房地產開發項目前期成本控制

何大海

（嘉凱城集團城鎮化建設發展有限公司　浙江　杭州　310000）

房地產開發項目前期成本控制

何大海

（嘉凱城集團城鎮化建設發展有限公司浙江杭州310000）

政府對房地產企業的管理措施不斷完善，對于企業自身而言則必須加強內部控制，提高成本管理能力。所以本文從房地產開發項目控制現狀、項目前期成本控制的必要性和開發項目前期成本控制的建議三個方面，論述這些問題。

房地產開發；項目前期；融資成本

引言

一個企業在房地產開發項目前期成本控制管理中，成本控制是成本管理的主要內容，它關系著一個項目全過程、全壽命、全方位的發展。在當前房地產開發企業競爭日益激烈的環境下，房地產開發項前期目的成本控制顯得非常重要。項目開發中成本控制管理設計整個項目的投資、決策、施工技銷售等等環節，企業部門應該控制好企業前期階段的成本，利用科學、合理的方法，降低項目開發成本，提高企業經濟利益。

1　房地產開放項目控制現狀

近年來，項目成本管理提出價值創造的理念，即將企業價值活動的所耗成本與其對產品價值的貢獻進行比較，確定其發生的合理性，進而優化價值，達到預期的成本管理目標（如圖1）。諸多房地產企業把成本管理的重心前移到策劃及設計前期階段，但是，仍然是采用傳統的目標成本管理方法，通過歷史數據統計出造價指標，利有造價指標測算出目標成本，并以此作為項目經理的責任成本，項目完成后，依據責任成本的控制情況進行獎罰。國內外學者已從會計核算、成本動因、生產效率、全壽命周期、價值工程等各個方面研究成本管理的問題，參照許多學者的研究，業主與項目經理的關系，是委托代理的關系，當項目成本不確定性比較大時，會導致非對稱信息的情況普遍存在，業主相比項目經理屬于信息劣勢一方。參照其他人的研究，工程項目成本受到項目經理的努力和外界因素的共同影響，非對稱信息時，業主一般情況下只能觀察到成本的最終結果，不能觀察到項目經理的努力水平和外界影響的程度，這時容易產生棘輪現象和道德風險問題。工程項目前期階段，產品的定位及設計未完成，這時，項目的成本能否準確測算，能否采用較確定的目標成本進行項目前期階段的成本管理。

圖1　房地產項目前期開發成本

2　項目前期成本控制的必要性

2.1項目前期成本的組成分析

房地產項目的開發成本大致可以分為三部分：土地成本、土建成本、設備成本。這三大成本占據了整個房地產項目開發成本的80％。土地成本是房地產項目成本中最重要的部分。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。開發商在進行項目開發前會將預計的土地費用通過土地面積和容積率來換算，計算出開發后的商品房每平方米所占的土地成本，以此來來進行項目的可行性評估。土建成本主要是房地產施工中的原材料費用、施工人員薪金費用等，這部分比重也比較高。還有土地一些額外的費用，也要做好規劃，如表1所示。設備成本就是在房地產開發工程中會用到的大型工程機械的租賃或購買費用，由于房地產工期一般較長所以這些設備的租賃和維修費用也是不容小覷的。

表1　開發前期準備費

房地產項目開發另外的20％還包括管理成本、籌資成本、營銷成本、配套設施和服務成本等。同其他行業相比，房地產行業具有投資數額大、建設周期長、投資風險高等特點，因此，房地產的融資通常需要通過貸款來解決，而貸款的話就會有大額的利息支出，這也是房地產籌資成本大的重要體現。房地產項目涉及事務眾多，管理成本是必要的成本之一，不能忽視。目前房地產項目營銷成本有日益增加的趨勢，這主要是因為目前房地產行業競爭日趨激烈，好酒也怕巷子深，增加營銷成本有利于提高樓盤的成交量。一般情況下，配套設施及服務成本主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。

2.2項目前期成本的控制分析

房地產項目前期準備階段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、貸款利息等三方面。房地產企業獲得土地的最主要方式就是政府的土地拍賣，隨著城市土地日益緊張，國家逐漸收緊了土地管理政策，因此為了最大限度地提升土地價值，政府往往采用土地拍賣的形式來出售土地。拍賣所得土地成本包括拍賣成本和稅費成本，需要從這兩點上去控制土地成本。

項目前期成本的控制措施如下：①根據要建的建筑類型，對使用后的項目數據進行分析，因為數據常被作為建筑的施工成本控制的參考資料。②根據建設檔次，綜合考慮電梯、發電機、市政工程、景觀工程，排水及排污工程等配套設施所需要費用和安裝成本。③結合企業自身資金現狀和房地產項目開發周期，選擇合適的融投資方式，最大限度的降低借貸份額，以便減少利息支出。

3　開發項目前期成本控制的建議

3.1拓寬房地產開發項目前期的融資

房地產企業可以充分發揮金融市場的優勢，對房地產開發項目前期以及企業本身的資本結構進行綜合的、專業的評估，開辟整合多種融資渠道，選擇與企業資產結構磨合度很高的更適合于企業發展的融資方式，采取風險對沖的方式，拓寬開辟新的融資渠道，進行多元化的融資，可以將融資風險有效的分散開，不用再將開發項目前期的成敗完全系于銀行之上，進而有效地防范了融資風險。比如，房地產企業可以在保證本身運營所需基本的融資外，開辟信托融資、債券融資等新渠道，提高企業的融資能力，保證企業開發項目前期不會因為資金鏈斷裂而無法順利進行，房地產企業也才能夠在此基礎上正常的運轉。

3.2健全房地產開發項目前期的制度

對于房地產開發項目前期融資方面，我國政府應著手加強立法建設，用健全完善的融資制度、法律法規保證房地產開發項目前期順利發展。一方面，對于現有法律《擔保法》《證券法》等法律法規中有關房地產企業融資方面的條款內容加以完善，填補在處理事務過程中出現的制度的空白，對于法律法規的矛盾的地方加以研究分析并調整，使得房地產企業在開發項目前期融資過程中能夠有法可依，避免出現鉆法律漏洞逃避法律責任的現象出現，并且選擇最適合自身情況的融資渠道。另一方面，房地產企業在開發項目前期的融資過程中要多與政府溝通，政府的支持是房地產開發項目前期順利進行乃至房地產金融的健康發展的強有力保障，可以有效地降低房地產企業融資過程中的風險。

3.3完善房地產開發項目前期的管理

對于房地產開發項目前期融資風險的防范，須得有一套完善的融資風險管理制度做保障。一方面，從企業自身的基本情況入手，全面分析在開發項目前期融資過程中可能出現的風險，做好風險識別評估工作，完善企業內部控制制度，健全融資風險管理機制，對于各種可能出現的融資風險對癥下藥，從而降低房地產開發項目前期的融資風險。另一方面，加強開發項目前期管理負責人的融資風險管理水平，培養他們的風險意識，對相關人員從理論到實踐都要做好足夠的培訓工作，有條件的企業還可以進行實戰模擬，提高工作人員的管理水平。

3.4調整房地產開發項目前期的結構

根據優序融資理論，我國房地產企業應該合理安排企業的融資結構，盡量減少銀行信貸以及民間借貸的比例，可適當地增加股權融資比例。因為對于債券的發行要求一般都很嚴格，我國企業的債券市場尚處于起步階段，所以可以考慮選擇股權融資。現階段，我國許多房地產企業股權融資的比例還非常低，應該考慮加大外部投資的比例，將企業的經營風險分散開。此外，基金投資也是個比較好的選擇，可以將大量的資金籌集起來，有利于提高房地產企業開發項目前期的對外融資能力。

4　結語

綜上所述，房地產開發是一個資金投入量非常大的項目，對外融資能力對于開發項目前期的順利完成至關重要，但是我國當前房地產企業在融資成本及風險方面還存在著融資渠道單一企業融資制度不夠健全等諸多的問題，筆者經過上文的分析也給出了相關的建議，房地產企業應對如何降低融資成本及風險的重要性給予足夠的重視，并付出行動，做好相關的工作，使得開發項目前期能夠順利展開，在降低成本風險的同時，保證自身利益的最大化，實現房地產企業健康可持續的發展

[1]彭霞.房地產開發項目前期成本控制問題與對策[J].科技創新與應用，2012（2）：41～44.

[2]許瑞磊.淺談房地產開發項目的成本控制[J].城鄉建設，2010（12）：121.

[3]許志剛.房地產開發項目投資控制研究[J].中國房地產：學術版，2012 （8）：53～63.

[4]周全，王文進，曹蕾，等.房地產開發項目可行性研究[J].水利與建筑工程學報，2010，8（2）：97～99.

F275.3

A

1673-0038（2015）22-0170-02

2015-2-15

何大海（1982-），男，工程師，研究生，主要從事房地產開發建設管理工作。