淺談建筑房地產工程項目管理策略

吳志勛

（廣西恒大企業集團有限公司 廣西 南寧 530000）

淺談建筑房地產工程項目管理策略

吳志勛

（廣西恒大企業集團有限公司 廣西 南寧 530000）

隨著我國社會經濟不斷的發展，在房地產工程項目上的建設也不斷進步。如今，不管是在建設速度還是建設規模上，我國房地產項目都取得了非常大的成就。本文將深入探討新背景下建筑房地產項目管理內容，以及如何進行管理優化。

建筑；房地產；管理；工程項目

隨著我國國民經濟迅速的發展，我國國民的消費能力也開始升級，從以往的衣食消費熱潮進入現在的住行消費熱潮。再加上現在媒體行業的大力宣傳，房地產行業也因此迅速發展起來，從目前的形式上看，在不久的將來，房地產必將會成為拉動我國國民經濟最重要的增長點。房地產作為一個有高回報、高風險的產業，選擇合適的管理模式才能使房地產工程項目的開發達到預期的效果。

1　房地產項目管理概述

房地產項目管理是屬于C-PMBOK知識范疇以及知識特點，在知識模塊中，包括收尾銷售階段、建設實踐階段、開發階段以及概念階段。房地產項目在進行管理時可以采用以下相對應的模式：公司制、部門制、事業部制、專業管理公司制。公司制，公司與投資商相聯合進行應用，只能是崗位以及相關部門以此配置出操作權限；部門制，可以應用于公司內部，每個職能部門都能配置其操作權限，以此來實現業務職能；事業部制，每一個事業部都要建立數據賬，但是不能有相同的出現，要從公司的各個角度對各事業部之間人力資源、資金等的平衡進行慎重考慮；專業管理公司制，要讓投資商作為核心點，物業公司、銷售公司以及建筑公司共同進行協助。

在房地產工程項目管理中，一般都包括三個方面：施工管理、規劃管理以及開發管理。其中，施工管理是指對其建設施工的過程進行嚴格的管理。在整個房地產的建設工程中，房地產項目建設作為企業開發中非常重要的一個環節。房地產開發企業如果向健康、長久、持續的發展，就一定要重視在項目建設中這個生命周期的管理問題，以此對產品品質進行保證，時時刻刻都要注意自身聲譽的維護。規劃管理是指對于規劃設計過程中的管理，一般來說，對于建筑樓盤的規劃設計房地產開發企業會將其委托給相關設計單位完成，這樣就有必要要對規劃設計中的目標、進度以及成本進行管理和控制。

2　如何進行管理的優化

房地產工程項目的管理對于房地產發展來說意義是非常重大的，它直接決定了建筑過程中的效率。下面我們來探討一下如何進行優化管理和最大效率的加大管理的作用：

2.1協調管理策略

房地產開發中施工與建筑設計的分離對雙方專業化水平提高有很大的幫助，不過施工與設施的分離也會出現很多問題。如，如果設計者對施工工藝不太了解，就會使設計方案在施工中變得十分困難，對項目建設的進度與成本有很大的影響；再或者，如果施工人員沒有非常豐富的經驗，對于建筑設計的了解也不夠多，那就會做不到“按圖施工”，達不到預期目標。要想解決這種類型的問題，那就要應用可施工性分析。在現今，可施工性分析作為現在最常用的管理方法，它主要是將施工的經驗與知識最好的在項目采購、設計、現場操作以及策劃中應用，以此達到項目總體的目標。在房地產開發過程中，工程師和建筑師都要以開發商的要求為首要進行設計，要設計出最易施工、最經濟以及最滿足于目標的方案；其項目的管理人員要根據此方案，對使用時間、設備調度、材料以及人力進行考慮；承包商以及施工管理人員要根據其施工經驗對方案中最適當的工法與材料進行采用，在規劃設計時對工程師及建筑師提建議，在很大程度上會對設計方案產生一定的影響，同時也會增強施工中的困難。一方面來說，要想相關人員能充分發揮經驗和知識，就要在項目實施過程中進行系統全面的研究。設計研究與可施工性研究成為了項目總體規劃中的一部分內容。而另一個方面，通過總結與計劃，要將其研究過程中的教訓和經驗很好的進行升華與記錄，將在業務流程中無次序的知識實行系統管理，使其能成為“可利用再生資源”，以此來實現再利用與知識共享。

2.2人員素質管理

非常完善的項目管理可以使房地產公司對項目建設的質量有所保障。對比其它的工業產品，建筑產品更容易出現問題。工業產品基本都是由流水線生產，出現質量問題的情況比較少，一般來說，同批次的產品質量也比較穩定。而建筑產品的質量被影響的因素非常多，比如環境、施工方法、機械、材料以及人員都會對建筑產品的質量產生影響。除此之外，由于項目建設管理設計的學科很多，比如管理學、造價、給排水、電氣、暖通、結構以及建筑等等，與監理等合作方需要在供水供電等社會關系中有很好的協調處理能力，需要有對于新型施工、新型建材工藝的應用、接受、學習的能力。房地產企業正慢慢的從資金密集型向人才密集型加資金密集型發展。由此可見，在房地產企業中，其項目范疇與項目管理都要比監理、施工等這些企業涉及的內容更加廣泛，而且要考慮的問題就更復雜更深入，因此，對于項目管理團隊建設一定要保證素質，這能直接決定項目管理的成敗。

2.3控制造價

項目在開發設計的階段中，技術與經濟完美的結合可以使其有非常好的經濟效果。一個很好的方案可以確定工程造價的合理。但是在實施的階段中，需要考慮非常多的細節問題，其中設計工作就是首要的。要在保證質量與進度的基礎上進行考慮，一個優秀的設計不僅僅是要考慮節約投資成本，也要很好的監督和審查施工中所有水暖電的施工質量和矛盾。對于限額設計，一定要制訂非常合理的設計標準，要應用新的材料工藝以及技術，以此來優化在工程設計中的技術經濟指標，能有效的提高整體綜合的效益。要對投資的實際情況具體的結合，還要通過對設計方案中經濟指標的比較，充分利用機制工程的方法，使建筑材料、造價經濟、結構方案、單元組成、平面布置以及工程規劃都能合理的選擇，與設計院積極的配合來做好限額設計工作。要非常認真的把施工圖的預算做好，不能留下任何缺口，在項目管理的過程中，總經理領導下，作為工程部就一定要對施工單位以及監理單位加強管理，在對安全生產以及質量保證的前提下，能非常全面的完成施工的任務，以此能確保正式開業。

2.4交付過后的管理

房屋在進行交付后，應該要對于項目建設過程進行很好的回顧，對于建設中的教訓及經驗進行分析與總結，在下一項目的管理中就能做到更加的完善。其中的內容有總包單位的管理、施工水平，不過不管是自己公司物業管理部門，還是其它物業管理公司，在項目施工與設計中也要盡量對日后的維護、維修進行考慮，盡量選擇節能產品，以此來減少日后運行中的費用，便于日后進行安全防衛工作。一個優秀的物業管理可以使樓盤提高整體品質，以此來延長房屋使用的壽命。與此同時還可以使開發公司擴大自身的影響力，以此來提高知名度。要提高企業效益以及自己的信譽，才能有很好的發展，在現今激烈的房地產市場的競爭中才能站穩腳跟。

表1　2009～2014某市房地產銷售面積增長表

由表1可見，2009～2014某市的房地產銷售面積一直都處于一個持續增長的狀態。國民經濟的提高，人們對于房產也越來越熱衷，銷售面積增長的同時也更要做好工程項目管理的優化，對于房屋質量的把握也要更加認真精細。只有這樣才能在提高銷售額的同時提高房地產的質量。

3　結束語

在建筑房地場項目工程的管理中，包涵的內容非常的廣泛，不管是從施工還是到設計，或者是交付，在其中最重要的問題還是要對房地產企業人員的素質進行加強管理，在建筑理念上要做到以人為本，只有能從人的基礎出發，才能在其工程建設中把握好造價以及質量的管理，使房地產管理能走上一個更高的臺階。

[1]樊濤，張煒.淺談建筑工程項目管理及控制[J].河南科技，2014（01）：144.

[2]張鵬飛.我國房地產工程項目管理體系的發展方向研究[J].經營管理者，2012（10）：192+28.

[3]張麗雅.淺談房地產工程項目經濟管理創新[J].現代營銷（下旬刊），2014（10）：29～30.

TU71

A

1673-0038（2015）34-0197-02

2015-6-30

吳志勛（1983-），男，本科，主要從事房地產建筑工程工作。