淺析小戶型住宅及其發展戰略

宿建國　王杰　梁燕敏

【摘 要】隨著經濟的高速發展，人們生活壓力的不斷增加，住房、這一最基本的生活需求，對于剛剛步入社會的年輕人，尤其是外來人口，已經如同一座大山一樣，高不可攀、難以逾越！小戶型概念的出現恰好解決如此尷尬的境地，成為真正的剛需；發展到今天，小戶型產品已經豐富多樣，其功能性也不斷加強和完善，諸多小戶型更加注重用戶體驗和感受、注重性價比和居住舒適度；同時，其健康環保的住宅理念在一定程度上也得到很大提升；小戶型戰略的轉變，極大地吸引了小戶型剛需人群的注意力和興趣，這就意味著，小戶型住宅在真正意義上得到升級和升華。選擇小戶型住宅并不只是錢的問題，而是選擇一種生活習慣，時尚、優雅、方便、快捷的生活方式。

【關鍵詞】小戶型；政策；發展

0 引言

按照央行通知，自2015年3月1日起，人民幣存貸款基準利率分別下調0.25個百分點。全國多處城市住房公積金貸款利率隨之同步下調：5年（含）以下公積金貸款利率降至3.5%，5年以上公積金貸款利率降至4%。不過值得注意的是，3月1日之前發放的貸款，須從2016年1月1日起執行調整后的貸款利率，3月1日后發放的住房公積金貸款，將執行新的貸款利率。如此一來，有可能剛需戶型成為爆款，本來價格就偏低的小戶型住宅短時間被搶購一空。

1 小戶型發展現狀

以深圳為例，最近公布的各種版本的樓市報告顯示，從去年至今，深圳的新房、二手房房價漲幅均領跑全國，繼蛇口出現最高單價20萬元/平方米之后，前海也在近日爆出頂層價格16萬元/平方米的豪宅。寶安一小區一總價120萬元的小戶型二手房，10天內上漲到了140萬元，買主稍有延遲，原來準備的購房款便不夠了。

深圳出現的房價上漲趨勢，與這個城市所處的獨特地位有直接關系。深圳既是一個新興城市，又毗鄰香港特區，具有相比內地其他城市豐富得多的投資機會，具有較高的人口吸附能力。即使在前幾年房地產調控壓力很大的情況下，很多城市的房價出現了下跌，但深圳的房價也基本未見松動。

去年以來，由于經濟增速下行的趨勢明顯，房地產市場再度被作為能夠對穩增長產生正面作用的市場，得到了各級政府的重視，房地產調控的政策已經有了根本的轉變，地方政府普遍修改了原有的調控政策。今年3月30日，中央政府相關部委推出房地產救市新政，但是這項新政實行兩個月來，在國內很多城市未見到顯著的效果，倒是在深圳出現了熱烈反響，兩個月內，深圳一些熱點區域的商品房板塊已經上漲了40%左右。

對深圳出現的房價飆漲，應該如何評價？在經濟增速下行難以改變的情況下，各地政府都面臨著沉重的壓力。深圳的情況比其他城市要好得多，但這方面的壓力也存在，因此房價上漲有利于推動經濟活躍。但是，像深圳目前這樣的快速上漲，在很大因素上又是投機炒作勢力在主導，而它在客觀上將阻擋外地進入城市的人群在深圳購房置業，也不利于深圳本地居民改善居住條件，因此從根本上說，并不利于深圳經濟的健康發展。

2 小戶型政策改革

自2014年以來，業內對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一先前已被變相規避、名存實亡的調控政策。2014年2月，南京出臺住宅用地“90/50”政策，明確規定在商品房用地出讓時，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。杭州也在去年7月對這一政策進行了“口頭調整”。據杭州市國土資源局相關部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新掛牌的土地不再對產品戶型的套型建筑面積進行限定。更為大膽直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產限購的同時，宣布調整“90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規定，至此天津“90/70”政策公開取消。

日前，四川省宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，全面取消包括限購、限價、“90/70”等在內的行政干預政策，并表示鼓勵開發企業根據區域城市功能定位和市場需求設計適銷對路的產品。“明確取消‘90/70政策，是政府的一種勇氣。”在業內人士看來，過去有很多房地產政策在發現不符合實際的情況下，既不執行也不廢除，這并不利于市場的平穩規范運行。

盡管近幾年來在地方執行中往往“陽奉陰違”，2006年發布的“90/70”政策對房地產市場結構的改變仍起到了不小的作用，剛需小戶型房源數量在樓市存量中整體攀升。以北京為例，根據亞豪機構提供的數據，自2007年開始，北京商品住宅供應中90平米以下產品已占到了市場總供量的50%，如果再加上歷年供應的保障房，足以超過當年住宅總供應的70%。而一些二三線城市，在2014年甚至出現了較高比例的小戶型房源積壓。

如果說之前“90/70”政策的“名存實亡”更多源于開發商自身的“逐利”，那么如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地產市場形勢的變化。“房地產市場需求改變，‘90/70政策已失去了繼續存在的必要性。”在郭毅看來，2013、2014年一些二三線城市產業萎靡、人口紅利喪失，區域房地產市場以中產階層的改善型消費為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“‘90/70成為了制約二三線城市樓市供需結構合理化的不合理政策。”

3 小戶型是未來樓市供應主流

上月底，樓市新政密集來襲，信貸和稅收雙雙放松，利好幅度超預期，刺激措施被稱為“7年來最大力度”。多重政策利好刺激之下，今年以及未來一段時間，樓市能否回暖？成交量和房價將會有怎么樣的變化？目前時間節點，是否適合下手買房？已經成為人們茶余飯后熱聊的話題！

截止到目前看來，小戶型住宅銷售量大漲的可能性不大，但跌幅可能會收窄一點。因為房地產問題是多方面的：第一是資金鏈問題，現在資金都不愿流入房地產。第二是供給鏈問題，房子供給量太大了，而且還在增加，但是消費量在下降。第三是價格問題，一線城市價格太高，二線城市價格偏高，三四線城市價格不是很高，但需求都滿足了。所以，依據分析目前這些樓市利好政策，可能只是會暫時抑制銷售下跌的趨勢，去年至今年前兩個月，樓市銷售下跌在加快，現在只是緩解了一點。

而一些房地產業內人士則預測：接下來樓市銷售會有一定上漲！此次刺激會導致改善性的住房需求有一定放量，但不會太大。主要是因為這段時間股市太火，很多資金進了股市，一般的規律是，股市盤整或獲利回吐之后，資金慢慢就會被擠入樓市。改善型住房需求的迫切性，沒有剛需的迫切性那么大，所以，上半年應該主要還是剛需為主，改善型的需求只會部分被啟動，要到下半年之后，隨著股市獲利回吐，資金會逐漸流到投資需求和改善型的住房需求環節上來。

也有一些學者認為影響不大。第一，樓市不像股市，對于政策刺激，不會有那么快的反應，銀行對相關政策進行操作，需要時間。第二，首付四成，想申請的人增加，但銀行放貸額度如果沒有增加，也沒有那么多錢可以批，而且，第一套房如果還沒還清，再貸第二套房，銀行就要評估風險。所以，這兩個因素制約之下，不管出臺什么新政，銀行那里也不一定能過關。除非未來降準，貸款額度增加，成交量才有可能上去。

4 結論

目前，在房地產市場中對小戶型住宅的需求是比較大而迫切的；從房地產政策的趨勢看，未來調整的基調是去行政化，推進長效機制建設，因此限購等政策可能進一步松動，此外，貨幣政策有望繼續趨松，這些都對房地產市場構成利好，因此2015年是樓市的復蘇年，一線城市的表現將尤為突出。

【參考文獻】

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[責任編輯：湯靜]