房地產開發項目設計管理分析

林堅

（融水縣房地產綜合開發公司　廣西　融水　545300）

房地產開發項目設計管理分析

林堅

（融水縣房地產綜合開發公司廣西融水545300）

在房地產整個項目中，設計規劃是其中一個非常重要的組成部分。過去大多數房地產操作的重點主要集中于市場運作層面，對于住宅的規劃設計討論的比較少，對于如何通過建筑設計和規劃來創造良好的居住環境涉及更少，本文就是通過對房企開發項目特別是住宅設計項目進行分析，確定設計原則，提高居住環境，提高房企在市場中的競爭力。

房地產；開發項目；設計管理；分析

前言

隨著市場經濟的不斷發展，居民對于居住的需求也逐步從過去的簡單物理要求上升到全面的要求層次，設計規劃的發展趨勢，正是由于社會、經濟、技術因素的改變而促成的。要改變以往只注重硬件設計，忽視軟件設計的問題，制定整個工程的設計原則，給項目最終成功打下厚實的基礎。

1　項目設計概述

確定樓盤特色風格和建筑風格是一個房企或建筑最獨特、最個性的表現，因為他作為建筑深刻的反應了人們在這個時期的審美觀念和價值觀念，房地產開發項目設計就是要考慮自然環境、地域、目標客戶年齡、風俗、市場及文化層次等因素來確定建筑風格。大量的例證證實，有個性和風格的樓盤能夠較好的得到消費者認同（見表1）。

表1　不同建筑物的設計要求

2　房地產開發項目設計管理的重點

我們將房地產商對投資開發工程的管理活動稱之為房地產設計管理。房地產設計管理體現在房地產管理的整個過程當中，在具體的每個階段存在一定的差異性，為能夠促使開發工程總目標的順利實現，則需房地產企業在開發設計中進行行之有效的管理，通常房地產企業開發設計管理的重點包括以下四個方面∶

2.1設計目標的管理

房地產企業進行相關設計的時候必然會有一個非常確切的目標，只有對設計目標開展行之有效的管理才能夠確保房地產設計階段與企業的目標相吻合，順利市場的發展趨勢，確保房地產企業獲得最大化的社會經濟效益。

2.2設計流程的管理

設計流程的管理指的是設計管理工作要確保規范化，把較為復雜的設計管理工作變得“標準化、制度化、程序化、系統化”，對設計管理工作中的每個方面進行科學整合。

2.3設計進度的管理

如果設計進度落后的話會造成房地產企業喪失更多的契機，所造成的損失是十分巨大的，為此，一定要對設計進度開展行之有效的科學掌控。

2.4設計質量的管理

在工程施工的整個過程當中，質量管理體現在每個階段。而其中，設計質量管理的科學掌控在房地產開發當中是非常容易被忽略掉的，為此就會造成已經確定的規劃設計方案在具體的施工作業中存在很多的不足，嚴重的對工程投資效益造成很大的不良影響。所以，為能夠保證房地產開發的順利進行，一定要對設計質量進行嚴格的掌控，既便于能夠在第一時間內發覺出潛存的問題。

3　影響房地產開發項目設計管理的因素

影響房地產開發項目設計管理的因素大致體現在以下兩個方面∶對房地產企業開發設計管理中的設計進度管理和設計質量管理∶

3.1影響設計進度管理的因素

3.1.1設計單位的挑選

任何一位房地產商都會愿意聘請水平高的設計企業來進行開發工程的規劃設計，但在此問題上有的房地產開發企業忽略了自己的現實狀況，盲目的去追尋水平較高的設計，但是要知道，水平較高的設計與自身企業并不會達到一致，盲目追求高水平設計很可能對設計進度造成很大的影響，起到相反的效果。

3.1.2設計目標的不明確

設計單位開展房產工程設計的過程當中，通常是依據開發企業的具體要求和最終目標來進行的，假設在設計的過程當中，由于設計工作者未能嚴格的遵循開發商的具體建設要求，那必然會致使設計規劃反復的更改，這將會對設計進度的管理造成非常大的影響。

3.1.3審批設計的時間影響

具體的設計工作是需要分階段、在一定時間內才能夠完成的。如果剛開始設計工作未能夠在定時內順利完成，那么今后的設計工作也不能夠按照之前預定的計劃完成，這樣便會造成設計圖紙需要反復的更改，同時會嚴重的影響到設計文件的審批，而設計文件審批時間將會對設計進度造成很大的影響。

3.1.4協調配合的影響

房地產開發設計需要不同部門、階段的專業設計進行協調配合，對各個部門進行協調是比較復雜的，假設各個單位相互間未能進行有效的協調，便會造成在設計的過程中出現阻礙，這將會對設計進度造成很大的影響。

3.1.5變更設計的影響

工程施工作業當中，若房地產開發商的一些施工企業需要進行設計變更，或由于設計單位在設計方案上潛存一些問題需要進行變更設計，那么都將直接對設計進度造成影響。

3.1.6更換材料、選用設備不當的影響

工程施工作業當中，假設因更換建筑材料或者使用了不合適的機械設備，都有可能會造成對原制定的設計方案進行更改的問題出現，這一問題的出現也一定會影響到設計進度的正常進行。

3.2影響設計質量管理的因素

3.2.1所選設計單位的綜合實力

由于一些房地產開發商在挑選設計單位的時候選擇存在很大的盲目性，總覺得選擇高水平的設計單位是最好的，其實，這是房地產商對設計單位選擇存在盲目性的表現，因缺乏正確的認識所以會對開發工程設計質量造成很大的影響。此外，即使是知名的設計院，假設忽略了專業知識的培訓和校審，那么就會有設計工作者在設計水平上存在較大的差異性，同樣會影響到設計質量。

3.2.2設計質量管理體系匱乏

在我國，房地產市場發展非常迅速，這就會造成開發商相互間的經濟實力存在較大的差距，針對一些開發企業來講根本不可能在較短的時間內創建出完善的設計質量管理體系，他們大多數是模仿或者照用其他大的房地產企業的質量管理模式，這種情況會由于未有效的結合本企業的現實狀況，最終造成相反的效果，不能夠確保設計質量。

3.2.3設計理念缺乏溝通

當下很多設計單位中的設計工作者欠缺強烈的市場成本意識，對具體的工程設計缺乏實地考察，原創性很低，甚至會直接照搬其他設計單位的設計，沒有自己獨特的設計理念。

3.2.4圖紙質量有待提高

目前我國存在一部分房地產企業技術力量薄弱的現象，在這些設計企業當中，技術人員專業素質低，對圖紙會審不重視，這樣就無法確保對設計質量進行有利的掌控。

4　房地產開發項目設計管理中存在的問題和改進措施

4.1自身業務水平需要進一步提高

設計管理不僅要靠流程、制度去保障，而且需要過硬的專業技術為基礎。作為設計管理人員，需要加強專業知識從理論到實踐的學習，工程相關的內容和外延也要在力所能及的情況下也需要不斷涉獵和掌握。在做好設計管理中的任務管理、資源管理、進度管理和技術管理的同時，不斷總結和提高，在實際工作中摸索出一套適合自身公司的設計管理方法。

4.2設計管理能力需要進一步改進

在工作開展的過程中，不僅要求自身有較強的專業能力和水平，同時需要有很強的管理和協調組織等能力。因此在今后的工作中，需要通過不斷學習公司的管理制度、同行業公司成熟的管理經驗以及相關的管理知識，全面提高自身的管理水平。

4.3設計管理團隊需要進一步加強

設計管理工作因其專業性和重要性，需要配置一定數量的專業人員（建筑專業、水電專業、裝修專業等），形成一個精干有力的設計管理團隊，在項目設計運作在事前、事中和事后能夠進行全方位的把控，并結合公司的實際情況不斷摸索總結，形成一套科學合理操作性強的管控標準。打造好專業的設計管理團隊，將有利于工作的順利開展，并提高公司的競爭能力。

4.4項目人員配置需要進一步合理

項目公司在招聘技術管理人員時，需要提早配置，最好在項目規劃和方案設計時就能夠參與，有利于降低項目運行風險。在熟練掌握施工技術的同時，技術管理人員應該掌握一定的設計管理知識，有利于和公司總部和設計院進行技術工作的溝通和精細化管理。

5　結束語

本文開頭提出房地產開發項目項目管理的內涵，提出項目管理的重點，針對當前項目設計管理中存在的問題從業務水平、人才素質、設計管理等方面提出合理化改進措施，給當下建筑設計提供借鑒和幫助。

[1]唐平.房地產開發項目設計管理分析[J].建設科技，2014，08∶89～90.

[2]朱傳友.房地產開發景觀設計存在問題及發展趨勢[J].城市建筑，2014，11∶295.

[3]吳金龍.新時期房地產項目設計管理策略研究[J].建筑知識∶學術刊，2014，09∶272.

[4]張振強，李洪霞.對房地產開發中設計管理工作的探討[J].商品與質量∶房地產研究，2014，05∶162.

F293.33

A

1673-0038（2015）11-0088-02

∶2015-2-18