房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和效益對(duì)金融業(yè)的影響

文|李文海

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和效益對(duì)金融業(yè)的影響

文|李文海

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均收入的增加，城市規(guī)模的擴(kuò)建等，使得房地產(chǎn)業(yè)成為熱潮，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其成為擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要力量。該文是在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)性的基礎(chǔ)上，深入研究房地產(chǎn)熱與金融市場(chǎng)供需變化，認(rèn)真分析房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，最終目的是實(shí)現(xiàn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)始終受到人們的高度關(guān)注，由于金融危機(jī)影響的逐步加深，我國(guó)發(fā)育不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是產(chǎn)生了較大幅度的震蕩。金融業(yè)是影響房地產(chǎn)業(yè)的諸多因素當(dāng)中，起著決定性的作用。在這樣一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，分析金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展確實(shí)起到了重要的作用，但是全國(guó)城市住房的價(jià)格近幾年一直在不斷的攀升，部分城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比明顯增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫日益顯現(xiàn)。其主要顯現(xiàn)在炒房的熱度中等，且房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)在某些城市中。房地產(chǎn)還存在調(diào)控失當(dāng)?shù)囊蛩?，行業(yè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)偏差，其主要原因是因?yàn)閰⑴c市場(chǎng)主體的行為和動(dòng)機(jī)所導(dǎo)致的。寬松的信貸政策確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的作用，但是在貨幣政策調(diào)控不當(dāng)?shù)那疤嵯拢?cái)稅政策的干預(yù)更是加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不理智發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在相互依存的關(guān)系，銀行利潤(rùn)主要依靠貸款利率與存款利率之差，銀行為了保證收益，也會(huì)不斷的去挖掘新客戶，而房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)可以滿足其對(duì)客戶的需要。土地資源的相對(duì)永續(xù)利用、土地資源的稀缺等，都給房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提供穩(wěn)定的升值空間。面對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的一片大好的勢(shì)頭，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)不失為一件好事。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開(kāi)金融業(yè)的信貸支持，在金融業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就有六大種類，土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑施工企業(yè)的貸款等，所以房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間是相互依存的關(guān)系。

房地產(chǎn)開(kāi)大規(guī)模和效益對(duì)金融業(yè)的影響

增加銀行利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)不同于一般的其他行業(yè)，從房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)的建設(shè)、土地的銷售等都需要大量的流動(dòng)資金，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)中最重要的資金來(lái)源是銀行貸款，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的依賴性十分的強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債也是比較高的，所以對(duì)于金融業(yè)來(lái)說(shuō)，提供信貸支持是確保房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)快速發(fā)展的最主要保證。間接說(shuō)明銀行也依賴于房地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)大自身的客戶群與經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)也來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大也會(huì)給自身帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，增加銀行利益，同時(shí)一定程度上也會(huì)存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

金融危機(jī)的影響會(huì)波及到房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)。金融危機(jī)對(duì)我國(guó)金融業(yè)信貸能力沖擊很大，無(wú)疑這樣的沖擊會(huì)波及到房地產(chǎn)領(lǐng)域。金融危機(jī)的全面爆發(fā)源于美國(guó)的次貸危機(jī)，在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的銷售中，按揭制度也潛伏著相類似的危機(jī)，面臨著房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)的局面。受金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有一些地區(qū)部分用戶發(fā)生斷供的現(xiàn)象。因此，金融企業(yè)為了自身的利益和發(fā)展，會(huì)更謹(jǐn)慎的確定其貸款的去向。金融危機(jī)使金融業(yè)實(shí)體受到巨大的損失，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有銀行的支持，它的發(fā)展壯大將會(huì)舉步維艱。

銀行不可以一味的依賴于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)給其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)房地產(chǎn)面臨融資渠道的單一，容易造成與金融業(yè)一榮俱榮、一損俱損的局面，所以金融業(yè)應(yīng)該充分考慮利潤(rùn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范信貸操作。

解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施

推動(dòng)住房抵押證券化，建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)如今已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，從資本市場(chǎng)的發(fā)展需求來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)如今已經(jīng)具備了發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)，所以應(yīng)該在建立健全各方面機(jī)制的基礎(chǔ)上，建設(shè)適合我國(guó)國(guó)情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券市場(chǎng)?；灸Ｊ绞墙M建一兩家全國(guó)性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由住房抵押公司制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款協(xié)議、利率等，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的省市公積金管理中心和發(fā)放個(gè)人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購(gòu)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)貸款，讓政府出面進(jìn)行擔(dān)保。在此基礎(chǔ)上可以發(fā)行證券籌集資金，各個(gè)公積金管理中心和商業(yè)銀行可以出售人個(gè)人住房抵押貸款獲得流動(dòng)性的資金，然后用該資金滾動(dòng)進(jìn)行發(fā)放個(gè)人住房貸款。證券機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的還款額作為支付證券本息的來(lái)源，從而形成個(gè)人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)，將證券資金市場(chǎng)與貨幣信貸市場(chǎng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。

商業(yè)銀行加強(qiáng)自身管理。商業(yè)銀行要想獲得好的發(fā)展，并且規(guī)避掉自身的風(fēng)險(xiǎn)因素，就應(yīng)該建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，能夠?qū)ζ浒l(fā)展形勢(shì)做好分析預(yù)測(cè)能力。銀行信貸從業(yè)人員因該牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德素養(yǎng)，及時(shí)的做好貸款錢的調(diào)查工作，信貸審批人員應(yīng)該嚴(yán)格把好關(guān)，確保投資項(xiàng)目的合理性以及真實(shí)性，同時(shí)合法合規(guī)。還要有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)收益的指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的分析把關(guān)等。房地產(chǎn)業(yè)在貸款環(huán)節(jié)也應(yīng)該加強(qiáng)自身的信用等級(jí)評(píng)估，建設(shè)個(gè)人征信體系，可以有效的解決很多問(wèn)題，最重要的是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的危害性，確保貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息對(duì)稱化。

不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，還是金融業(yè)的發(fā)展，歸根究底都離不開(kāi)消費(fèi)者，消費(fèi)者是兩者共同的關(guān)系人，也是利益化的最大體現(xiàn)。消費(fèi)者直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，金融業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)也離不開(kāi)消費(fèi)者。消費(fèi)者一旦對(duì)市場(chǎng)行情失去信心，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇產(chǎn)生很大的阻礙，所以經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇依賴消費(fèi)者，同時(shí)房地產(chǎn)與金融業(yè)相輔相成，息息相關(guān)。

（中信銀行股份有限公司西寧分行）