夠進行結算。

在對工程建設的實際造價進行分析時，可將通過批準的概預算指標與實際數據作比較，以此了解各工程的造價與總造價是否超支，并將其記錄在案以方便日后查詢和改進。對工程建設的成本造價進行核實時，財務處應先收集概預算動態變化的相關資料和數據，并對概預算的執行情況進行審查，然后對竣工工程成本造價的實際數額進行核查，在這之前也可以先與整個工程的總概算進行對比，為之后的核查工作提供方便，最后，分別將建筑安裝工程費、設備器具費以及工程的一些其他費用與竣工結算得出的最后的實際成本逐個對比，分析超支和節約的主要原因，并總結出相應的有效措施。

參考文獻

[1]唐著著.建筑工程施工項目成本管理[d]北京：機械工業出版杜，2005.

[2]張艷主編.成本會計[d].北京：機械工業出版社，2009.

[3]危道軍，劉志強，主編.工程項目管理[M].湖北：武漢理工大學出版社，2004. [4]許煥興.土建造價[M].北京：中國建筑工業出版社，2005.