建設用地批后監管之我見

李秀俠

【摘要】為了促進土地節約集約利用，提高土地的利用率，本文通過對我國建設用地批后監督管理現狀的分析，提出了建設用地批后監管的主要內容，并結合實際，粗淺談談對建設用地批后監管的一些建議。

【關鍵詞】建設用地??批后??監管??建議

引言：當前，我們國家對建設用地批后監管工作越來越重視，國務院和國土資源部相繼出臺了《關于促進節約集約用地的通知》（國發[2008]3號）、《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發[2010]34號）等一些政策文件，土地管理制度不斷完善，政府依法供地和依法用地的觀念也在不斷增強，并通過采取的一些措施，初步取得了成效。然而，在具體的土地管理工作中，仍然面臨一些建設用地批后監管的問題，導致一些違法違規用地的發生，久而久之，容易引發上訪，影響社會穩定。建設用地監管工作任重而道遠，還有很多工作需要我們去做。

一、建設用地批后監管的科學內涵

建設用地批后監管，是指建設用地從批準供地到項目竣工驗收期間，依照國有建設用地批準文件、劃撥決定書、出讓合同等，對土地使用權人使用土地情況進行監督和管理，以確保土地使用權人全面履行土地審批中約定的義務，達到集約高效用地的目標。其監管的主要內容包括企業或單位是否按照合同約定期限開工建設和是否按照合同約定期限竣工;是否未經批準擅自改變了土地批準用途;是否違反法律法規非法將土地使用權轉讓他人;工業用地是否按照出讓合同約定的投資強度、容積率、建筑系數等規劃條件進行開發建設;是否存在少批多占和異地使用土地，是否按照合同約定時限繳納土地使用價款等行為。????二、建設用地批后監管的重要性????根據國土資源部2013年上半年國土資源管理重要統計數據顯示，上半年我國國有建設用地供應27.75萬公頃，同比增加3.5%，供應總量處于近年來同期高點，其中房地產用地供應8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平。供地數據雖屢創新高，但與此同時，我們也看到，國土部門在土地供應上“重土地審批輕批后監管”的局面依舊存在，不少地區土地批而未供、供而未用、欠繳土地出讓金等行為還沒有完全杜絕，造成了土地資源的浪費，與我國目前要求的“要全面促進資源節約，節約集約利用資源，推動資源利用方式根本轉變，加強全過程節約管理”土地利用國策不相適應。

三、建設用地批后監管面臨的問題????目前，在建設用地批準供應以后開發利用過程中，面臨的幾大問題：

（一）面臨著國家宏觀調控政策的變化和由土地資源不可再生性導致越來越緊缺的情況，一些房地產開發企業和其他相關用地單位受土地價格低門檻的吸引，以低價格將受讓土地囤起來，而不進行實質性項目開發，等待土地增值后再進行轉手，進而從此行為中牟取一定的暴利。????（二）有的個別企業和單位為了使自己的招商引資項目能夠獲批土地，存在在用地預審時提高自己的投資額度以此來增強投資強度的行為，但是，這些個別的企業和單位一旦在土地獲得批準以后卻沒能按出讓合同約定的投資金額進行投資開發建設，進而導致土地的低效利用。????（三）企業和單位在取得土地時，合同對容積率、建筑面積、土地用途等都會有明確的規定，然而個別企業和單位由于種種原因卻沒有按照取得土地時合同約定的建筑面積、土地用途等這些規劃條件開發利用土地，而是沒在經過國土部門允許在開發項目過程中擅自通過規劃增加容積率或者改變土地用途。?????（四）有的房地產開發企業或相關單位取得土地開發項目過程中存在超占土地或企業或相關單位由于自身原因在取得土地后超過一年甚至兩年的時間而不對土地進行開發利用造成土地在那閑置、欠繳土地出讓金等行為。????（五）部分企業和單位在后續使用土地過程中未經任何有關部門批準擅自改變土地的原有規劃用途，例如：個別企業和單位在取得劃撥土地進行開發建設完成后為了獲得自己的經濟利益將部分或全部劃撥土地用于經營性用途。

四、建議

（一）強化建設項目竣工用地驗收制度

國土資源行政部門應將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容，依據土地出讓合同、劃撥決定書等有關文件中的土地利用約定條件，對建設項目的建設位置、用地規模、土地開發強度等執行情況實施全程監管，并出具檢查驗收意見。

（二）強化用地合同管理

土地出讓合同和劃撥決定書應嚴格約定建設項目投資額、開工和竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。對未按批準文件或合同要求執行的，按照有關規定追究土地使用者的責任，依法收回全部或部分土地使用權并收取違約金。對未按照土地使用合同如期開工建設和竣工的，國土部門應依法依規提出處理意見，督促企業限期完成建設，并將企業違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎數據庫，及時通報給金融部門。

1、不達標違約責任。項目竣工驗收后，宗地建筑容積率、投資強度等指標低于合同約定的最低標準的，國土資源管理部門應按照實際差額部分約定最低標準比例，要求有關單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并督促用地單位繼續履行合同。

2、增加容積率處理。除工業用地外，其它出讓土地擅自改變建設規模，提高建筑容積率的，在相關執法部門依法查處后，新增加的建筑面積，應按照補辦時的行情評估樓面地價，按照確認的樓面地價補繳國有建設用地使用權出讓價款，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同補充協議。

3、工業用地配建要求。工業建設項目的綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過合同約定標準的，每超過一項指標，用地單位應當向國土資源部門支付相當于宗地出讓價款1%的違約金。

（三）健全土地市場實時動態監測制度

1、國土部門相關科室、國土所（分局）、用地單位各指定一名具體責任人，對建設用地必須做到批后五個到場，即選址到場，打樁放樣到場，開工建設到場，建設中核查到場，竣工驗收到場。

2、項目施工現場必須懸掛公示牌，對建設項目用地的批準書文號、占地面積、土地投資強度、主要控制指標、開竣工時間、監管單位、具體責任人等廣泛接受社會監督。

3、制作全程跟蹤管理卡，結合動態巡查，對其土地用途是否發生改變、是否超批準面積用地、是否形成土地閑置、是否如期開（竣）工等進行跟蹤檢查，確保項目用地不出現違反土地出讓合同現象。

4、根據用地單位是否履約、違法違紀現象是否及時整改、是否履行批后監管義務等情況建立用地信用信息數據庫，將用地單位評價等級結果錄入數據庫，作為今后使用土地的信用資料。

5、國土資源管理部門應按照土地市場動態監測要求，及時發布、上傳國有建設用地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押和房地產項目開工、竣工等信息，開展市場分析等相關工作。財政部門安排土地市場動態監測專項經費，切實加強土地市場監管和調控的保障。

（四）嚴格執行閑置土地處置政策。

根據國土資源部下發的《閑置土地處置辦法》，凡經審批的建設用地，批而不用、圈而未用，造成土地閑置滿一年的，依法收取土地閑置費，土地閑置兩年以上的，依法收回土地使用權。有效地制止用地單位圈地的行為，保障了當地的經濟發展。

總之，完善建設用地批后監督管理，提高土地利用效率，實現節約集約利用土地就是要及時發現在土地利用過程中出現的各種問題，督促取得土地使用權的企業、單位和個人根據法律法規合理開發利用土地，讓獲批后的每一寸土地都能得到合理利用，使其發揮最大的經濟社會效益。

【參考文獻】

[1]?崔硯青.??關于建設用地批后監管的探討.?齊魯晚報.?2013年08月05日