用成本法模擬土地價格形成過程的思考

方新立

摘??要：本文針對用成本法模擬土地價格的形成過程中，設定估價對象在估價時點開工或竣工的不同，會造成土地取得費用和建設成本取費時點不同的問題，提出用成本法時的新思路。

關鍵詞：成本法，取費時點，房地分估

土地與建筑物分別估算，然后加總的估價技術思路，在《房地產估價理論和方法》（以下稱理論與方法）和《房地產估價規(guī)范》（以下稱估價規(guī)范）中都有明確規(guī)定。美國的房地產估價理論《房地產估價》“成本法”一章也持相同理論：房地產市場價值=現(xiàn)有建筑物的重置或重建成本+開發(fā)利潤或激勵-折舊+土地價值。

通常，我們估算土地價格的依據主要有《理論和方法》、《估價規(guī)范》和《房地產估價報告評審標準》（以下稱評審標準）。據此，成本法公式可推導為：

房地產重置價格={土地取得成本*（1+管理費用率+利息率*開發(fā)周期+管理費用率*利息率*開發(fā)周期/2+直接成本利潤率）+建設成本*[1+管理費用率+（1+管理費用率）*利息率*開發(fā)周期/2+直接成本利潤率]}/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發(fā)周期/2-銷售稅費率）

建筑物重置價格=建設成本*[（1+管理費用率）*（1+利息率*開發(fā)周期/2）+直接成本利潤率]/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發(fā)周期/2-銷售稅費率）

土地重置價格={土地取得費用*（1+土地取得稅費率）*（1+管理費用率+利息率*開發(fā)周期+管理費用率*利息率*開發(fā)周期/2+直接成本利潤率）+土地開發(fā)費用*[1+管理費用率+（1+管理費用率）*利息率*開發(fā)周期/2+直接成本利潤率]}/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發(fā)周期/2-銷售稅費率）

需要說明的是：上述公式推導時設定單利計息，利潤率選取直接成本利潤率，取得土地使用權當天即開工建設，土地取得成本=土地取得費用+土地取得稅費;如果是復利計息，利潤率分別選取投資利潤率、成本本利潤率、銷售利潤率時，推導后的公式會稍有不同，但沒有實質區(qū)別，均不影響估算結果。另外，同時設定取得土地使用權以前的土地開發(fā)費用都分配給土地取得費用，取得土地使用權以后的開發(fā)費用都分配給建設成本，所以，估價對象為非空地的，成本法（土地）的推導公式中土地開發(fā)費用為0。

在我們的日常估價工作中，對同一類型房地產，通常在一段時間內，甚至較長的一段時間內，土地取得稅費率、管理費用率、銷售費用率、利息率、開發(fā)周期、銷售稅費率、利潤率的取值是比較固定的。因此，用成本法估價時，影響土地價格的最主要的因素實際上是土地取得費用和建設成本，而決定土地取得費用和建設成本的，是這兩項費用的取費時點。

眾所周知，成本法的定義為：求取估價對象在價值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。但《估價規(guī)范》和《評審標準》對成本法中的各項費用的取費時點沒有規(guī)定，而《理論與方法》第八章?成本法及其應用?“土地價格構成?投資利息”一節(jié)里，卻有兩種不同的估價技術思路。

闡述一：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用等金額，均應按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去的實際或正常水平來估算。

闡述二：在成本法中，其起點一般是取得房地產開發(fā)用地的日期，終點是達到全新狀況的估價對象的日期，并因為一般是假設在估價時點達到全新狀況的估價對象，所以建設期的終點一般是估價時點。當估價對象為現(xiàn)房的，一般是假設估價對象在估價時點竣工驗收完成。

經過仔細推敲上述兩種估價技術思路，本質的區(qū)別是因為設定估價對象在估價時點開工或竣工的不同，造成了土地取得費用和建設成本取費時點的不同。現(xiàn)將這兩種估價技術思路分別模擬土地價格的形成過程，進行對比分析。

估價技術思路一，用成本法時，估價對象為現(xiàn)房的，設定估價時點取得土地即開發(fā)建設。將土地取得成本和建設成本加上正常開發(fā)周期內的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤，估算出的其實是估價對象竣工日的房地產重置價格。根據價值日期原則，必須折現(xiàn)，才能估算出估價時點的房地產重置價格。根據替代原則，選取土地市場公開掛牌出讓的若干可比實例，用市場法估算出估價時點的土地重置價格或用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下稱估價規(guī)程）中的市場法比較法估算出的土地價格才符合當?shù)赝恋厥袌鲂星椤樽鹬匚覈恋厥袌隽晳T，這時的土地重置價格又稱土地價格。而在成本法（土地）中，這個結果卻只是作為了土地取得費用項。兩種方法估算的土地的重置價格不僅結果相差甚遠，而且與價值日期原則、替代原則相悖。因為我們都知道，無論用何種方法估算房地產或土地價格，只要方法應用合理，參數(shù)選取準確，其估價結果應該是一致的。

估價技術思路二，用成本法時，估價對象為現(xiàn)房的，設定估價對象在估價時點竣工（估價對象為在建工程的，設定估價對象在估價時點停工），土地與建筑物分別估算。對于土地，如果近期在土地公開交易市場上有較多的交易實例時，例如有足夠多的招拍掛或協(xié)議出讓可比實例，用市場法估算出的土地重置價格，既符合土地市場行情，又與《估價規(guī)程》估算出的土地價格一致。這種情況和用市場法估算城市住宅房地產市場中的成套毛坯房類似，完全被市場接受，無需用成本法再次估算后對兩個結果平均或取舍;如果類似土地無交易或很少交易時，例如特殊用地，設定土地取得費用的取費時點為正常開發(fā)周期的起點，同時設定此起點以前的土地開發(fā)費用都分配給土地取得費用，此起點以后的開發(fā)費用都分配給建設成本，用成本法（土地）估算出估價時點建筑物竣工的土地重置價格。對于建筑物，如果此建筑物具有個別性、不可比性，無交易或很少交易時，例如非標準工業(yè)廠房、看守所等，設定建設成本的取費時點為正常開發(fā)周期的起點，用成本法（建筑物）估算出估價時點竣工的建筑物重置價格，也符合建筑物重置價格的形成過程。兩者加總，然后減去建筑物折舊，估算出土地價格。

綜上所述，用成本法時，估價對象為現(xiàn)房的，設定估價對象在估價時點竣工，土地與建筑物分別估算的估價技術思路，估算出的土地重置價格既符合土地市場行情，又與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》估算出的土地價格一致。

參考文獻：

1、柴強：《房地產估價理論和方法》第279頁，中國建筑工業(yè)出版社，2011年5月;

2、中華人民共和國國土資源部辦公廳：中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（征求意見稿）第16頁，2011年2月;

3、中國土地估價師協(xié)會：《土地估價報告評審規(guī)則》第3頁，2012年3月;

4、美國估價學會著，中國房地產估價師與房地產經紀人學會譯：《房地產估價》第84頁（原著第12版），中國建筑工業(yè)出版社，2005年5月。