建設(shè)用地批后監(jiān)管之我見

李秀俠

【摘要】為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高土地的利用率，本文通過對我國建設(shè)用地批后監(jiān)督管理現(xiàn)狀的分析，提出了建設(shè)用地批后監(jiān)管的主要內(nèi)容，并結(jié)合實際，粗淺談?wù)剬ㄔO(shè)用地批后監(jiān)管的一些建議。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)用地??批后??監(jiān)管??建議

引言：當(dāng)前，我們國家對建設(shè)用地批后監(jiān)管工作越來越重視，國務(wù)院和國土資源部相繼出臺了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2010]34號）等一些政策文件，土地管理制度不斷完善，政府依法供地和依法用地的觀念也在不斷增強(qiáng)，并通過采取的一些措施，初步取得了成效。然而，在具體的土地管理工作中，仍然面臨一些建設(shè)用地批后監(jiān)管的問題，導(dǎo)致一些違法違規(guī)用地的發(fā)生，久而久之，容易引發(fā)上訪，影響社會穩(wěn)定。建設(shè)用地監(jiān)管工作任重而道遠(yuǎn)，還有很多工作需要我們?nèi)プ觥?/p>

一、建設(shè)用地批后監(jiān)管的科學(xué)內(nèi)涵

建設(shè)用地批后監(jiān)管，是指建設(shè)用地從批準(zhǔn)供地到項目竣工驗收期間，依照國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、劃撥決定書、出讓合同等，對土地使用權(quán)人使用土地情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，以確保土地使用權(quán)人全面履行土地審批中約定的義務(wù)，達(dá)到集約高效用地的目標(biāo)。其監(jiān)管的主要內(nèi)容包括企業(yè)或單位是否按照合同約定期限開工建設(shè)和是否按照合同約定期限竣工;是否未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變了土地批準(zhǔn)用途;是否違反法律法規(guī)非法將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人;工業(yè)用地是否按照出讓合同約定的投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè);是否存在少批多占和異地使用土地，是否按照合同約定時限繳納土地使用價款等行為。????二、建設(shè)用地批后監(jiān)管的重要性????根據(jù)國土資源部2013年上半年國土資源管理重要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年我國國有建設(shè)用地供應(yīng)27.75萬公頃，同比增加3.5%，供應(yīng)總量處于近年來同期高點，其中房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平。供地數(shù)據(jù)雖屢創(chuàng)新高，但與此同時，我們也看到，國土部門在土地供應(yīng)上“重土地審批輕批后監(jiān)管”的局面依舊存在，不少地區(qū)土地批而未供、供而未用、欠繳土地出讓金等行為還沒有完全杜絕，造成了土地資源的浪費，與我國目前要求的“要全面促進(jìn)資源節(jié)約，節(jié)約集約利用資源，推動資源利用方式根本轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)全過程節(jié)約管理”土地利用國策不相適應(yīng)。

三、建設(shè)用地批后監(jiān)管面臨的問題????目前，在建設(shè)用地批準(zhǔn)供應(yīng)以后開發(fā)利用過程中，面臨的幾大問題：

（一）面臨著國家宏觀調(diào)控政策的變化和由土地資源不可再生性導(dǎo)致越來越緊缺的情況，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他相關(guān)用地單位受土地價格低門檻的吸引，以低價格將受讓土地囤起來，而不進(jìn)行實質(zhì)性項目開發(fā)，等待土地增值后再進(jìn)行轉(zhuǎn)手，進(jìn)而從此行為中牟取一定的暴利。????（二）有的個別企業(yè)和單位為了使自己的招商引資項目能夠獲批土地，存在在用地預(yù)審時提高自己的投資額度以此來增強(qiáng)投資強(qiáng)度的行為，但是，這些個別的企業(yè)和單位一旦在土地獲得批準(zhǔn)以后卻沒能按出讓合同約定的投資金額進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致土地的低效利用。????（三）企業(yè)和單位在取得土地時，合同對容積率、建筑面積、土地用途等都會有明確的規(guī)定，然而個別企業(yè)和單位由于種種原因卻沒有按照取得土地時合同約定的建筑面積、土地用途等這些規(guī)劃條件開發(fā)利用土地，而是沒在經(jīng)過國土部門允許在開發(fā)項目過程中擅自通過規(guī)劃增加容積率或者改變土地用途。?????（四）有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)單位取得土地開發(fā)項目過程中存在超占土地或企業(yè)或相關(guān)單位由于自身原因在取得土地后超過一年甚至兩年的時間而不對土地進(jìn)行開發(fā)利用造成土地在那閑置、欠繳土地出讓金等行為。????（五）部分企業(yè)和單位在后續(xù)使用土地過程中未經(jīng)任何有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變土地的原有規(guī)劃用途，例如：個別企業(yè)和單位在取得劃撥土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)完成后為了獲得自己的經(jīng)濟(jì)利益將部分或全部劃撥土地用于經(jīng)營性用途。

四、建議

（一）強(qiáng)化建設(shè)項目竣工用地驗收制度

國土資源行政部門應(yīng)將建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容，依據(jù)土地出讓合同、劃撥決定書等有關(guān)文件中的土地利用約定條件，對建設(shè)項目的建設(shè)位置、用地規(guī)模、土地開發(fā)強(qiáng)度等執(zhí)行情況實施全程監(jiān)管，并出具檢查驗收意見。

（二）強(qiáng)化用地合同管理

土地出讓合同和劃撥決定書應(yīng)嚴(yán)格約定建設(shè)項目投資額、開工和竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責(zé)任等內(nèi)容。對未按批準(zhǔn)文件或合同要求執(zhí)行的，按照有關(guān)規(guī)定追究土地使用者的責(zé)任，依法收回全部或部分土地使用權(quán)并收取違約金。對未按照土地使用合同如期開工建設(shè)和竣工的，國土部門應(yīng)依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成建設(shè)，并將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，及時通報給金融部門。

1、不達(dá)標(biāo)違約責(zé)任。項目竣工驗收后，宗地建筑容積率、投資強(qiáng)度等指標(biāo)低于合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，國土資源管理部門應(yīng)按照實際差額部分約定最低標(biāo)準(zhǔn)比例，要求有關(guān)單位支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的違約金，并督促用地單位繼續(xù)履行合同。

2、增加容積率處理。除工業(yè)用地外，其它出讓土地擅自改變建設(shè)規(guī)模，提高建筑容積率的，在相關(guān)執(zhí)法部門依法查處后，新增加的建筑面積，應(yīng)按照補辦時的行情評估樓面地價，按照確認(rèn)的樓面地價補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。

3、工業(yè)用地配建要求。工業(yè)建設(shè)項目的綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積等任何一項指標(biāo)超過合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，每超過一項指標(biāo)，用地單位應(yīng)當(dāng)向國土資源部門支付相當(dāng)于宗地出讓價款1%的違約金。

（三）健全土地市場實時動態(tài)監(jiān)測制度

1、國土部門相關(guān)科室、國土所（分局）、用地單位各指定一名具體責(zé)任人，對建設(shè)用地必須做到批后五個到場，即選址到場，打樁放樣到場，開工建設(shè)到場，建設(shè)中核查到場，竣工驗收到場。

2、項目施工現(xiàn)場必須懸掛公示牌，對建設(shè)項目用地的批準(zhǔn)書文號、占地面積、土地投資強(qiáng)度、主要控制指標(biāo)、開竣工時間、監(jiān)管單位、具體責(zé)任人等廣泛接受社會監(jiān)督。

3、制作全程跟蹤管理卡，結(jié)合動態(tài)巡查，對其土地用途是否發(fā)生改變、是否超批準(zhǔn)面積用地、是否形成土地閑置、是否如期開（竣）工等進(jìn)行跟蹤檢查，確保項目用地不出現(xiàn)違反土地出讓合同現(xiàn)象。

4、根據(jù)用地單位是否履約、違法違紀(jì)現(xiàn)象是否及時整改、是否履行批后監(jiān)管義務(wù)等情況建立用地信用信息數(shù)據(jù)庫，將用地單位評價等級結(jié)果錄入數(shù)據(jù)庫，作為今后使用土地的信用資料。

5、國土資源管理部門應(yīng)按照土地市場動態(tài)監(jiān)測要求，及時發(fā)布、上傳國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房地產(chǎn)項目開工、竣工等信息，開展市場分析等相關(guān)工作。財政部門安排土地市場動態(tài)監(jiān)測專項經(jīng)費，切實加強(qiáng)土地市場監(jiān)管和調(diào)控的保障。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。

根據(jù)國土資源部下發(fā)的《閑置土地處置辦法》，凡經(jīng)審批的建設(shè)用地，批而不用、圈而未用，造成土地閑置滿一年的，依法收取土地閑置費，土地閑置兩年以上的，依法收回土地使用權(quán)。有效地制止用地單位圈地的行為，保障了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

總之，完善建設(shè)用地批后監(jiān)督管理，提高土地利用效率，實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地就是要及時發(fā)現(xiàn)在土地利用過程中出現(xiàn)的各種問題，督促取得土地使用權(quán)的企業(yè)、單位和個人根據(jù)法律法規(guī)合理開發(fā)利用土地，讓獲批后的每一寸土地都能得到合理利用，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)社會效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]?崔硯青.??關(guān)于建設(shè)用地批后監(jiān)管的探討.?齊魯晚報.?2013年08月05日