相鄰關(guān)系糾紛問答二則

Q1：王律師，你好！

我在上海虹口區(qū)買了一套頂層的公寓，入住后發(fā)現(xiàn)有住戶私自在頂樓天臺搭建了鴿棚。鴿子每天清晨都會發(fā)出叫聲，嚴(yán)重影響了我的生活作息；而且鴿子掉落的羽毛及排泄物對小區(qū)環(huán)境也有比較大的影響，嚴(yán)重影響各家住戶的正常生活及身心健康。因此，我向小區(qū)物業(yè)反映了這個問題。但是物業(yè)說這間住戶是釘子戶，這個問題也持續(xù)比較久了，他們讓我向居委會反映。顯然，物業(yè)和居委會都沒有太強(qiáng)解決力。那么，我還能向哪些部門反映呢？如果向法院起訴，我是否可以請求該住戶拆除鴿棚？

咨詢?nèi)耍菏?/p>

A1：石女士，您好！

公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯。根據(jù)我國《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！蔽覈段餀?quán)法》的第七章也明確作出了有關(guān)相鄰關(guān)系的相關(guān)規(guī)定，如關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，所謂的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是指兩個或兩個以上的業(yè)主對某一建筑物各自享有一部分所有權(quán)，該建筑物及其附屬物的共同部分為各個業(yè)主共同所有。

依據(jù)石女士的介紹，該養(yǎng)鴿子的住戶很明顯侵害了相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。也就是說，在房屋所有人或使用人在占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生矛盾的，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用法律調(diào)節(jié)彼此間的矛盾，使他們有權(quán)從鄰方得到必要的便利，并防止來自鄰方的危險和危害。同時，對各自所有權(quán)的行使也應(yīng)有所節(jié)制，不能損害相鄰方的合法權(quán)益。因此，相鄰關(guān)系實(shí)際上是在斟酌相鄰各方的利益和公共秩序后，對行使所有權(quán)的一種限制或節(jié)制。

樓房的樓頂屬于全樓業(yè)主的共有部分，任何人不得擅自占用或加裝自用設(shè)備。在住宅小區(qū)天臺私自搭建或占位己用，實(shí)質(zhì)上是一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主的公共利益，還有可能引發(fā)多重危害。尤其是某些高層建筑樓頂建有消防池、消防通道等公用設(shè)施，擅自搭建、改建將給整個小區(qū)的安全帶來諸多威脅。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十條規(guī)定，禁止損害房屋承重結(jié)構(gòu)；禁止違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外貌、禁止擅自改建、占用物業(yè)共用部位等。小區(qū)樓房頂樓天臺系業(yè)主共有，屬于房屋的共用部位，現(xiàn)該住戶未經(jīng)其他共有人同意，擅自在屋頂上搭建鴿棚，將共用部位占為己有，該住戶的行為違反了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟?！苯Y(jié)合石女士所咨詢的情況，頂樓天臺屬業(yè)主共有，屬“相鄰處”范疇內(nèi)，在相鄰處安裝設(shè)施，不得違反法律法規(guī)的限制性規(guī)定。該住戶在頂樓天臺搭建鴿棚，是將天臺擅自占為己有并進(jìn)行改建，違反了管理約定，如果您小區(qū)有規(guī)范有力的業(yè)主大會，那么您可以通過業(yè)主大會解決這個問題，該小區(qū)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。

如果沒有業(yè)主大會，那么可以通過物業(yè)，向物業(yè)反映，讓物業(yè)來解決。但據(jù)您所述，該戶主屬于“釘子戶”，不愿整改，您以及相關(guān)受影響的業(yè)主可以依法提起侵權(quán)之訴，通過民事訴訟的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。同時，也可以聯(lián)系當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府管理部門，辦理相關(guān)手續(xù)，由他們出面責(zé)令其拆除鴿棚并處以罰款。若逾期未拆除，可以由這些政府管理部門申請由相關(guān)的區(qū)、縣人民政府組織進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

另外，若該戶主所飼養(yǎng)的為信鴿，也可適用《上海市信鴿活動管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。但需要指出的是，即使該戶主為信鴿協(xié)會會員，搭建的鴿棚持有協(xié)會頒發(fā)的棚號，但若其外部形態(tài)已經(jīng)超出上海市信鴿活動管理規(guī)定的長寬高限定，對小區(qū)其他戶主正常通風(fēng)、采光等造成妨礙，應(yīng)予限制。

Q2：王律師，你好！

我是上海市浦東新區(qū)一個居民小區(qū)的住戶。今年3月份開始，我們家房子的天花板開始有滲水現(xiàn)象，墻壁也長期陰濕，還有大塊墻面脫落。4月份的時候，經(jīng)過報修，物業(yè)派維修人員上門來檢驗，認(rèn)為漏水是由樓上房屋的住戶造成的。但樓上的戶主了解此事后并不承認(rèn)是自身房屋原因造成的，半個月后，樓上那家發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間地面漏水后，才被迫對房子進(jìn)行了一定程度的修繕。后來我們找樓上住戶商談維修和費(fèi)用事宜，他們一直推脫，不想付錢，物業(yè)公司幾次出面協(xié)調(diào)也未果。對于這種情況，我是否可以通過訴訟來要求對方賠償損失呢？

咨詢?nèi)耍汗?/p>

A2：郭女士，您好！

根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，相鄰關(guān)系是人們在生產(chǎn)、生活中對于毗鄰的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或者使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，直接關(guān)系到人們生產(chǎn)和生活的正常進(jìn)行。而法律調(diào)整相鄰關(guān)系的目的就是有利于人們的生產(chǎn)與生活，充分發(fā)揮不動產(chǎn)的使用效益。我國《民法通則》規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

近幾年來，鄰里之間因一些糾紛而鬧上法庭的案件呈上升趨勢。樓上住戶因家中衛(wèi)生間地面滲水，導(dǎo)致其下方住戶家中墻體長期陰濕，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，并以維修方式停止侵害。但是，您必須證明樓上住戶的地面滲水與您家的天花板滲水、墻壁陰濕、墻面脫落等現(xiàn)象有必然的聯(lián)系，如此才可對樓上住戶提起侵權(quán)之訴。

根據(jù)您的介紹，若您能夠舉證證明樓上住戶家中衛(wèi)生間地面漏水與您家房屋損失有必然聯(lián)系，則樓上住戶構(gòu)成侵權(quán)，您樓上的住戶需進(jìn)行相應(yīng)維修，以不再致您家中墻體陰濕、漏水為標(biāo)準(zhǔn)。本案例是較為典型的不動產(chǎn)相鄰關(guān)系造成的損害賠償糾紛。如果發(fā)現(xiàn)樓上漏水，應(yīng)及時固定證據(jù)，如拍照攝像等，情況嚴(yán)重的應(yīng)通知物業(yè)或警方到現(xiàn)場勘察，到底是哪里漏水，是誰的原因?qū)е侣┧?，以便確定責(zé)任主體，同時也要積極做好處理措施，防止自己損失擴(kuò)大。對于損失情況，如無法協(xié)商一致，建議訴訟至法院，申請法院委托有評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行定損評估，切忌自行找評估機(jī)構(gòu)評估，免得對方對評估結(jié)果的客觀公正性心存質(zhì)疑。

編輯：薛華 icexue0321@163.com

法律小常識：

不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)時，相互間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利的一種延伸或限制，從權(quán)利的角度講，相鄰關(guān)系又稱相鄰權(quán)。

不動產(chǎn)相鄰關(guān)系具有以下特征：①不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的主體是兩個或兩個以上的不動產(chǎn)所有人或使用人。②不動產(chǎn)相鄰關(guān)系主體所有或使用的不動產(chǎn)是相互毗鄰的。所謂相鄰，是指地理位置的相鄰，既包括相連接，也包括相鄰近。③不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容因種類不同而不同，但基本上是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的方便。所謂必要的方便，是指非從相鄰方得到便利，就不能正常行使其所有權(quán)或使用權(quán)。例如，從鄰地上通行，必須是在無其他道路可走的情況下，才能要求相鄰方給予便利，但這種便利應(yīng)以不損害相鄰人的合法權(quán)益為限。相鄰關(guān)系的客體并不是不動產(chǎn)本身，而是相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使其所有權(quán)或使用權(quán)時所體現(xiàn)的利益。相鄰不動產(chǎn)各方在行使權(quán)利時，既要實(shí)現(xiàn)自己的合法利益，又要為鄰人提供方便，尊重他人的合法權(quán)益。

王棟 律師 北京大成（上海）律師事務(wù)所

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職律師，合伙人。上海市第十屆律師代表大會代表。2015年獲浦東新區(qū)十大杰出青年律師提名獎。王棟律師執(zhí)業(yè)以來主要致力于：公司法律事務(wù)運(yùn)作及風(fēng)險管理、房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、商事訴訟和仲裁、金融及資本市場、高端婚姻家事及財富傳承、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。