預售商品房懲罰性賠償問題簡析

■文/樊琳

預售商品房懲罰性賠償問題簡析

■文/樊琳

摘要近年來，我國房地產行業迅速發展，商品房已經成為我國居民消費熱點。然而，商品房銷售過程中的欺詐行為不斷出現，個別開發商在利益的驅使下，嚴重背離誠實信用原則，惡意損害購房者的利益。在此背景下，適用懲罰性賠償責任，能夠制裁和遏制開發商的不法行為，維護商品房交易市場的正常秩序，促進商品房市場誠信體系的建立。本文圍繞《消費者權益保護法》、《中華人民國共和合同法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規定的購房者可以請求商品房的出賣人承擔懲罰性賠償責任的情形，研究了商品房預售適用懲罰性賠償制度的一系列法律問題，并對最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的懲罰性賠償規定進行了深入解讀，探討了該解釋在適用中的一些具體問題，指出了其不足之處，提出了具有操作性的解決方案。

關鍵詞商品房預售懲罰性賠償適用數額

一、緒論

隨著人民生活水平的不斷提高和我國城鎮住房制度改革的深入，商品房已逐漸成為我國居民新的消費熱點，但在預售商品房中，開發商往往利用信息的不對稱和自己的優勢地位，對購房者實施惡意違約和欺詐行為以牟取經濟暴利。因此，購房者必須依靠國家法律的保護，才能有效的維護自身的合法利益。

在我國，預售商品房適用懲罰性賠償規定最早的法律依據是1993年出臺的《中華人民共和國消費者權益保護法》，1999年實行的《中華人民共和國合同法》依照《消費者權益保護法》的規定進一步確定了懲罰性賠償規定。最直接明確確立預售商品房適用懲罰性賠償規定的是2003年3月24日通過的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）。

二、預售商品房懲罰性賠償的含義

預售商品房懲罰性賠償，是指預售商品房的出賣人因違法或違約，導致預售商品房的買受人權益受到損害時，由法院作出的賠償數額超過實際損害數額的賠償制度。

預售商品房的標的，實質上是一種“期待權”，而非現實的房屋所有權。因此，對購房者來說，客觀上存在很大風險，為了保護廣大購房者的合法權益，國家對商品房預售也采取了一些特殊的監管措施和懲罰制度，如交易價格申報制度、商品房預售登記備案制度，商品房預售許可制度、懲罰性賠償制度等。

三、預售商品房懲罰性賠償制度存在的問題

《合同法》和《消費者權益保護法》屬于概括性法律規定，能夠適用預售商品房懲罰性賠償，但不夠明確具體?！督忉尅返墓冀鉀Q和填補了房地產法律的某些空白，保護了廣大購房者的權利，但仍然顯得倉促和不嚴謹，并非購房者的“保護神”。筆者立足于我國的立法現狀，對預售商品房懲罰性賠償制度存在的問題作出如下分析：

1、《解釋》的效力問題?！督忉尅吩诜缮蠈儆谡浇忉?，是最高人民法院在適用法律的具體過程中對具體應用法律問題所做的具有法律約束力的說明。司法解釋必須要有解釋的基礎性法律，即解釋的是哪部法律，或者哪部法律中的哪些條款。那么，《解釋》規定的五種懲罰性損害賠償的依據是哪部法律呢？最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，《解釋》規定的懲罰性損害賠償責任是以《合同法》第113條和《消費者權益保護法》第49條規定的懲罰性損害賠償責任為依據的，但不是對《消費者權益保護法》第49條規定的直接適用，《解釋》所規定的懲罰性損害賠償責任在適用條件和結果上都與《消費者權益保護法》第49條的規定有所不同?！督忉尅芬环矫娉姓J是以《消費者權益保護法》或《合同法》的懲罰性損害賠償責任原則為依據；一方面又否認是對此兩部法律的直接適用，這在形式邏輯上也存在問題，而且，《解釋》中的具體規定也存在一些與《消費者權益保護法》或《合同法》的矛盾之處。所以，如何解決《解釋》適用的法律依據，是值得探討的地方。

2、《解釋》中對于適用懲罰性損害賠償的五種情形采取了列舉式規定，在一定程度上清晰明確，不僅有利于民眾知曉，而且方便司法機關辦案。但這樣的規定卻有很大的漏洞，因為在實踐中存在的一些嚴重欺詐行為，并不局限于列舉的五種情形。例如，開發商不具備商品房買賣主體的資格、所售的商品房證件不齊全致使商品房的權利出現嚴重瑕疵、開發商故意隱瞞影響購房者正常使用房屋的重大質量問題及根本不能實現的欺詐性售樓廣告等?！督忉尅分怀姓J列舉的五種情形適用懲罰性損害賠償，等于否認了開發商實施的其他售房欺詐行為適用懲罰性損害賠償責任。所以，采用列舉的方式規定并不能對購房者給予強有力的法律保護。

3、關于懲罰性賠償的數額問題?！断M者權益保護法》和《合同法》規定的懲罰性賠償的數額是“商品價格的雙倍”，而《解釋》規定的則是“不超過已付房款一倍的賠償責任”。由此可見，《解釋》采用的是“一倍上線賠償”，屬于對賠償責任的限制規定，與《消費者權益保護法》和《合同法》的規定是不一致的。首先，雙倍賠償的基數不同?！断M者權益保護法》和《合同法》規定的是“商品房價格”，而《解釋》規定的是“已付房款”，這兩者是不同的，由于房屋涉及金額較

大，很多購房者都只是先付首付，因此已付款很可能不是商品房的全部的價格；其次，《消費者權益保護法》和《合同法》的雙倍賠償是法定和硬性的規定，而解釋的懲罰性賠償數額則是裁定和彈性的規定，這就給了法官較大的自由裁量權，容易造成司法腐敗，不利于實現法律的公平性，很可能導致出現開發商所承擔的懲罰性賠償責任與其欺詐行為所獲得的利益或購房者所受侵害的程度不相符的情況。

四、完善預售商品房懲罰性賠償制度的建議

1、擴大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍。《解釋》應該對懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍予以擴大，立法上應采用概括式和列舉式的結合，既要列舉幾種典型的欺詐行為，便于直接和參照適用，又要對商品房買賣中的欺詐行為作出一般性的高度概括與歸納，避免超出規定范圍之外對是否適用懲罰性賠償責任的問題上出現司法尷尬。

2、懲罰性賠償的數額應當明確具體。首先，《解釋》中規定的賠償基數的“已付房款”，如果購房者采取的是銀行貸款的方式支付房價，那么“已付購房款”到底是購房者已實際支付的首付款，還是向銀行貸款后支付的全價房款呢？筆者認為應當將“已付房款”明確規定為購房的全價款。這樣的話，既保持了與《消費者權益保護法》和《合同法》的一致性，又能有效的遏制商品房出賣人的惡意欺詐行為，切實保護相對弱勢的購房者的合法權益，維護法律的公平性。其次，《解釋》中規定的賠償比例“不超過已付購房款的一倍”應當進一步明確具體的賠償比例，筆者認為應當明確規定為“一倍”，從而縮小法院的自由裁量權。只有加大對商品房出賣人欺詐行為的懲罰力度，懲罰性賠償才能真正達成其立法目的。

五、結語

近年來，我國房地產行業迅猛發展，開發商為解決資金流的問題，商品房預售行為越來越普遍，房價居高不下。房地產消費者的弱勢地位更加明顯，因而法律維護公平的宗旨要求在保護的取向上應對消費者傾斜。

筆者考察了我國預售商品房適用懲罰性賠償法律保護的現狀，分析了我國商品房適用懲罰性賠償法律制度存在的不足與缺陷，并對各種問題進行了具體剖析。在此基礎上，通過考察我國的現狀，總結經驗，對《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中出現的問題提出了完善的建議，以規范商品房買賣市場，促進房地產業的健康發展。

參考文獻：

[1]李鵑.論商品房買賣合同中的懲罰性賠償[D].太原：山西警官高等專科學校，2007．

[2]王桂春.論懲罰性賠償制度在房地產法的適用[J].法制與社會，2009，（3）．

（作者單位：湘潭大學）