海外置業風生水起

于洋

海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

中國人的購買力之強讓世界震驚，早已不是新聞。

從幾年前的排隊購買奢侈品，到搶購限量版汽車，再到足球世界中招攬國際大牌外援與教練，中國人“不差錢”的形象深入人心。

這不，近幾年不少國家房價不斷攀升，也被算在了中國人的頭上。更有甚者喊出了“有中國人的地方房價就上漲”的論斷。可事實如何呢？

海外置業熱潮

有人戲言，以前，中國人聚在一起最愛談的就是房子，買房了？你家住哪？但最近兩年，股票市場的迅猛發展，使得其開始成為了除了房子外的第二個關鍵詞。大盤的漲跌直接影響著國人的情緒。

其實，仔細想想這并不難理解，在中國，財富階層的投資渠道一直較窄，局限于樓市與股市。國家房產形勢不好，那就買股票；股票行情不好，那就投資房產，可一旦房產與股票市場都不明朗呢？人們的錢該放在哪里保值呢？

鐘愛房產的中國財富階層找到了一個新的“生財之路”——投資海外房產。

“其實，海外房產進入大陸已經很多年，在1996年的時候，開始進入香港周邊的珠三角地區。大規模形成群體氣候是在2008年經濟危機之后。”華美優勝青島分公司總經理杜修鵬在接受本刊記者采訪時表示，在全球經濟一體化大勢之下，2008年由美國次貸問題引發的經濟危機，迅速席卷全球。受經濟危機影響，歐美等很多國家房產價格大跌，特別是美國，整體房產價格下跌達到45%。

為了彌補國內房產市場的低迷，各國海外房產商搶灘中國，紛紛想分一杯羹。當時，在北京會展中心的一場房展會，海外房產商參展數目占到一半以上，占據整個會展中心的二層。

那一段時間，大量的海外房產利好信息，大規模、立體化的廣告（包括網絡、電視、報紙、電臺等）開始沖擊國內富人群體。海外置業、海外資產配置這個理念開始漸漸被一部分富人所接受。

“2008年，國內投資渠道有限，房產市場限購限貸，前景持續不明朗；股票等金融產品走勢動蕩振幅太大；民間借貸等邊緣性投資產品在刀刃起舞并危機四起。大量的流動性貨幣在國內沒有合適的泄洪出口，海外房產的投資屬性恰好給這部分流動性提供了很好的出口，被財富階層所接受。”杜修鵬補充說，“另外，很多富人子女都選擇留學海外，這也在一定程度上促使財富階層選擇在海外的投資置業。”

據胡潤研究院統計，中國1300個人中有一個千萬富翁，而這部分人中，60%已經移民或正在考慮移民，已配置海外資產的比例占到30%，在南方，這一數字更是達到55%。

而伴隨著部分財富階層的海外置業風起云涌，以萬科、綠地、碧桂園、中坤、萬達為首的部分國內大型開發企業也已經不滿足國內的市場，開始轉戰海外房地產市場。掀起了一場中國資本投資海外的熱潮。

落腳美國與澳洲

面對火爆的海外置業熱，很多人不禁發問，前幾年，中國房地產市場不太明朗，到國外買房子也就算了，可如今中國一線城市的房地產市場也十分火熱，為何非要跑到大洋彼岸的國外去投資嘧

“在北京花個三五百萬倒是也能在四環以外或者通州、房山買個兩居了，但是那里的房子究竟值不值這個價，我想大家心里都有數。”華美優勝的客戶周先生認為，買房子就要買性價比高的，升值空間大的，中國的房子升值空間已經非常有限。

而之所以選擇投資美國房產，則緣于周先生一家經常去加州度假，對加州的房地產市場具有初步了解，打定主意后，周先生特意飛往美國進行全面的市場考核。他發現，美國本地人住房擁有率在下降，就算是剛剛結婚的小夫妻，也不一定會買房，跟中國沒房子就不能結婚的觀念大相徑庭，他們會選擇租房，而且在美國人的觀念中，他們并不喜歡一輩子都住在一個地方，就算是買了房的美國人，也不會守著所謂的永久產權，而是過了八、九年就把房子賣掉，反正租房子很方便。

這次考察對周先生觸動很大，他嗅到了美國租房市場的商機。而且他還發現，紐約、舊金山等經濟發達城市房子十分好出租還有另外一個原因，那就是優質大學的分布，但氣候絕佳、適合養老的城市也絕不能錯過。就這樣，周先生義無反顧地投入了美國房地產市場。

“目前，在國內銷售的海外房產產品主要為美國房產、澳洲房產、加拿大房產和韓國、塞浦路斯以及歐洲幾個購房與綠卡相關的國家。其中以美國及澳洲房產最為流行。”杜修鵬告訴記者，他所在的華美優勝（北京）國際投資咨詢有限公司，便是一家專門從事于有關美國房產投資、開發、資產并購等專業的國際房產咨詢公司。在他所接觸的客戶中，大多買家選擇美國的原因無外乎是美國的教育體系較好，生活環境一流，另外還有強大的法制和產權制度作支撐。而最核心的在于美國的房產有很好的保值效果。

據一份來自美國房地產業的報告顯示，在截至2015年3月份的一年周期內，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。要知道，在2013年，這一數字是123億美元。時隔一年，漲幅已經接近一倍。

“作為目前美國房地產最大的外國買家，無論是數量、銷售額還是交易價格，中國人都遙遙領先于他國買家。”杜修鵬說，“歸根結底，海外置業者的原始初衷還是配置資產的需要，分散投資風險，并取得穩定的價值投資回報，保值型一直都是買家的首要考量。我們鼓勵客戶購買海外資產的原因也在于此，隨著美國量化寬松政策的解除，美國經濟正處于上升空間，無論是美國房產還是美元都一直處在升值通道中。”

那么，美國的房價上漲是否緣于中國買家的推動呢？“近幾年，中國買家選擇在美國置業的確是一種主流，但不能說中國買家推動了美國房價上漲。”在杜修鵬看來，房價上漲的原動力，還是來自美國本土置業需求，在于美國經濟的復蘇以及美國房產市場的復蘇。

而除去美國，澳大利亞也是中國買家的一大目標。但是，近期，一條關于澳大利亞聯邦政府加大力度打擊海外購房者在澳違規置業的消息，卻為澳洲置業蒙上了一層陰影。

投資有風險

任何投資行為都伴隨著市場風險，這是毋庸置疑的，海外置業自然也不例外。

“澳洲政府最近的確在大力打擊外籍人士違規買賣其境內二手房，但中國居民購買澳洲新商品房并不受影響。”杜修鵬告訴記者，澳洲政府是允許外國人購買其新房和期房的，只是二手房只可以當地人購買。換言之，如果中國買家購買了澳洲房產，如果想交易，那么只能賣給澳洲當地居民。當然，這會在一定程度上對中國買家帶來影響，但影響有多大需要時間的檢驗。

值得一提的是，目前澳幣匯率正處于比較低的階段，顯然這對于購房為投資的中國買家還是具備一定吸引力的。

而在談到海外置業的交易風險時，杜修鵬指出，目前海外房產代理市場發展到今天，已經呈現出相對成熟的態勢，在行業內從未出現過欺詐行為。以美國為例，所有的房源信息都是可以通過各種正常手段核實的，不存在虛假房源問題。而且，在交易過程中，買家的購房款是帶入第三方信托賬戶的，這點類似于我國的支付寶業務，買賣成交后，第三方才會將款項打到開發商賬戶中。而對于類似華美優勝的代理公司而言，其盈利模式是依靠開放商返傭，也就是說，整個交易依法合規成交后，方能受到傭金。所以，購房者在購買海外房產時不用過多擔心。

但是，“需要注意的是，代理公司的實力應該是購房者應該重點考量的對象，因為，這關系到客戶所購海外房產的后期運營管理。”杜修鵬補充說，“后期，代理公司將負責包括出租在內的一系列后續服務，倘若代理公司實力有限，將會影響到客戶的后期租金收益。”

據悉，一般而言，除去房屋增值外，選擇美國置業的中國買家每年都將獲得總房款6%的凈租金收益。海外置業吸引力可窺一斑。