關于房產公司精裝修樣板房設計管理的研究

余淑卿

樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯的意思就是“展示的房子”。事實上，作為一個不同于日常用品的商品，商品房往往是以期房的形式銷售。由于房地產項目的特殊性，客戶在買新房的時候并不能看到房子的真實情況，而必須借助圖紙、模型以及樣板房等進行想象，樣板房已經成為一個樓盤必須的外包裝，是一個項目的形象代言人。

作為一個窗口，樣板房展示的是空間之美，從一定意義上說，樣板房是住宅項目對未來生活方式的詮釋，而樣板房應該是一個令人充滿驚喜，營造美好生活遠景的所在。樣板房不僅傳達一個樓盤的文化品位，也展示了建造者的市場實力，開放商通過展示，讓客戶透過實地觀看感知，充分的了解物業價值以及能給客戶帶來的未來生活圖景，借以達成銷售目的。

如何幫助開發商進行樣板房設計單位選擇、設計過程把控、施工過程把控，直至最終場景呈現，設計管理起到了至關重要的作用。

1、設計單位選擇階段

1）協助業主完成精裝修《成本預控表》。

2）協助業主明確樣板區室內設計的范圍（售樓處、樣板戶型、公共空間），并以《室內設計范圍確認函》的形式提交業主方。

3）結合前期階段的《產品設計定位書》編制《室內設計任務書》，任務書涵蓋設計范圍、風格意向、成本標準、設計進度等主要內容（參見室內設計任務書范本）。

4） 結合《室內設計任務書》及《設計資源庫》，形成《設計資源推薦表》，以會議形式由業主方確認設計單位。

5） 根據《樣板區設計進度表》，協助業主方進行《室內設計服務合同》的談判和簽訂（此過程重點審查設計范圍、設計深度、付款條件、付款階段、設計計劃、設計成果內容、現場服務內容等，需體現限額設計成本范圍的內容）。

2、樣板區室內方案設計階段

本階段設計方應提交的成果包括：風格意向圖片、平面圖紙、效果圖、主要材料樣板

1） 組織室內設計啟動會，結合《產品庫》進行效果和成本的對標，形成《會議紀要》。

2）對設計方方案設計過程（風格定位意向圖片-平面布置圖-效果圖-材料意向圖片）進行管理，管理過程意見以《工作聯系單》方式提交設計方（重點關注設計效果、使用材料、成本控制、設計時間節點）。

3） 組織方案設計成果內審，并形成《成果審核記錄表》提交業主方，需建筑設計師參與會議。（參見《方案設計審核要點》）

4） 協助業主方組織方案設計成果評審會議，參與《會議紀要》的會簽。要求業主方對方案成果（效果、材料、成本）提出意見和建議，重點對成本敏感點、技術實現難易程度做出判斷。（設計成果需提前兩天提交業主方，業主方主要參加的人員為：業主方決策層、設計部、營銷部、成本部及相關管理人員）。

5）設計方根據方案成果評審《會議紀要》調整設計方案，最終確認方案提交業主方，要求成本部門于三個工作日完成《成本估算表》，指導下階段設計工作。

3、 樣板區室內擴初設計階段（開始擴初設計之前，建筑專業需提交最終版建筑施工圖）

本階段設計方應提交的成果包括：擴初圖紙、材料樣板、潔具五金廚房電器選型、櫥柜設計方案

1）結合《成本估算表》，對設計方擴初設計過程進行管理，管理過程意見以《工作聯系單》方式提交設計方。

2） 組織擴初設計成果內審，并形成《成果審核記錄表》提交業主方。（參見《擴初設計審核要點》、《室內設計成果管控技術標準》）

3）設計方根據擴初成果內審《會議紀要》調整擴初圖紙，調整后圖紙提交業主方，要求成本部門在五個工作日完成《成本概算表》。

4） 協助業主方組織擴初設計成果評審會議，參與《會議紀要》的會簽。重點針對業主方提交的《成本概算表》進行討論和研究，并提出設計調整方向。（設計成果需提前三天提交業主方，業主方主要參加的人員為：業主方決策層、設計部、工程部、材料部、成本部相關管理人員）。

5）根據擴初設計成果評審《會議紀要》，督促設計方調整相關設計內容，按照調整內容出相應效果圖并以《工作聯系單》方式提交業主。

4、 樣板區室內施工圖設計階段

本階段設計方應提交的成果包括：施工圖紙、最終材料樣板、最終潔具五金廚房電器清單、櫥柜圖紙及門板五金選型

1）對設計方施工圖設計過程進行管理，管理過程意見以《工作聯系單》方式提交設計方。

2） 組織施工圖設計成果內審，并形成《成果審核記錄表》提交業主方。（參見《施工圖設計審核要點》）

3）設計方根據施工圖成果內審《會議紀要》調整施工圖紙，調整后圖紙提交業主方，要求成本部門在五個工作日完成《成本預算表》。

4） 協助業主方組織施工圖設計成果評審會議，參與《會議紀要》的會簽。重點針對業主方提交的《預算表》進行討論和研究，并提出設計調整方向。（設計成果需提前三天提交業主方，業主方主要參加的人員為：設計部、工程部、材料部、成本部相關管理人員）。

5）根據施工圖設計成果評審《會議紀要》，督促設計方調整施工圖。

5、 樣板區軟裝設計階段

1）根據《樣板區設計進度表》，協助業主方進行《陳設服務合同》的談判和簽訂。此過程重點審查：軟裝成本、陳設范圍、陳設內容、付款條件、付款階段、執行計劃等。

2） 對軟裝執行單位方案設計過程進行管理，管理過程意見以《工作聯系單》方式提交設計方。

3） 組織軟裝方案成果內審，并形成《成果審核記錄表》提交業主方。

4）協助業主方組織軟裝方案成果評審會議。

5）對軟裝執行過程中各分項各階段進行管理（家具、燈具、地毯等產前樣的確認）。

6、樣板區施工階段

1、 協助業主方組織施工圖交底會議（業主方主要參加的人員為：項目設計部、工程部、施工單位相關人員）。

2）確認精裝修主要裝飾材料，并形成《材料確認表》。

3）審核石材排版圖，形成《石材排版意見函》。（參見《石材排版審核要點》技術標準。

4）審核墻地磚排版圖，形成《墻地磚排版意見函》。（參見《墻地磚排版審核要點》技術標準

5）審核木制作圖紙，形成《木制作審核意見函》。（參見《木制作審核要點》技術標準。

6）組織設計方進行現場巡查，形成《現場巡查報告》。

7、樣板房軟裝擺場階段

1）協助軟裝單位現場擺場。

2）協助業主方落實家電、綠植鮮花的采購和擺放。