不妨以公共政策調節樓市分化

張敬偉

這是一個令人焦慮的季節。

股市動蕩、CPI呈現異象、PPI下滑、進出口數據也不好看、宏觀經濟運行不容樂觀……

但是，樓市在這一個季節的表現卻逆勢而火。

易居房地產研究院針對北上廣深等30個典型城市監測統計發現，二季度30個典型城市樓市成交量和成交價均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價創下近五年來的新高。易居研究院數據顯示，2015年第二季度，30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米，環比增長11%，同比增長16.2%，成交均價創出歷史新高。

由此可以看出，中國樓市從一線城市、二線城市到三線城市，呈現出明顯的三個等級。

第一等級的一線城市，在近兩年樓市萎靡的調整中，依然表現出常態的溫和走熱態勢。

據悉，在全國樓市大盤不景氣下，只是量價偶爾有所波動。即便是二三線城市忍不住集體松綁限購時，一線城市依然維持著矜持的限購政策。北上廣深四大城市，由于不乏人流涌入，更由于獨特的資源和政策優勢，人們既然選擇在這些城市工作和生活，就免不了成為這些城市源源不斷的剛需群體、、

簡言之，第一等級的一線城市，對其他城市的購房群體具有虹吸效應。

但總的住房消費盤子是一定的，因而第一等級城市樓市的熱，對應著第二、第三等級樓市的不溫不火和低迷乏力。

有數據顯示，第二等級的城市似乎也火了起來。這其中有一攬子樓市利好政策的刺激，亦有一線城市的良性傳導，當然也包括了對三四線城市住房需求的虹吸、但二線城市能否跟著一線城市持續走熱，仍待觀察。市場猶記，在上一波樓市低迷中，引領降價銷售和房企跑路的恰是被稱為“一線半城市”的杭州。可以說，二線城市在上個周期的樓市虛熱中，雖非成為所謂的“鬼城”，但也積聚了不少泡沫。泡沫是否擠盡頗值得懷疑，又在地方去行政化和穩定房市的新政策催化下，在原來樓市基礎上可謂借尸還魂。

第二等級的樓市變量值得政策面警惕深思。如果說第一等級的樓市走熱屬于常態之舉，那么第二等級的樓市若熱到一線城市的程度，中國樓市怕是又要重蹈上一周期的覆轍。雖然現在面臨著穩增長的壓力，但宏觀經濟也不可陷入到依賴樓市增長的窠臼中。因而，二線城市的樓市量與價，值得密切關注。尤其是這些城市的決策者，還應將更多的政策關切放在產業轉型升級上，更好地落實好中央簡政放權等一攬子改革舉措上來。對于樓市，應有健康的政績觀，譬如保質保量完善保障房建設，落實好政策面給予剛需群體的利好 當然，也要切實做好金融創新，在風險可控的前提下，盡可能消化地方債和銀行壞賬。

而三四線城市，是中國樓市的第三個等級、這個等級的城市里有“鬼城”，黑燈現象也很嚴重。最令人擔憂的是，這類城市積累了太多庫存，小庫存是最迫切的任務。但是，這些城市不僅庫存難消，而且還有新建房在啟動。這些城市的治理者，對于樓市的依賴已成慣性，很多樓盤都是地方政府主導下的招商成果，因而給予地產商更優惠的給地和融資條件，可以說樓市小庫存已經不是市場行為，而是最后由政府兜底。但這類城市可釋放的剛需已釋放完畢，改善住房群體需求也不旺盛。第三等級樓市，要恢復正常不是時間問題，而是結構性矛盾必須化解。老矛盾不解決，新矛盾再積累，三四線城市的樓市很難健康起來，當然也就不會有活力。

另一值得關注的現象是，一二線城市的量價齊升，也未必是樓市信心的全面復蘇。北上廣深四大城市，二手房的需求量大幅增長，遠高于新建住房的銷量。這折射了購房者理性的住房預期，即購現比持房待漲更重要、

在經歷十多年的樓市快速發展后，中國家庭自購房擁有率遠超新興市場乃至發達國家。有些中產以上家庭，甚至擁有三套以上的房子、、獨生子女們，大抵都擁有不菲的不動產。這些為未來計的中國式購房模式，已經提前消費了未來剛需訴求、若相關政策不予調整，三個等級城市的樓市都缺乏后勁。值得一提的是，政策更新正在啟動，譬如生育政策的寬松，還有房地產信息系統的互聯互通，以及納入立法規劃的房地產稅等等。總之，一個周期的樓市不均衡需要市場杠桿調配，形成的利益固化則需要財稅等公共政策的主動調節。

總之，樓市也好，股市也罷，只是宏觀經濟運行的兩大要素，而非宏觀經濟的全部。全民關注樓市股市，政策資源在“兩市”耗費太多，絕非正常。任何正常的經濟生態，都不可能被虛擬經濟所左右。否則，危機就會悄然來襲。