基于時域產品模型的居住物業批量評估系統研究

李征宇++孫平++韓子揚

摘要：居住物業在我國房地產市場中具有重要的作用，構建適宜地、自動化的居住物業批量評估系統，為客觀、公正、科學、高效的房地產批量評估提供技術支持已成為房地產信息化發展的一個重要方向。本文在介紹時域產品模型的基礎上，采用B/S 與 C/S混合的網絡架構，利用MyEclipse7.0+Struts+SqlServer 2008+Ajax+Jsp.net等平臺工具，設計并實現了居住物業批量評估系統。實際應用證實，該系統可以實現居住物業的批量評估，相對于基于傳統自動估價模型（AVM）的批量評估系統，具有更好的適應性、工作效率和精準性。

關鍵詞：居住物業；批量評估；時域產品

中圖分類號：TP18 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2015）24-0119-02

Research on Residential Property Evaluation System Based on time Domain Product Model

LI Zheng-yu1， SUN Ping2， HAN Zi-yang1

（1.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China； 2.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China）

Abstract： residential properties in the real estate market in China has an important role in building a suitable and automated residential property evaluation system， for the objective， fair， scientific and efficient real estate assessment to provide technical support for real estate information has become an important direction of development of real estate information. The in the time domain product model based on the B / s and C / S hybrid network architecture， using MyEclipse7.0Struts+SqlServer 2008 AjaxJsp.net platform tools， design and realize the residential property mass valuation system. The practical application has proved that the system can realize batch evaluation of residential property， and has better adaptability， work efficiency and accuracy compared with bulk evaluation system based on the traditional model （AVM）.

Key words： residential property； batch evaluation； time domain products

計算機輔助批量評估（Computer Aided Mass Appraisal，簡稱CAMA）指在已收集的物業特征和市場情況等信息基礎上，借助計算機程序按照特定的算法在限定的時間內完成對批量物業單元的課稅評估。[1，2] 自動估價模型（AVM）設計問題是計算機輔助批量評估核心問題之一。AVM構建流程簡述如下：根據評估目標選取樣本集，并劃分為訓練集和目標集。確定模型后，利用訓練樣本進行模型校準，利用保留樣本進行模型檢測，直至符合要求，否則重設模型后重做。[3]在當前較為成熟的房地產評估AVM模型中，應用較多的有市場評估法、剩余法、成本法、收益還原法、假設開發法、住宅價格指數和稅基評估價值等。[4]

1 時域產品模型構建

本文依據城市居住物業的實情，綜合分析成熟AVM的優勢，設計出基于時域產品模型的批量估計系統。模型借鑒的地方包括，直接市場法應用多元回歸算法確定房屋級別的系數，市場比較法將從歷史案例演變成多個指標（包括指標棟和參照單元），住宅價格指數方法中區域產品分區的價格指數的指導作用。……