城市中心的高檔住宅區
——是留還是棄

韓 雙（大連城市建設專家設計院有限公司,遼寧 大連 116000）

城市中心的高檔住宅區
——是留還是棄

韓 雙
（大連城市建設專家設計院有限公司,遼寧 大連 116000）

改革開放以來，隨著我國原有的計劃經濟體制的解體，原社會低水平的空間高度均質現象受到很大沖擊，城市內部出現了不同階層，導致空間多元化的出現。另外，近年來房地產業的不斷崛起和成熟，伴隨著開發規模的擴大，高檔住宅區開發對城市空間和社會的影響越來越深刻。開發商對經濟利益的過分追逐和國家制定政策的相對滯后使得在城市中心區域也不斷出現了高檔住宅小區，從而導致了城市中心區域居住空間分異、社會空間極化及城市空間破碎化的出現[1]。城市中心區域是否需要這些所謂的高檔住宅區？它是福音還是禍水？我想這些都是我們現代城市居住者必須考慮的問題。

城市中心；高檔住宅區；鼓勵；摒棄

1 發展高檔住宅區是大都市建設的需要

改革開放以來，隨著我國原有的計劃經濟體制的解體，原社會低水平的空間高度均質現象受到很大沖擊，城市內部出現了不同階層，導致的空間多元化的出現。另外，隨著中國加入 WTO ,中國社會經濟將全面與國際接軌，中國的一些大都市在這樣的一些契機下不得不加快城市建設的步伐。

拿北京為例，據了解 1991 年以來 ,北京批準立項或要求建設的高檔寫字樓、 公寓、 商廈等達 2000 多萬平方米 ,已容納了上萬家三資企業。據統計 ,世界排名前 500 強的跨國公司中有超過 150 家來京投資 ,有 10 多家外國銀行在京設立經營機構，從業人員 14 萬人[2]。為了向大量涌進的國內專業人才及高級商務人員提供良好的生活居住環境，建設與其相適應的高檔住宅區也顯得必要和緊迫。這些高檔住宅區大部分建在了城市的郊外，但仍有部分高檔住宅區建在了城市中心地帶。

2 城市中心高檔住宅區發展的必然趨勢

近年來房地產業的不斷崛起和成熟，高檔住宅尤其已經成為高收入階層的住房模式。現在有些地產商在利益的驅使下，以滿足高薪階層的生活條件為借口，不斷的在中心地段開發密度較大的高檔住宅區，這些住宅區往往依附于中心商業區的周邊，商住混雜，人口密度大、交通壓力大[3]。而一些高薪階層也是爭相在中心地段購置房產，這也助推了中心地段高檔住宅區的出現和繁衍，中心區域的高檔住宅小區在很多大都市已然是供不應求，這使得地產商更加肆無忌憚的進行開發利用，加之國家又不能馬上對這些現象出臺相關政策進行調控，使得城市中心區域的高檔住宅區的發展已經成為了一種必然的趨勢。

3 中心區高檔住宅區所帶來的社會問題

城市中心區域出現高檔住宅區帶來的首要問題就是交通問題，由于高檔住宅區內的每家住戶有平均車輛1—2輛甚至更多，使得本來就過于擁堵的中心區域更加嚴峻。城市中心區域出現的交通問題會起到連鎖反映，使得中心區域更加混亂不堪。其次，所謂的高檔住宅區，應是宜居社區，是指經濟、 社會、 文化、 環境協調發展，能夠滿足居民物質和精神生活需求的社區。中心區域本來就用地狹小、環境緊張，雖然交通、購物更加便捷，但是已然違背了宜居社區的初衷，雖然高檔社區能通過設計等手段完成所謂的“高檔”，但是用地等條件的局限性，加之城市中心交通擁堵、噪音較大，使得中心區域的高檔住宅區大打折扣。

4 中心區建設高檔住宅區的利與弊——是留還是棄

4.1 有利方面

（1）通過高檔住宅的開發，帶動中心區域的基礎設施建設，由于大批高科技人才、 企業老板等搬到了高檔住宅區域，在區域內進行消費和交往，給區域內帶來了更多的經濟收入和致富信息 ,提高了區域內的整體文化素質和教育水平[4]；（2）豐富了城市中心區域的風景，高檔住宅區的建筑造型美觀多樣、新穎別致，給喧鬧的中心區域帶來了別樣的風光和些許的安寧。

4.2 不利方面

（1）占用土地多 ,對于中國人多地少的國情不相符，加劇城市中心區域用地緊張情況；（2）高檔住宅區侵占公共活動空間 ,一般高檔住宅區的選址均選擇在交通方便、風景宜人的河湖水畔 ,這些都是建設公共休閑度假的理想場所 ,如果將這部分用地大量占用劃為私人領地，勢必減少城市中心公共休憩空間；（3）高檔住宅區的大量建設突破了城市的規劃建設規模 ,如不加以控制將給城市的水源供應、 道路交通等市政設施帶來很大壓力 ,難以與城市的環境容量和資源條件相適應。

4.3 是留還是棄

城市中心區域建設高檔住宅區既有有利的一方面，同時其弊端也很顯著。那么，我們究竟是鼓勵發展城市中心區域的高檔住宅區還是徹底摒棄呢？這個嚴峻的問題值得我們這些城市或建筑設計者和相關管理部分給予相當的關注。通過調查研究發現，摒棄城市中心區域的高檔住宅區對城市乃至整個社會的發展更為有利。

首先，中國大部分的現代都市已然處于超負荷的承載狀態，高密度的城市中心區域更是凸顯嚴重，作為高收入的階層率先走向郊區，減輕城市的負擔，中心區域只留有商業區域，不含居住功能，由這些階層牽頭，能更好的帶動所有的市民搬到城市周邊的郊區。其次，在城市中心區域內建設高檔住宅區，這無疑給城市的交通帶來了莫大的困難。當前，我們城市的環境已經惡化到了非常嚴重的程度，為長遠考慮我們也應疏散城市中心區域的建筑及人群，為我們的城市減少負擔。

5 小結

通過分析研究我們了解到，城市中心區域建設高檔住宅區已經是現在好多大都市不可避免的趨勢。現代建筑或者城市規劃都講求可持續的發展理念，高檔住宅區也不例外。我相信，只要我們做好研究，找到問題的根源，那么這個城市中不可避免的空間區域也將在將來做到持續的發展和穩固，這樣我們的人居環境才能得到充分的保障，生活才將更加美好。

[1]董成,吳健,劉澤峰等.生態型住宅區的規劃設計與管理初探[J].上海環境科學,2008,27(05):227-230.

[2]朱志強.對北京市郊區建設高檔住宅區的幾點認識和思考[J].北京建筑工程學院學報,2002,18(03):31-33.

[3]胡永舉,欒釗.城市中心住宅區建設交通影響實例分析[J].交通運輸工程與信息學報,2010,08(01):1-6,13.

[4]肖述蓉.現代化住宅區設計構想[J].中國房地產業,2011(02):91.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.257