關于加強房屋群租管理的建議

莫建春

當前，由于經濟的發展，人口的流動，房價的上漲，群租現象越來越普遍?？梢哉f，群租現象是城市住房供求失衡的表現，它為社會治安帶來了不小的隱患，也給社會管理提出了較大的挑戰。

一、基本情況

近年來隨著杭州市經濟快速發展，外來人員及大學生創業人數大量增加，房屋租賃市場不斷擴大和租賃成本增加，形成了新的社會問題——房屋群租問題。

2011年，針對房屋群租現象不斷增加，為規范房屋租賃市場管理，住建部制定了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部第6號令），于2011年2月1日起施行。該辦法第八條規定，要求出租住房應以原設計的房間為最小出租單位；不得改變房屋使用性質等，填補了法律法規在群租限制意義上空缺，從管理角度上，在全國范圍內有了法律依據。但目前杭州市尚未出臺群租房相關管理細則。

二、群租的現狀及危害

目前，杭州市西湖區蔣村、三墩等城郊地區和翠苑等離市中心較近的住宅小區里群租現象非常多見。囿于多維原因，群租問題始終未得到有效治理，久而久之，該問題逐漸成為危害我區社會穩定的不良因素。

（一）群租影響了房屋結構。據了解，房屋群租前必須進行裝修分隔，一般按照20平方米一間將一套房屋分隔成若干間，每間里都帶有衛生間，有的還帶有廚房。從現場觀察，分隔后的房屋大多改變了原設計結構和平面布局，基本上把客廳和廚房都隔成房間，上下水管網和電路也按照分隔后的房間重新進行鋪設。由于裝修時擅自改變住房結構，產生的后果：一是對房屋的使用安全造成了直接影響，為日后可能出現的房屋安全事故埋下伏筆。二是裝修分隔時雨污水管亂接，特別是陽臺房間普遍存在的將廁所污水管直接接入陽臺雨水管，后經地下管網排入附近河流，對生態環境造成破壞。

（二）群租增加了消防隱患。通過調查發現，群租房內空間小，易燃物品堆積較多，通道狹長，使用空調、電磁爐、電飯煲等大功率電器比較常見。盡管每間出租房都有電表，但由于入戶電源總表的額定功率限制，出現超負荷運轉現象，產生了很大的消防安全隱患。而出租房內、公共通道基本未配備滅火器等消防器材，加上整個小區因為種種原因，公共部位消防設施破損嚴重。

（三）群租導致治安案件頻發。群租房內人員混雜，而出租人往往只重經濟利益，缺少管理，不主動配合公安機關做好外來人員登記管理工作，群租房往往成為藏垢納污的集聚地，治安刑事案件高發地區。導致案件高發的原因，主要是入住外來人口劇增，物業管理跟不上新發展，小區的防范主要依靠派出所的巡邏力量，監控不到位，造成居民群眾的不滿。

（四）群租引發鄰里矛盾糾紛。據調查，近兩年相關部門接到的由群租引起的投訴問題持續上升，其中大部分反映相鄰妨礙。一是群租房內租客身份復雜，作息時間不固定，易造成噪音干擾；二是由于衛生設施短缺，亂倒垃圾、高空拋物甚至隨處大小便等情況都有出現；三是因房內人多，用電量大，原始設計的用電負荷難以承受，夏季和冬季跳閘等現象經常發生，引起周圍住戶不滿；四是房屋裝修分隔不規范，引起樓上樓下水管網滴漏現象時有發生，產生鄰里糾紛。

（五）群租造成衛生環境惡化。首先，群租房屋內人員密集，魚龍混雜，很多人缺乏良好的衛生習慣，隨地吐痰，隨手亂扔垃圾，甚至會由于衛生間緊張而有隨地大小便的情況發生。其次，群租房一般都處于居民區密集地或者交通繁華地帶，由于群租的租戶較多，小區門口多聚集著很多的餐飲小販，這為小區衛生環境管理帶來了不小的麻煩。

（六）群租導致租賃糾紛不斷。群租現象中，有很多不是房東直接將房屋租給住戶，而是經過了二房東甚至三房東，租金不合理上漲，或者存在騙取押金的現象。同時，一些房東把租房事宜交給了中介，中介代收房租和押金，這樣很容易引起租賃糾紛。

三、相關建議

近幾年，以群租為誘因的社會治安案件屢見不鮮，隨之帶來的群租治理難問題再次突顯。針對群租治理問題，我認為應從以下幾個方面進行綜合治理：

（一）細化群租范圍。2011年住建部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第八條明令禁止群租行為，要求出租住房應以原設計的房間為最小出租單位，并不得改變房屋使用性質。此規定雖填補了法律法規在群租限制意義上空缺，但仍未從人數、面積等角度對群租范圍的確定作出具體規定。法律依據的不甚明晰，導致群租治理工作于法失據。因此，建議以《西湖區群租房安全綜合治理實施辦法（討論稿）》為樣本，從居住面積、居住人數等方面細化群租的治理范圍，為今后的群租治理工作提供切實可行的執法依據。

（二）明確職責分工。群租治理是一個系統工程，多個政府部門均有所涉及，需要各部門協同作戰，僅憑我局一己之力實難負擔治理群租案件之重荷。建議由區政府或區綜治辦牽頭，確立以“鎮街屬地管理、部門分工負責，全區統一協調”為原則的群租綜合治理模式，由屬地鎮街負責日常監管，法制辦、信訪、公安、消防、安監、住建、工商、地稅、衛生計生、規劃、城管、司法行政等部門共同參與，各司其職，定期開展對違法、違規出租房屋的專項檢查，依法嚴懲群租案件。

（三）規范治理流程。必須厘清和規范群租案件的治理流程，方能保證群租治理的順利有效開展。建議建立起包括發現機制、認定機制、責令整改、行政處罰和集中整治為主線的綜合治理流程，在此流程中，應充分發揮鎮街的屬地優勢，重點依靠公安部門的行政強制權，從而保證群租問題能夠及時發現、有力解決。

（四）加強多方自治。群租房屋的綜合治理除有賴于政府職能部門的日常監管外，還需借助基層組織的自治力量，形成多方聯動、合力治理的良好局面。各社區應積極配合屬地鎮街做好“群租”排查工作，加強對小區居民的安全知識宣傳和法制意識教育；業委會、業主大會應積極發揮業主自治的作用，完善業主管理規約，有效規范租賃行為；各物業服務企業應當依據物業服務合同的委托，加強小區出入管理和動態巡查，發現問題及時報告。

（五）落實登記備案制度。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條寫到 “房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！倍墩憬》课葑赓U管理條例》第五條到第八條，《杭州市房屋租賃管理規定》第八條到第十五條也對房屋租賃登記備案制度作出了適合浙江與杭州情況的具體規定。其中規定對不符合房屋租賃登記備案條件的，不予登記備案。而具有“不符合房屋安全標準，影響使用安全的”，“不符合房屋消防安全標準的”，“有其他依法禁止出租情形的”等這幾種情形的房屋都不得出租。因此，相關機關應切實按照這些規定，貫徹落實房屋登記備案制度，對不具備租賃條件的，不予備案；對不符合房屋安全標準和消防標準的，不予登記；對有任何禁止出租情形的，禁止租賃。

在今后的工作中，我們應該更新管理理念，變革管理方法，加大管理力度，創新管理體制，從多角度、全方位，采取“管理”“治理”“建設”等綜合措施，不斷發揮政府、城市管理部門和房地產管理部門的作用，發揮社會組織、自治組織的協同作用，構建群租房治理新格局，最大限度地滿足人民群眾的期待，充分發揮我們房地產監察部門維護社會和諧、穩定的作用。